Что такое апартаменты и в чем отличие от квартиры при покупке

Недавно при выборе квартиры я столкнулась с таким названием жилой площади, как апартаменты. Знакомый риелтор так и не смог мне внятно объяснить различия между обычной квартирой и новым жильем в виде апартаментов, поэтому мне пришлось обратиться к российскому законодательству. Теперь я точно знаю их существенные различия и в этой статье расскажу вам, какие они имеют преимущества и недостатки.

Главные отличия

Когда я начала искать точные определения жилых помещений в российском праве, я обнаружила, что точного понятия для апартаментов нет. Жилищное законодательство выделяет жилой и нежилой фонд, куда могут входить различные недвижимые объекты.

Ст.16 Жилищного законодательства содержит информацию о том, какие виды помещений бывают, предназначенных для проживания. Перечень их достаточно небольшой:

• жилой дом, либо его доля;
• квартира или ее часть;
• комната.

Как мы видим, апартаменты в этот список не входят. Возможно, причиной является то, что данная недвижимость появилась относительно недавно в России. Однако по своему виду и назначению они соответствуют жилому помещению.

Также в указанной статье дается полное понятие квартиры, под которой понимается отдельное помещение, являющееся частью многоквартирного здания. Каждый владелец квартиры должен иметь возможность беспрепятственно пройти через помещения общего пользования. Квартиры могут иметь одну или несколько комнат, а также дополнительные помещения, предназначенные для различных нужд.

К жилому фонду всегда предъявляются установленные требования законодательства. Сюда входят  санитарные, пожарные, техническим и разные иные обязательные нормы.

К апартаментам предъявляются лишь незначительные требования:

• в их составе должно находиться 2 комнаты, признанных жилыми (либо большее количество комнат);
• общая площадь помещения должна превышать 40 кв.м.;
• в них должны быть расположены кухня и другие бытовые помещения.

С учетом того, что здесь обязательно наличие жилых комнат, они должны соответствовать установленным стандартам, применяемых к жилым помещениям.

Сравнительная таблица

Основные отличия я приведу в форме таблицы.

В зависимости от ваших целей приобретения недвижимости вы можете выбрать наиболее подходящий вам вариант.

Я выбирала квартиру для постоянного проживания. И как бы мне не нравились апартаменты, я не могла прописать там себя и своих детей на постоянной основе. А им необходима регистрация для поступления в садик и школу. Поэтому мы решили приобрести квартиру, чтобы не иметь дальнейших проблем с оформлением московской регистрации.

Преимущества и недостатки

Каждая из этих видов недвижимости имеет определенные преимущества и недостатки, анализируя которые становится намного легче выбрать подходящий вам вариант. Апартаменты привлекают следующими преимуществами:

1. Развитой инфраструктурой, так как к ним предъявляется требование, что они должны размещаться в хорошо развитом районе, где есть все необходимое в шаговой доступности. Обычные же квартиры могут строиться в различных районах, где вся нужная инфраструктура может быть удалена на определенное расстояние от многоквартирного дома.
2. Современный ремонт. Практика показывает, что в апартаментах делается не только индивидуальный красивый ремонт, но и сам дом уже располагает последними новшествами и технологиями. Поэтому вам будет комфортно находиться не только в своем жилье, но и в целом в подъезде и других местах общего пользования.
3. Внутренний интерьер. Обычно апартаменты по своей планировке очень схожи с хорошими гостиничными номерами. Поэтому вам не придется задумываться о наличии полотенец, об уборке жилья. Весь уход за вашей недвижимостью будет производиться специальной службой, которую нужно только своевременно оплачивать.

Апартаменты обычно говорят о статусе их владельца, так как они подразумевают оказание всех необходимых услуг проживающему в них человеку.

К значительным минусам данного вида недвижимости я выделю следующее:

1. Их стоимость. Она обычно завышена на 10-20 % по сравнению с похожей по всем параметрам квартирой в аналогичном районе. Однако в последнее время застройщики стали предлагать и более бюджетные варианты, которые могут получиться выгоднее, чем приобретение квартиры. Однако в любом случае суть апартаментов остается неизменной.
2. Невозможность получить постоянную регистрацию. И только в некоторых случаях в зависимости от коммерческого типа здания вы сможете получить временную регистрацию здесь. Но оформиться на постоянной основе в них не получится.
3. Налог. Для вас имущественный налог будет значительно выше. Все расчеты осуществляются на основе стоимости недвижимого объекта по кадастру. Различия будут заключаться только в самой ставке. Для квартиры он составляет 0,1 % от указанной суммы. Но при расчете налога для апартаментов большое значение будет иметь тип здания. Его кадастровая цена будет выше простого многоквартирного дома. А еще и сам налог может составлять 2 процента, в зависимости от коммерческого вида здания.
4. Стоимость коммунальных услуг. Жители обычных многоквартирных домов всегда пользуются ими по заниженным тарифам, чем для коммерческих зданий. Поэтому при одинаковом расходе электроэнергии или воды владелец апартаментов заплатит сумму больше, чем собственник простой квартиры.

