Ипотека

Что такое ипотечный кредит на жилье – удобный инструмент для приобретения собственных хором, или непосильная ноша на долгие годы? Найти ответ на такой вопрос легче, если понимаешь принципы ипотеки, имеешь представление о кредитной политике банков, понимаешь специальные термины, и следишь за рынком жилья.

Ипотека и другие кредиты

Ипотека – это кредит на покупку или строительство жилья под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости.

Чем отличается ипотека от других кредитов:

имеет целевое назначение;
есть обеспечение возврата в виде заложенного объекта;
предоставляется на длительный срок;
самые низкие процентные ставки.

Приобретенное с помощью ипотеки жилье сразу становится собственностью заемщика. Это большой плюс ипотеки. В нем можно жить, а можно сдавать в аренду. И, только для продажи нужно согласовать сделку с банком.

Какое жилье можно приобрести по ипотеке и что станет залогом

Банки охотно предоставляют ипотечные займы, так как риск невозврата кредита обеспечен залогом.

Ипотека и квартира

За счет кредитных средств можно:

купить готовую квартиру у ее собственника, залог – сама квартира;
купить квартиру по договору долевого участия (ДДУ), залог – уступка прав требования;
построить собственный дом, залог – сначала земельный участок, затем- построенный дом;
купить частный дом с землей, залог – дом и земля.

Кому не дадут ипотеку

Поскольку ипотечные займы выдают многим, проще описать категории лиц, которым займ не предоставят. Это:

не граждане России;
несовершеннолетние;
недееспособные;
чей возраст менее 21 года;
чей возраст при расчетном сроке погашении займа составит более 75 лет.

В группе риска находятся:

безработные в течение длительного времени;
не имеющие собственных средств на первый взнос;
не могущие никоим образом подтвердить свой доход;
с крайне отрицательной кредитной историей.

Таким гражданам кредит выдается под надежное поручительство третьих лиц и на более жестких условиях.

Как работает ипотека

Работает ипотека на основе сотрудничества банка с клиентом, и проходит по определенной схеме. Начиная от изучения сторон друг другом, и выдачу кредита до полного погашения займа и снятия обременения.

Банк и гражданин

Человек, имеющий стабильную работу и достойную зарплату – желанный клиент любого банка. И выбрать самые выгодные условия он может разослав в несколько банков заявки на кредит с указанием его цели.

Если же вам сложно подтвердить доход, и денег на первый взнос нет, то кредитные условия уже не будут такими комфортными, а некоторые банки могут и вовсе отказать в кредите. Тем не менее, следует разослать заявки и рассмотреть банк, предлагающий наименьшую нагрузку.

Если кредитор и заемщик устраивают друг друга, стороны встречаются очно. Кредитный инспектор должен проанкетировать и проконсультировать заявителя, воочию увидеть указанные в электронной заявке документы, ксерокопировать/отсканировать их.

На встречу надо с собой взять:

трудовая книжка

паспорт гражданина РФ;
документ о доходах;
трудовую книжку;
свидетельство о браке, о рождении ребенка.

Если нет справки о доходах и трудовой книжки, предоставляем другой документ (военный билет, водительские права и т.пр.). И подумайте, кто сможет за вас поручиться. Вероятно, это потребуется.

Через пару-тройку дней, банк сообщит заявителю о своем решении. При положительном исходе, будут сообщены все параметры кредита, на которые заявитель может рассчитывать. Можно подбирать объект.

Будущий залог

В заявке потенциальный клиент сообщает о цели кредитования, т.е. на какое жилье нужен займ: на вторичное жилье, на первичку (квартира в строящемся доме по договору долевого участия), на строительство собственного дома.

Чтобы получить ипотечный займ, банк должен одобрить предмет будущего залога.

Выбираем

Объект залога должен соответствовать требованиям кредитора. Самые важные из них:

По первичному жилью (квартира по ДДУ) это:

застройщик должен быть аккредитован банком.

По квартире и дому с землей на вторичном рынке:

прозрачная история возникновения права у продавца;
отсутствие обременений, ограничений.

По строительству частного дома:

наличие права собственности или права долгосрочной аренды на землю;
назначение и разрешенное использование участка должно подходить для строительства дома;
наличие разрешения на строительство.

Выбрав объект, его следует оценить.

Оцениваем

Оценка объекта требуется банку для:

определения реальной стоимости залога на текущий момент (рыночная стоимость). Это ориентир для банка, если стороны намеренно и значительно искажают цену сделки в ту или иную сторону;
понимания стоимости залога при необходимости срочной его реализации за при проблемах возврата кредита (ликвидационная стоимость).

Оценкой занимается независимый оценщик. Список оценщиков размещается на сайте кредитного учреждения.

оценщик

ВАЖНО! Оценка производится за счет заемщика.

