Оценка объектов и снижение кадастровой стоимости недвижимости

Снижение кадастровой стоимости и возможность ее оспаривания — очень актуальный на сегодняшний день вопрос. Довольно часто показатели, которые предоставляются специалистами после проведения кадастровой оценки, не совпадают с действительностью. Это приводит к значительному завышению налоговых выплат при различных операциях с имуществом. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости и уменьшить ее? Ответим на этот вопрос более подробно.

Что обозначает этот показатель?

Продажа, покупка, дарение и другие процедуры с имуществом по закону облагаются налогами. При нахождении суммы этих выплат учитывается налоговая база — стоимость недвижимости. Государство заинтересовано в том, чтобы размер налоговой базы и налоговых выплат был выше. Именно поэтому и была введена кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость представляет собой показатель ценности квартиры, дома и любого другого вида недвижимости в денежном эквиваленте. Она максимально приближена к реальной рыночной цене объекта.

Для чего нужен этот показатель?

Как уже было сказано выше, термин «кадастровая стоимость» используется при налогообложении. Этот показатель может учитываться в следующих случаях:

• Погашение налога на имущество.
• Погашения налога за пользование недвижимостью.
• Расчет и погашение выплат при выполнении процедур и операций, связанных с недвижимостью.
• Кредитование на покупку недвижимости.
• Выплаты при процедуре наследования и т. д.

Так как кадастровая стоимость недвижимости намного больше, чем инвентаризационные цифры, что указывают лишь на траты на строительство, то и налоговые пошлины в государственный бюджет тоже возрастают.

Какие факторы влияют на размер показателя?

Кадастровая стоимость — непостоянный показатель, который может меняться ежегодно. Это зависит от того, что на него влияет большое количество факторов, некоторые из которых также поддаются изменениям. К основным факторам можно отнести:

• Площадь объекта.
• Расположение квартиры. Оно бывает географическим и внутридомовым. Первое включает в себя регион страны, район города, улицу и т. д. Второе же расположение обозначает, на каком этаже расположена квартира.
• Дата возведения объекта.
• Состояние объекта (степень его износа).
• Степень износа объекта.
• Степень развития инфраструктуры района, в котором расположена недвижимость.
• Уровень жизни жителей района и т. д.

Довольно сильно на этот показатель влияет и экономическая ситуация в стране: из-за инфляции, изменений на рынке недвижимости кадастровая стоимость того или иного объекта может увеличиваться или уменьшаться. Как правило, наблюдается не уменьшение, а именно увеличение этого показателя.

Кто занимается оценкой объектов?

Кадастровой оценкой недвижимости занимается не сам Росреестр, а сторонняя оценочная организация. Эта процедура довольно сложна в исполнении. Именно поэтому проводится строгий отбор исполнителя.

Конкурс устраивается среди ведущих оценочных компаний на современном рынке. Кандидаты оцениваются по ряду критериев: опыт работы на рынке, статус и отзывы клиентов, условия, которые они могут предложить и т. д.

Оценивая все эти критерии, выбирают наиболее подходящую компанию-исполнителя, с которым заключают договор о долгосрочном сотрудничестве. Независимые эксперты и буду проводить кадастровую оценку.

Как проводится кадастровая оценка?

Процедура кадастровой оценки имущества проводится регулярно, так как показатель ее рыночной стоимости постоянно меняется. Оценка проводится в несколько этапов:

1. Принятие решения о проведении процедуры.
2. Составление списка объектов, которые участвуют в процедуре.
3. Проведение конкурса среди оценочных компаний и выбор исполнителя.
4. Заключение договора с исполнителем.
5. Проведение кадастровой оценки независимыми экспертами.
6. Составление отчета о проведении процедуры.
7. Проверка результатов оценки и их утверждение.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Но не всегда оценка имущества проводится объективно. В таких случаях просто необходимо оспорить результаты проверки.

Основания для оспаривания конечного показателя

Главное основание для оспаривания кадастровой стоимости и ее уменьшение — использование в процессе оценки недостоверных данных об имуществе. В таком случае реальная цена объекта может быть сильно завышена.

К чему может привести подобное искажение данных? Во-первых, будут сильно увеличены налоговые пошлины на имущество и пользование недвижимостью. Кадастровая стоимость является налоговой базой. При увеличении этого показателя увеличиваются и налоги.

Во-вторых, сильно затрудняется процедура продажи, покупки или дарения квартиры. Это также происходит из-за того, что данные о рыночной стоимости квартиры или дома сильно искажены.

Именно поэтому при выявлении несовпадений следует обращаться в соответствующие государственные органы для их устранения.

Обращение в комиссию

Существует несколько способов уменьшения этого показателя. Один из них — обращение в комиссию при Росреестре. К этому способу необходимо прибегнуть сразу же после установления несовпадений.

В комиссию необходимо подать следующие документы:

• Отчет о реальной рыночной стоимости квартиры. Он должен быть предоставлен независимым экспертом. К его услугам необходимо прибегнуть для оспаривания решения Росреестра. Обойтись это может в 4-20 тысяч рублей. Стоимость услуг полностью зависит от типа недвижимости.
• Документ, подтверждающий соответствие отчета всем требованиям и правилам законодательства Российской Федерации.
• Справка о проведении оспаривания кадастровой стоимости.
• Копия документа, подтверждающего право собственности лица.

Но не всегда обращение в комиссию при Росреестре приносит результаты. Комиссия часто отклоняет запросы лиц и отказывает в уменьшении данного показателя. В таком случае стоит прибегать к более серьезным мерам.

Обращение в суд

Обращение в суд — долговременный и перспективный для владельца имущества процесс. Как правило, судебные разбирательства заканчиваются в пользу истцов. Но они могут продлиться несколько месяцев и повлечь за собой крупные денежные траты. Владельцу квартиры или дома нужно оплатить услуги не только оценщика, но и представителя в суде.

Для обращения в суд необходимо подготовить:

• Кадастровый паспорт квартиры или дома.
• Документ, подтверждающий право собственности истца.
• Документ, подтверждающий использование недостоверных данных об объекте при его оценке.
• Отчет независимого оценщика.
• Копия документа, подтверждающего отказ комиссии в уменьшении кадастровой стоимости.
• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины, которая составляет 200 рублей.

Подробнее о процедуре снижения кадастровой стоимости можно узнать в следующем видеоролике: