Возможные схемы рефинансирования военной ипотеки

Данное ипотечное кредитование для военнослужащих производится на особых условиях, с использованием государственных средств. Именно поэтому оно имеет определенные нюансы по сравнению с обычной ипотекой. Рефинансирование таких кредитов является одной из острых тем, обсуждаемых в последнее время. И связано это именно с тем, что в последнее время происходило резкое повышение и снижение процентных ставок, что ставит теперь в неравное положение российских граждан, оформивших ипотеку в различные периоды времени.

Нюансы

Для того чтобы понимать, как можно рефинансировать данный вид ипотечного займа, необходимо знать основную схему ее действия. Эта государственная программа, предоставляющая возможность всем военнослужащим приобрести себе недвижимость, действует в России с 2005 года.

Для участия в ней все граждане, относящиеся к армии государства, включаются в НИС. Это специально созданная накопительная система, куда ежегодно каждому военнослужащему перечисляется определенная ссуда. В 2017 году ее размер составлял 260 тысяч рублей. Ежегодно ее размер может увеличиваться по указанию правительства.

Все военнослужащие имеют право использовать данные средства для приобретения жилья путем оформления военной ипотеки. Распорядиться ими можно только после того, как человек прослужит более 3 лет. Для получения средств и вступления в программу необходимо обратиться в специально созданное для этих целей государственное учреждение «Росвоенипотека». Именно оно выдает сертификат, подтверждающий участие человека в этой программе и его возможность использовать накопленные денежные средства.

Действие программы

Накопленные средства за весь период службы человеком направляются в качестве первоначального взноса, при этом гражданин может также использовать и свои личные сбережения. Вся схема кредитования выглядит следующим образом:

1. Банк выдает одобрение на выдачу ипотечного займа с учетом имеющихся денежных средств.
2. Далее военнослужащий подбирает необходимое жилье и представляет все документы по нему банку и «Росвоенипотеке».
3. В случае одобрения «Росвоенипотека» перечисляет накопленные средства банку, а кредитная организация направляет всю сумму займа на указанный расчетный счет продавца жилья в договоре купли-продажи.
4. Приобретенное жилье оформляется в залог банку и «Росвоенипотеке».
5. До тех пор, пока гражданин служит, государство за него ежемесячно погашает 1/12 от ежегодной выплаты на накопительный счет. То есть в 2017 году эта сумма составляла 21666 рублей.

Если военнослужащий выбирает жилье, которое стоит дороже, и платеж получается выше того, что за него погашает государство, то он может заключить дополнительный договор на недостающую сумму и оплачивать ее самостоятельно.

Самое главное для банка то, что ипотечный заем должен быть полностью выплачен:

• до выхода гражданина на пенсию, то есть до 45 лет;
• до момента, когда служба у человека будет окончена, если ее длительность отличается от стандартной.

Если гражданин оканчивает службу раньше по определенным причинам, то государство перестает погашать за него выплату по ипотеке, и он становится обязанным гасить ее сам.

Варианты рефинансирования

В каких случаях может потребоваться перезаключение ипотечного займа, оформленного по программе для военных? Тем, кому государство полностью покрывает их ежемесячный платеж, беспокоиться нет смысла, потому что из своего кармана они ничего не платят. Однако рефинансировать заем желают те, кто оплачивают средства и из своего кармана частично или полностью. К ним относятся:

• те, кто заключил дополнительный договор на недостающую сумму денежных средств;
• если заемщик по определенным причинам больше не служит и вынужден самостоятельно оплачивать свою задолженность.

В этих случаях банки могут пересмотреть условия, на которых выдан заем. Существует несколько способов, как это можно сделать:

1. Написать заявление в свой банк с просьбой реструктуризировать имеющийся заем по более выгодным условиям для заемщика. В этом случае новый договор заключаться не будет, а банк с заемщиком только подпишут дополнительное соглашение, на основании которого изменятся условия выплаты кредита из средств самого заемщика. По сути, в этом случае должен быть изменен процент переплаты в год, а соответственно, и график ежемесячных платежей должен измениться. Сами платежи станут меньше. Однако кредитная организация вправе отказать от пересмотра условий по действующему кредиту.
2. Рефинансирование в том же банке. В этом случае подписывается новый кредитный договор с участником военной ипотеки, а выданные средства идут на погашение предыдущей его задолженности. В этом случае условия по кредиту должны быть более выгодные, и они могут значительно отличаться. Предыдущая задолженность будет полностью погашена, а заемщик должен выплачивать ежемесячно платеж на основании нового графика по новому договору.
3. Рефинансирование в другой кредитной организации. В случае, если военнослужащий продолжает служить, данная процедура будет иметь определенные сложности. Потому что для того, чтобы другой банк мог рефинансировать имеющийся заем, потребуется согласие на это «Росвоенипотеки». А также другой банк должен иметь партнерские отношения с «Росвоенипотекой» и сотрудничать с ней по данной программе.

Если же военнослужащий ушел в отставку и государство больше не оплачивает за него заем, то рефинансирование будет производиться по обычной схеме.

Процедура рефинансирования

Данное мероприятие осуществляется в несколько этапов. Последовательность действий будет следующая:

1. Гражданин подает заявку на получение нового займа.
2. Вместе с заявкой подаются документы об остатке долга.
3. Банк принимает решение и в случае одобрения подписывает соглашение с заемщиком.
4. На основании подписанного соглашения банковская организация перечисляет средства на расчетный счет того банка, где был оформлен ранее заем.
5. Заемщик пишет заявление на полное досрочное погашение, на основании чего вся сумма списывается, и заем считается погашенным.
6. Далее гражданин должен предоставить в новый банк справку о том, что обязательство перед той кредитной организацией полностью исполнено. После этого платежи заемщик вносит уже по новому кредиту и по его условиям.
7. Ипотечный заем всегда сопровождается передачей недвижимости в залог кредитной организации. Поэтому после погашения задолженности необходимо снять обременение, наложенное предыдущим банком, и оформить имущество в залог новому банку.

Для подачи заявки потребуется стандартный пакет бумаг:

• личный паспорт;
• любой второй документ, который также подтверждает личность человека, им может быть СНИЛС, заграничный паспорт, ИНН;
• военный билет, подтверждающий военную обязанность заемщика;
• документы, подтверждающие официальные доходы, как правило, это справка 2-НДФЛ;
• документы, подтверждающие участие в НИС, к ним относятся сертификат и разрешение на рефинансирование;
• документация на недвижимость, к ней относятся правоустанавливающие бумаги, техническая документация;
• справка, подтверждающая остаток задолженности, а также сам ипотечный договор, подтверждающий возможность досрочного погашения.

На основании всех этих бумаг банк примет решение о возможности выдачи займа с целью погашения имеющегося. Данная процедура подразумевает оформление полностью нового договора, поэтому банки тщательно проверяют платежеспособность клиента и все предоставленные им сведения.

При оформлении нового займа важно просчитать выгодность всех действий. Нужно изучить график платежей по новому займу и просчитать фактическую переплату. Не всегда бывает выгодно рефинансировать заем, даже если процент переплаты на несколько пунктов ниже.