Что оценивается:

при оценке строящейся квартиры – оценивается стоимость уступки заемщиком своих прав банку на будущую квартиру;
при вторичке — оценивается квартира;
при покупке дома – дом и земля;
при строительстве дома – оценивается земля.

Специалист выедет на место, зафиксирует необходимые моменты, пофотографирует, соберет необходимую информацию, и на основе имеющихся методик, оценит объект. Результаты оценки оформляются в виде отчета, который передается в банк.

Одобрение сделки

Для подтверждения выдачи займа на приобретение и строительство конкретного объекта, банку нужно проверить правовую сторону и окончательно определить параметры кредита.

Для этого заемщику следует передать в банк требующиеся бумаги. Их перечень зависит от вида залога.

Квартира по ДДУ

Оформлять кредит следует в банке, в котором аккредитован застройщик. Потребуется минимальный пакет документов:

подписанный застройщиком и дольщиком ДДУ;
отчет об оценке;
документ, подтверждающий внесение первоначального взноса.

https://youtu.be/rE58AaB8LmI

Предоставляем:

выписку из ЕГРН;
правоустанавливающие документы;
предварительный договор (ПДКП);
оценку;
соглашение о задатке и расписку в его получении;
копию паспорта продавца;
сведения о зарегистрированных жильцах.

Дом с землей

дом с землей

Предоставляем:

выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на дом и на землю;
оценку;
ПДКП;
соглашение о задатке с распиской продавца;
копию паспорта продавца;
сведения о зарегистрированных жильцах.

Строительство дома

Предоставляем:

выписку из ЕГРН и правоустанавливающие на землю;
оценку земли;
градостроительный план и СПОЗУ (схему участка);
разрешение на строительство;
проектную документацию (при наличии) или план будущего дома;
смету (при наличии);
подтверждение наличия собственных средств.

Если приобретение или строительство имеет особенности, банк запросит дополнительные документы. Например, при сделке с участием несовершеннолетних – разрешение органов опеки.

После рассмотрения и анализа банком полученных документов, озвучивается решение об окончательных условиях кредитования.

Параметры займа

Как банк формирует кредит для конкретной сделки? Попробуем разобраться.

Как определяется размер кредита

Сумма ипотечного кредита устанавливается, исходя из:

рамок кредитования, установленных банком, для различных видов ипотеки. В 2018 г. это ориентировочно от 300 тыс. руб. до 3 млн. руб., в Москве, Питере – до 8 млн. руб. Для военной ипотеки не более 2,2-2,35 млн. руб.;
стоимости приобретаемого или строящегося объекта за вычетом первоначального взноса, размер которого установлен банком.
платежеспособности клиента. Ежемесячные платежи не должны превышать 30%-50% совокупного дохода семьи.

Как определяется процентная ставка

Базовая ставка по кредиту устанавливается банком раздельно по каждому виду кредитуемого объекта. На сайтах банков и в рекламных проспектах декларируется именно базовая ставка. Она является минимальной.

Она не будет скорректирована в большую сторону, лишь при выполнении всех пожеланий банка. Например:

если обязательное страхование объекта произведено в аккредитованной страховой компании;
если заемщик согласен на страхование жизни и здоровья;
если клиент – участник зарплатного проекта;
если выбирает жилье на специальном подсайте банка (например, Домклик у Сбербанка);
если согласен на проведение электронной регистрации;
и др.

В противном случае, ставка будет выше базовой на 1%-2%.

Кроме этого, базовая ставка зависит и от того, как клиент подтверждал свои доходы. Если кредитование производится без подтверждения доходов, то уже сама базовая ставка будет выше на несколько процентов.

Первоначальный взнос

Это та денежная сумма, которая уплачивается продавцу или тратится на строительство за счет собственных средств заемщика.

собственные средства

Банк устанавливает минимальный размер первоначального взноса в % от общей стоимости кредитуемого объекта.

В настоящее время первый взнос в банках составляет 10%-15% на квартиру и от 25% на покупку дома с землей.

Граждане могут использовать в качестве первоначального взноса средства материнского капитала и средства, накопленные на личных счетах военнослужащих – участников НИС.

Срок кредитования

Срок, на который предоставляется ипотека находится в пределах от 1 года до 30 лет. При военной ипотеке – максимум 20 лет.

Срок выплаты конкретного займа устанавливается по желанию заемщика (в заданных границах). Но корректируется в большую сторону (до 30 лет), если платежеспособность клиента, с точки зрения банка, не позволит ему в заявленный срок справиться с кредитом.

Ежемесячные платежи

Исходя из суммы кредита, ставки и срока, рассчитываются ежемесячные платежи. Существует два метода расчета: аннуитетный и дифференцированный. Сразу оговоримся, что повлиять на выбор метода, заемщик не может.

Важно! 90% процентов банков используют аннуитетный расчет. Это большой минус ипотеки.

В чем разница?

