Ипотека в радость: с чего начать и как выбрать банк

С чего начать оформление ипотеки на квартиру? Сотни тысяч граждан сталкивались с ипотекой на личном опыте. Еще больше мечтают о покупке квартиры. Если человек понимает все тонкости получения ипотечного кредита и пользования им, то покупка квартиры в ипотеку принесет только радость от ее приобретения.

А начать нужно с реальной оценки своих возможностей, ведь это главное.

Понятие об ипотеке

Ипотека – это предоставление банками заемных средств гражданам на длительный срок для приобретения недвижимости. Главное отличие ипотеки от других видов кредитования заключается в том, что для обеспечения возврата заемных средств в залог банку передается либо приобретаемая квартира, либо другая недвижимость, имеющаяся у заемщика.

Оцените возможности

Любая семья может позволить себе ипотеку в случае, если одну треть своего среднемесячного дохода она готова отдавать в уплату кредита.

Банки, оценивая платежеспособность заемщика, исходят из того, что заемщик, вынужденный оплачивать ежемесячно в погашение кредита более 50% от суммы совокупного дохода семьи, является потенциальным должником.

Поэтому самым оптимальным размером для ежемесячной оплаты кредита является сумма в границах от 30% до 40% совокупного дохода семьи.

«Прощупываем» банк

Если решение покупать в ипотеку принято, необходимо выбрать банк. Не забывайте, что и банк выбирает заемщиков.

Выбираем банк

Не зацикливайтесь долго на выборе банка, проще всего банки с государственным участием: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк. Обычно их ставки ниже, чем у других банков, и примерно равны между собой. Кроме этого, все три банка есть в каждом городе.

Указанные банки оптимально подходят заемщикам, имеющим полностью «белую» зарплату или «серую» с хорошей официальной частью. Остальным придется обращаться в более «сговорчивый» банк, но стоить это будет дороже.

Изучаем ставку

По состоянию на ноябрь 2017 г. ориентиром для заемщиков может служить ставка по ипотеке в размере от 9% до 12%, причем для покупки как первичного, так и вторичного жилья.

Параметры, по которым банк устанавливает конкретный размер ставки конкретному клиенту:

• первоначальный взнос;
• способ подтверждения дохода;
• согласие на страхование;
• наличие зарплатной карты в банке;
• возраст заемщиков;
• размер кредита;
• организация-работодатель заемщика;
• аккредитация застройщика (первичный рынок жилья);
• наличие других кредитов;
• кредитная история;
• юридическая чистота квартиры;
• ликвидность.

Из перечня понятно, что размер ставки по кредиту заемщик узнает незадолго до подписания кредитного договора. Анализ по всем указанным параметрам проводится, только если сумма запрашиваемого кредита близка к максимальному порогу, установленному банком. В остальных случаях учитываются 4-6 из них.

Изучаем другие условия

При выборе банка, кроме ставки, серьезно надо отнестись и к другим условиям:

• условия предоставления кредита;
• полная стоимость кредита;
• условия досрочного погашения;
• санкции за просрочку;
• обязательность заключения договора страхования.

Первый визит в банк

Когда первые сведения о банках собраны, встречаемся с кредитным инспектором заинтересовавшего банка. Первая очная консультация прояснит многие моменты.

До визита клиент должен определиться, на вторичном рынке или в новостройке он хочет купить квартиру.

Сначала поговорим о вторичке.

На встрече потенциальному клиенту разъяснят общий порядок получения кредита в этом банке и предоставят список первичных документов для определения его платежеспособности. Эти документы позволят рассчитать максимальный размер займа, на который сможет претендовать заемщик.

Все банки, занимающиеся ипотекой, требуют практически один и тот же набор документов. Основные из них: справка о зарплате за предшествующие 6 месяцев (приветствуется форма 2-НДФЛ), заверенная копия трудовой книжки.

Второй визит

Второй раз приходим в банк с запрошенными документами, заполняем подробную анкету о себе и заявку на кредит, инспектор оставляет себе копию паспорта клиента.

Через 2-3 дня клиент получает уведомление о сумме одобренного кредита либо сообщение об отказе в предоставлении кредита.

Банк не обязан и не будет объяснять причины отказа.

Одобрение кредита действует в течение 2-3 месяцев. Если заемщика удовлетворяет размер возможного кредита, он отправляется на поиски квартиры. Если нет, то банк предложит для увеличения суммы найти поручителей. Их состав тоже одобряется банком.

