Строим родовое гнездо в ипотеку

Кредитные учреждения, предоставляя ипотеку на строительство частного дома, реагируют на потребность населения жить в своем доме на лоне природы. Сегодня люди хотят иметь дом со всеми благами цивилизации: туалет-ванная, отопление, газ, телевидение, интернет. Стоит это недешево, без кредита не обойтись. Поэтому вопрос, как получить ипотеку на строительство дома, интересен многим.

Объекты жилищных займов

Существует несколько видов объектов для ипотечного жилищного кредитования:

• квартира в новостройке;
• квартира во вторичке;
• загородный дом;
• строящийся частный дом.

Каждый из названных объектов отличается от иных. Так, квартира в новостройке кредитуется на основании договора долевого участия в строительстве между заемщиком и застройщиком. Квартира-вторичка и загородная недвижимость – на основании договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

Последний же объект займа отличается от остальных тем, что на момент кредитования объект не существует и не может стать объектом залога. Но зато есть земля, на которой он будет возведен. Она и будет объектом залога до окончания строительства дома и госрегистрации права собственности на него.

Условия ипотеки на строительство частного дома

Данный вид займа в России предоставляют далеко не все кредитные учреждения. Это и понятно. Слишком высоки риски невозврата заемных средств. Ведь предмет кредитования не является объектом залога, пока не будет построен. А строительство — дело не быстрое. В связи с этим банки предъявляют несколько иные условия, чем к обычной ипотеке. Но все по порядку.

Земельный участок (ЗУ)

Для получения займа на строительство индивидуального жилого дома у будущего заемщика ЗУ должен быть в собственности либо выбран для приобретения земельный участок. Причем не любой, а только тот, на котором Градостроительным и Земельным кодексами такое строительство разрешено.

Собственный дом с привлечением средств банка можно выстроить только на земельных участках, имеющих назначение: земли населенных пунктов и разрешенное использование:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

ВАЖНО: Дом запрещено строить вне населенных пунктов.

Если ваш ЗУ к таким землям не относится, ипотечный кредит не дадут. ЗУ необходимо перевести в земли населенных пунктов и в одну из вышеуказанных категорий. И только потом обращаться в банк.

Схема предоставления

Несмотря на то, что кредит на постройку дома предоставляется разными банками, схема примерно одна и та же.

Одобрение кандидата

Вначале кандидатура потенциального заемщика должна быть одобрена банком. «Зеленый свет» будет дан, если кредитора удовлетворят представленные документы и сведения о вас, добытые им самим.

Заявитель должен отвечать требованиям:

• быть не моложе 21 года;
• на момент полной выплаты займа – не старше 75 лет;
• стаж на последнем месте работы – от 6 месяцев;
• иметь стабильный доход.

Заявитель заполняет анкету, отвечая на поставленные в ней вопросы. Их много, наберитесь терпения.

Кроме анкеты, надо предоставлять:

• копию паспорта;
• копию трудовой книжки, заверенной работодателем;
• справку о доходах 2-НДФЛ;
• для молодых людей – военный билет;
• свидетельства о браке и о рождении детей (если есть).

Банк может запросить иные документы на свое усмотрение.

По истечении нескольких дней будет озвучен вердикт: выдать кредит или отказать. Отказ не комментируется. Если решение в вашу пользу, будут названы основные параметры кредита, на который можно рассчитывать: срок, ставка, сумма. С этого момента будущий застройщик может определяться, какой дом он может себе позволить.

 Дом

Какое же строение является частным домом? Это объект, предназначенный для постоянного проживания одной семьи, высотой не более 3 этажей.

Поскольку индивидуальные дома могут располагаться только в населенных пунктах, то совершенно точно по соседству будут размещены и другие объекты недвижимости. Поэтому правилами землепользования и застройки предусмотрены определенные нормы. Они касаются размещения дома на ЗУ относительно красной линии, ограждения, расстояния до соседнего участка, требований пожарной безопасности, санитарных норм и т.д.

Одобрение объекта

Для одобрения объекта первое, что нужно сделать, это заказать за свой счет оценку земельного участка. Это является некоторой обеспечительной мерой при невозможности заемщика погасить задолженность. Объект залога продается по определенной оценщиком ликвидационной стоимости. Это стоимость, за которую можно продать ЗУ в минимально короткий срок.