Каждый ежемесячный платеж состоит из двух частей: суммы на погашение самого займа (тело кредита) и суммы процентов за использование кредита. Тело кредита распределено равными частями на количество месяцев кредита и составляет одинаковую сумму при обоих расчетах.

Разница в методе расчета процентов. При дифференцированном платеже, сумма процентов ежемесячно уменьшается, т.к. погашая тело кредита, вы уменьшаете свою сумму задолженности перед банком. И в следующем месяце проценты, и соответственно весь ежемесячный платеж уже будут меньше. Каждый месяц сумма платежа уменьшается.

При аннуитетных платежах сумма платежей за весь срок кредитования, рассчитанная дифференцированным способом, делится на количество месяцев кредита. Эта сумма и будет ежемесячным платежом. Т.е. каждый месяц сумма платежа будет одинаковой.

Надо понимать, что если заемщик не будет гасить кредит досрочно, то нет абсолютно никакой разницы в способе расчета процентов. Но, если он погасит кредит намного раньше срока, то потеряет значительную сумму. И вернуть сумму переплаченных процентов удается мало кому.

Частичное досрочное погашение имеет смысл совершать в первой части срока, тогда потери будут меньше. Либо, если есть возможность, при оформлении кредита, заявите меньший срок его погашения.

Ход ипотечной сделки

Когда заемщик и объект залога банком одобрены, начинается сама сделка.

Подписание договора купли-продажи (ДКП), при покупке готовых объектов

Проект договора обязательно согласовывается с кредитором. В случаях, установленных законом, ДКП составляется и удостоверяется нотариусом. В иных случаях, выполняется в простой письменной форме.

ДКП содержит информацию о месте и дате заключения, о сторонах, о продаваемых объектах, о цене и порядке расчетов, ссылку на привлечение заемных средств, данные о обязательности регистрации перехода права и залога, обязанности, права и ответственность всех участников.

Подписание кредитного договора

В день подписания ДКП, заемщик и банк оформляют два договора: кредитный и залоговый. В кредитном прописаны все условия, включая порядок досрочного погашения и санкции за просрочку.

Расчеты

При ипотечной сделке сумма предоставленного кредита используется для расчетов в следующем порядке.

При покупке квартиры в строящемся доме – денежные средства перечисляются застройщику сразу после регистрации ДДУ и залога (уступки прав).

При покупке вторичной квартиры или дома с землей – деньги резервируются в банковской ячейке или на аккредитиве. После регистрации перехода права к покупателю, и регистрации объектов залога, продавец сможет получить зарезервированную сумму.

При строительстве дома – сразу после регистрации земли в качестве залога, первый транш перечисляется заемщику. Второй транш перечисляется заемщику после выполнения определенного этапа работ, оговоренного в кредитном договоре.

Регистрация

Госрегистрация перехода права и залога производится на основании заявления заемщика (и продавца, при покупке), всех оформленных и сопутствующих документов: ДКП, ДДУ, кредитный и залоговый договоры, необходимые справки, доверенности, согласия супругов и т.д., квитанции об оплате госпошлины.

После правовой экспертизы, сведения о переходе права (при покупке) и наличии обременения в виде залога, будут внесены в ЕГРН.

Страхование

страхование

Заемщик в соответствии с законом обязан заключить договор страхования залога от рисков его физической утраты на весь срок кредита. Земля страховке не подлежит. Копия полиса предоставляется в банк.

Снятие обременения

С месяца, следующего за месяцем получения заемных средств, должник начинает постепенное погашение кредита. Когда займ будет выплачен, обременение в ЕГРН будет снято на основании заявления и документа, выданного залогодержателем (банком).

В последние годы ипотеке уделяется особое внимание. Множество госпрограмм, направленных на то, чтобы сделать ипотеку более доступной, действуют успешно. В 2018 г., наряду с действующими, введена очередная госпрограмма субсидирования ипотечной ставки для семей с детьми, в которых второй и последующие дети родились после 01.01.2018 г. Для них она составит – 6% годовых.

Все статьи рубрики

Взяла ипотеку и женился: чья квартира и кто должен платить кредит

Заявление на снижение процентной ставки по ипотеке

Кредит и ипотека: в чем разница?

Часто задаваемый вопрос

Супруга оформила ипотеку до брака — кто должен платить и чья квартира

Если женщина оформила ипотечный заем до брака, а потом заключила официальный союз, кто обязан оплачивать кредит? Какие права имеет второй супруг на ипотечную квартиру при разводе?

Потребительский кредит или ипотека — что выгоднее

Программа субсидирования ипотеки

Ипотечный займ без официальной работы — такое возможно

Часто задаваемый вопрос

Военная ипотека в 2020 году: изменения и свежие новости

На каких условиях военнослужащие могли оформить ипотечный займ, при условии участия в программе НИС? Какие поправки были внесены в новый проект бюджета на 2019-2020 годы.