Этапы сделки

До совершения сделки по приобретению квартиры стороны проходят несколько этапов.

Переговоры

Когда подходящая квартира найдена, начинаются переговоры между сторонами. На этом этапе покупатель должен увидеть оригиналы документов на квартиру, чтобы проверить хотя бы основные моменты: кто является собственником, сколько всего собственников, узнать, кто зарегистрирован, и т.д. На переговоры лучше прийти с компетентным человеком, который сможет задать продавцу правильные вопросы.

Позже банк проверит юридическую чистоту квартиры. Банк, защищая себя от возможных рисков, защищает и заемщика.

Если покупателя квартира устраивает, начинается обсуждение условий сделки:

• Цена.

Торгуйтесь, скидка гарантирована. Все продавцы закладывают в цену зазор для торга.

• Размер задатка.

Часть платежа, вносимого в качестве предоплаты, являющаяся гарантией совершения сделки, надо назвать задатком, и ни в коем случае не авансом. Это две абсолютно разные вещи с точки зрения юридических последствий.

• Сроки и порядок подписания предварительного и основного договоров.

Обсудите с продавцом, что, как и в какие сроки планируется сделать.

• Срок, когда квартира фактически будет передана покупателю.
• Порядок и сроки расчетов.

При подписании предварительного договора продавцу передается задаток, при подписании основного договора продавцу передается сумма, недостающая до суммы первоначального взноса. Остаток оплачивается кредитными средствами посредством аренды банковской ячейки.

Заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП)

При ипотечной сделке его оформление обязательно. На основании условий ПДКП, кредитная организация будет решать вопрос о выделении ипотечного кредита на конкретную квартиру. ПДКП стороны готовят сами с учетом пожеланий банка. В ПДКП прописывают все условия, на которых будет заключаться основной договор. Одновременно с подписанием ПДКП продавцу передается задаток. При этом составляется соглашение о задатке.

Согласно ГК РФ, при отказе покупателя от совершения сделки задаток остается у продавца. Если же от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Передача суммы задатка производится под расписку, подписываемую продавцом.

Оценка рыночной стоимости квартиры

Это одно из требований банка. Оценка производится независимым оценщиком, оплачивается покупателем. Полученный от оценщика отчет надо сдать в банк с остальными документами.

Снова в банк

Для одобрения банком конкретной сделки, определения суммы кредита и ставки по нему в кредитную организацию предоставляются:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• ПДКП;
• соглашение о задатке с копией расписки;
• данные продавца;
• справку о лицах, зарегистрированных в квартире;
• отчет об оценке;
• выписку из ЕГРН;
• другие, по запросу банка.

После рассмотрения предоставленных документов (1-2 дня) и одобрения предстоящей сделки банк согласует со сторонами день ее оформления.

До дня оформления сделки покупатель должен ознакомиться с проектом кредитного договора, чтобы избежать недопониманий во время его подписания.

День оформления

Если сделка требует нотариального оформления, день будет очень плотным. Договор купли-продажи заключается без нотариуса, если собственником квартиры является один человек и покупает ее тоже один человек. В остальных случаях договор подлежит обязательному нотариальному оформлению.

День оформления при схеме: один покупатель — один продавец

При согласовании дня сделки уточните в банке, кто готовит основной договор купли-продажи. Не всегда это делает банк. Если стороны должны его подготовить сами, кредитный инспектор даст текст, который обязательно должен быть вставлен в договор.

Для подготовки договора обратитесь к риэлтору и дайте ему контакты своего кредитного инспектора, они найдут общий язык. Проект договора должен быть подготовлен ко дню сделки.

В день сделки всем ее участникам предстоит:

• к назначенному времени явиться в банк с документами, указанными кредитным инспектором;
• покупателям ознакомиться и подписать кредитный договор;
• произвести окончательный расчет по первоначальному взносу (с оформлением расписки);
• подписать основной договор купли-продажи;
• подписать договор аренды банковской ячейки;
• покупателю получить кредитные средства;
• сторонам совместно заложить денежные средства в арендованную ячейку;
• посетить МФЦ для подачи документов на регистрацию сделки, предварительно оплатив госпошлину.

Если все пойдет гладко, то все равно понадобится 5-6 часов.

День оформления при схеме: множественность лиц

Заранее до дня сделки необходимо посетить любого нотариуса, предоставить ему документы, необходимые для подготовки проекта договора купли-продажи ко дню совершения сделки, согласовать время.