В набор документов для одобрения объекта понадобится включить:

• правоустанавливающий документ на ЗУ;
• выписку из ЕГРН на ЗУ;
• отчет об оценке;
• проект дома или как минимум план и описание;
• смету на строительство;
• сведения о наличии собственных средств.

Опять же, могут быть запрошены дополнительные документы.

Банком рассматривается возможность кредитования строительства дома. Особенно тщательно проверяются сведения о ЗУ: соответствие его назначения и разрешенного использования размещению на нем частного дома, отсутствие ограничений и обременений в его использовании.

Проведя проверку проектно-сметной документации, анализ прав на ЗУ, выносится решение. В случае принятия положительного решения будет названа сумма, срок, ставка по кредиту и порядок кредитования.

Сумма кредита составляет разницу между сметной стоимостью и размером собственных средств застройщика.

Кредитование

Среднестатистические данные об основных условиях предоставления банками займов по данному виду кредитования в 2020 году таковы:

• длительность срока – до 30 лет;
• сумма — не менее 300 тыс. руб.;
• низкая процентная ставка – от 10%, зависит от нескольких условий и устанавливается персонально;
• собственные средства – от 25% сметной стоимости.

ВАЖНО! Кредит предоставляется не в полной сумме, а несколькими траншами по мере строительства (т.е. по завершении одного этапа выдается сумма на следующий).

Это очень важная особенность ипотеки на возведение дома. Обязательно обсудите с банком порядок предоставления траншей, когда будет выдан первый, чем подтверждается выполнение каждого этапа.

У каждого банка свой порядок. Но чаще всего для получения первого транша требуется регистрация залога и разрешение на строительство, а передача застройщику средств, если он строит самостоятельно, делится на этапы:

• земляные работы, устройство фундамента;
• возведение стен, кровля, окна, двери;
• инженерные коммуникации;
• внутренние работы (перегородки, полы, отделка и т.д.).

Очень часто траншей всего два. Стоимость каждого этапа может определяться пропорционально сметной стоимости или согласно внутренней политике банка.

Процедура

Когда все вопросы между кредитором и застройщиком согласованы, оформляется выдача займа. Стороны подписывают кредитный договор и договор залога ЗУ в пользу банка.

Договор залога подлежит обязательной государственной регистрации как обременение права собственности застройщика на ЗУ.

Для этого заемщику (с паспортом) нужно обратиться с заявлением в Многофункциональный центр и подать следующие документы:

• выписку из ЕГРН на ЗУ;
• кредитный договор;
• договор залога;
• квитанцию на оплату госпошлины – 1000 руб.

Регистрация залога проводится в течение 5-7 рабочих дней. Со дня внесения записи об ипотеке в единый реестр недвижимости ЗУ находится в залоге у банка, подтверждением чего будет являться зарегистрированный договор залога и выписка из ЕГРН.

Передача застройщику денежных средств производится путем, определенным банком, обычно на открытый в нем лицевой счет заемщика.

После получения первой части займа начинается строительство. Когда дом выстроен, он должен быть введен в эксплуатацию. Получив разрешение на ввод, заемщик должен поставить дом на кадастровый учет с одновременной регистрацией своего права собственности на него.

Подготовкой документов для проведения кадастрового учета дома занимается кадастровый инженер. С ним заключается договор подряда. Застройщик должен предоставить инженеру:

• копии документов на ЗУ;
• разрешение на строительство;
• разрешение на ввод;
• возможность осмотра дома;
• возможность выполнения необходимых замеров и других требующихся манипуляций.

Результатом работы специалиста будет техплан на дом, исполненный в электронном виде.

Специалист выдаст застройщику техплан на диске, который нужно сдать в МФЦ. Кроме диска, для кадастрового учета дома и регистрации прав на него в МФЦ предоставляется:

• 2 заявления (о КУ и регистрации права);
• разрешение на ввод;
• квитанция об оплате госпошлины (КУ — бесплатно, регистрация права – 2000 руб.).

Примерно через 2 недели застройщик получает выписку из ЕГРН, подтверждающую возникновение у него права собственности на дом.

Смена объекта залога

После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права заемщика на него появился объект, кредитование строительства которого проводилось. Если кредит за время строительства дома не погашен досрочно, должна произойти смена залога.

Для перенесения залога на дом производится независимая оценка стоимости построенного дома. Так же, как и на ЗУ, заключается договор на оценку. Определяются его рыночная и ликвидационная стоимость. Оценку лучше заказывать у аккредитованного кредитором оценщика.

Новый объект залога должен быть обязательно застрахован от риска его физической утраты: затопления, пожара, взрыва и т.д. Страхование объекта залога — законное требование банка согласно закону «Об ипотеке». И производится оно на срок до полного погашения кредита.

Почему не производилось страхование ЗУ? Потому что риск физической утраты практически равен нулю.

Кроме этого, банки настойчиво советуют заемщику застраховать свою жизнь и здоровье. Это не обязательно, но влияет на размер ставки по кредиту. Выбирайте сами: ставка увеличивается от 0,5% до 1% в разных банках.

Для смены залога вносятся изменения в кредитный договор. Заемщику возвращается закладная на землю и подписывается новая на дом. Далее следуют процедуры подачи заявления в МФЦ на снятие залога с земельного участка и регистрации его на дом.

Как раз при подписании изменений в кредитный договор, если это не было предусмотрено ранее, заемщику следует поставить вопрос о снижении процентной ставки в связи с возникновением залога на кредитуемый объект.

Схема погашения кредита

При подписании кредитного договора главные позиции, на которые следует обратить внимание, это:

• ставка по кредиту;
• сумма ежемесячных платежей;
• день, в который производится погашение;
• штрафы, пени за просрочку;
• условия выплаты кредита или его части досрочно.

По договоренности с банком застройщику может быть предоставлена отсрочка выплаты основного долга на какой-то период (до 3 лет), в который он будет оплачивать только проценты за пользование кредитом.

Ставка по кредиту определяется для каждого заемщика индивидуально. В банке существует некая базовая ставка, путем манипуляций с которой и определяется размер ставки по конкретной ипотеке. Ее размер зависит:

• наличия страхования жизни и здоровья;
• от участия в зарплатных проектах;
• размера кредита;
• документа, подтверждающего платежеспособность;
• наличия сертификата на маткапитал;
• от др. факторов.

Сумма ежемесячных платежей рассчитываются аннуитетным или дифференцированным способом. В графике платежей это просматривается хорошо. Если платежи равные в течение срока кредита, это аннуитет. Если разные, дифференцированный платеж. Попросите кредитного инспектора объяснить разницу.

День погашения кредита. Это число месяца, в который надо производить оплату. Если оно выпадает на выходной или праздничный день, придется сделать платеж раньше. Иначе расценивается как просрочка, с вытекающими последствиями.

Досрочное погашение. Сейчас хоть частичное, хоть полное погашение производится только в том случае, если заемщик уведомил об этом заранее. Если этого не сделано, уплаченные ранее деньги будут засчитаны в погашение только в следующий срок оплаты по графику.

Когда кредит полностью погашен, банк возвращает заемщику закладную на дом. Собственник дома опять обращается в МФЦ с заявлением о снятии залога. С момента погашения записи в ЕГРН об ипотеке он становится полноценным собственником дома и ЗУ без каких бы то ни было обременений.

Какие банки предоставляют заем на строительство дома

Конечно же, в первую очередь, это все банки с госучастием: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк. На текущий момент самые привлекательные условия из них декларирует Сбербанк – со ставкой от 10% на 30 лет от 300 тыс. руб. Из других хорошее предложение от Альфа-Банка – от 9,25% — правда, на 25 лет от 300 тыс. руб. Но опять же – это декларации. При заключении кредитного договора ставки рассчитываются индивидуально.

Получение займа на строительство дома очень трудоемкий процесс, и выдается он траншами, и подтверждать выполнение работ надо. Всего этого можно избежать, оформив в любом из указанных банков или же в других нецелевой кредит под залог имеющейся квартиры. Никто не спросит, куда вы потратите деньги, но в случае проблем с возвратом займа залоговая квартира будет продана. При этом условия жестче, например, для сравнения, в Сбере – это от 12,5% — на 25 лет от 500 тыс.руб. Еще один минус нецелевого займа – нельзя получить налоговый вычет по строительству. Тут уж, как говорится, каждый выбирает по себе.

Возврат НДФЛ

Со сметной стоимости построенного жилого дома можно возместить подоходный налог – 13% ограничение по стоимости дома — 2 млн.руб., т.е. максимальный вычет 260 тыс. руб.

Также его можно возместить со всей суммы уплаченных процентов.

Строить свой дом – очень ответственное дело. Вам жить в нем не одно десятилетие. Хочется сделать его самым лучшим. Но делайте это так, чтобы ипотека не стала непосильным грузом.