В отличие от схемы один-на один, в день сделки сторонам предстоит, кроме всего прочего, посетить нотариуса и в его присутствии подписать договор купли-продажи. Даже если все пойдет гладко, часто не удается уложиться в один день.

Ставки и инновации по ипотеке в Сбербанке смотрите в видео:

Кто за все платит

Оплата всех сопутствующих расходов, возникающих при совершении сделки, производится по договоренности сторон. Но все-таки логично распределять расходы следующим образом.

За проведение независимой оценки рыночной стоимости квартиры платит Покупатель, т.к. оценка нужна для одобрения кредита. Цена очень зависит от региона, от 2000 руб. в небольших городах средней полосы.

Расходы за подготовку ПДКП риэлтором стороны делят поровну (2000 -3000 руб.).

Расходы на оплату за подготовку основного договора купли-продажи риэлтором (если банк не оформляет договор и не требуется нотариальное оформление) стороны делят поровну (от 3000 руб.).

Расходы по оплате за аренду банковской ячейки стороны делят поровну, т.к. в использовании ячейки для расчетов они заинтересованы одинаково.

Оплату услуг нотариуса на себя берет сторона, из-за которой потребовалось нотариальное оформление. Т.е. на чьей стороне более одного человека, тот и платит. Если множественность лиц наблюдается на обеих сторонах, расходы делятся поровну.

За регистрацию своего права собственности и ипотеки в силу закона платит покупатель.

Регистрация сделки

Госрегистрация перехода права по ипотечной сделке проводится в более короткий срок, чем по обычной сделке (5-7 дней).

При регистрации совершается два регистрационных действия: регистрируется право собственности и ипотека в силу закона. После регистрации ипотеки приобретенная квартира будет находиться в залоге у банка до полного погашения займа.

После осуществления регистрационных действий покупатель получит:

• договор купли-продажи с отметками о регистрации;
• кредитный договор с отметкой о залоге;
• выписку из ЕГРН.

Отношения заемщика с банком

После регистрации сделки заемщик начинает взаимодействие с банком.

Если в кредитном договоре есть условие о страховке, в течение нескольких дней заемщик должен заключить договор страхования и направить его копию в банк.

Обязанность по оплате кредита возникает не с момента регистрации сделки, а со дня получения заемщиком денежных средств.

При подписании кредитного договора в день сделки, заранее изучив его, заемщик увидит график и сумму ежемесячного погашения кредита.

При расчете суммы ежемесячного платежа 90% банков пользуются аннуитетным методом. Это значит, что все проценты по кредиту сосчитаны банком за весь срок ипотеки и разделены на количество месяцев действия займа.

Общий ежемесячный платеж будет состоять из двух постоянных величин: суммы основного долга и суммы процентов. В первые годы очень небольшие суммы будут направляться на погашение основного долга, в основном гасятся проценты. При возможности старайтесь в начале оплачивать суммы, которые больше указанных в графике.

О желании погасить сумму большую, чем определена графиком, надо заранее уведомить банк.

В противном случае при поступлении платежа банк засчитывает в погашение кредита сумму по графику, остальная остается просто «висеть» как аванс до получения заявления заемщика.

Если заемщик заявил и оплатил досрочно очень значимую сумму, необходимо написать заявление об уменьшении срока займа. Это гораздо выгоднее, чем пересчет ежемесячных платежей.

Но главное, не допускайте просрочек.

Несколько слов о первичке

Если покупатель приобретает квартиру на этапе строительства, схема оформления кредита немного отличается.

Прежде чем вступить в долевое строительство, проконсультируйтесь в банке. Аккредитованный госбанком застройщик – это вдвойне хорошо для заемщика. Во-первых, снижается ставка по ипотеке, во-вторых, это почти 100% гарантия того, что дом будет построен.

Подайте документы для предварительного рассмотрения их банком и расчета максимально возможной суммы кредита.

После заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве принесите его в банк со всеми документами, указанными банком. Рассмотрев заявку дольщика, банк заключает ипотечный кредитный договор и после его регистрации переводит деньги застройщику, получая в залог будущее жилье. А дольщик и заемщик в одном лице начинает погашение кредита.

В заключение надо сказать, что многие люди боятся связываться с ипотекой. Но если все же решились, делайте это не откладывая. Сейчас отличные условия ипотечного кредитования и относительно низкие цены на жилье. А также большой плюс ипотеки, что подоходный налог можно возместить не только со стоимости квартиры, в пределах 2 млн. рублей, но и без всяких ограничений со всей суммы уплаченных процентов.