Также важно знать, что если в вашу собственность будет включаться и придомовая территория, а также иные подсобные помещения, то вам придется платить налоги и коммунальные услуги, исходя из общей площади ваших владений.

Регистрация

Проблемы могут возникнуть даже с получением временной прописки. Потому что для этого само здание должно быть оформлено в качестве гостиничного комплекса. Тогда вы сможете получить временную прописку, максимальный срок которой не будет превышать 5 лет. Но после ее окончания вы можете продлевать ее каждые 5 лет неограниченное количество раз. То есть по факту это только формальность. Однако в некоторых случаях от человека требуется постоянная регистрация. И тут может возникнуть проблема.

Поэтому перед оформлением сделки по покупке апартаментов необходимо уточнить, какое назначение имеет построенное здание. Так как нередко апартаменты могут находиться в торговых, офисных и других коммерческих зданиях. Кроме этого обращайте внимание не только на назначение здания, но и на назначение самих апартаментов. Если в их документации прописано прямое назначение в виде общепита, офиса или другого коммерческого вида использования, то зарегистрироваться в них не получится.

Когда я рассматривала возможные варианты апартаментов, я обращала внимание на их документальное назначение. И меня поразило, что только около 15 % из всех просмотренных вариантов были зарегистрированы в качестве гостиницы. Все остальные варианты имели статус других коммерческих видов недвижимости, где невозможно даже временно зарегистрироваться. И стоимость гостиничных апартаментов была значительно выше тех, которые оформлялись в качестве иной коммерческой недвижимости. Поэтому при покупке уделяйте этому моменту особое внимание.

Налог

Здесь может быть 2 варианта:

• ставка 0,5%, почти как для обычных квартир;
• ставка 2 %, как для иной коммерческой недвижимости.

В сравнении с обычным жильем, где применяется налог 0,1 %, разница может оказаться существенной. Поэтому чтобы не платить 2 % налога необходимо соблюдение обязательных условий для ваших апартаментов:

1. Само здание, где они находятся, должно быть оформлено в качестве гостиницы.
2. Сами апартаменты не должны быть по документам предназначены для другого коммерческой деятяельности, кроме проживания в них. Не допускается регистрация в офисах, общепитах и любых иных помещениях для коммерческой деятельности.
3. Площадь по кадастру не должна превышать 300 кв.м.

Также помните, что если вы желаете воспользоваться налоговым вычетом, за апартаменты вы его получить не сможете. Оформить его можно только за объекты, входящие в жилой фонд.

Коммунальные услуги

Обычно эта статья расходов устанавливается на законодательном уровне регионов и зависит от индивидуального пользования коммунальными услугами. Но все же разница может составлять 10-30 %.

Основным различием будет являться набор стандартных услуг, которые предоставляет управляющая компания. В них входят:

• услуги консьержа;
• оплата домофона;
• уборка территории;
• система видеонаблюдения.

Также сюда может быть включен и индивидуальный перечень услуг, например уборка ваших апартаментов, глажка белья, индивидуальная охрана. В этом случае вы можете самостоятельно регулировать общую сумму ваших коммунальных платежей в месяц.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Многие собственники апартаментов со временем задумываются о том, можно ли каким-нибудь образом сделать им статус обычной квартиры. Прецеденты в России уже были. Поэтому официально можно перевести гостиничный комплекс в формат жилого многоквартирного здания. Но для этого важным условием является согласие всех владельцев этого здания (при условии, что они его долевые владельцы).

В любом случае перевод здания осуществляется пока только на основании судебного решения. А на административном уровне такая процедура не осуществляется, так как никто не хочет быть ответственным за данное мероприятие среди чиновников. Поэтому надеяться, что вы легко сможете осуществить перевод, не стоит. Даже для судебного заседания вам потребуется привлечение грамотных юристов, которые не гарантируют успех в этом деле.

Более подробно вы можете узнать об этом в представленном видео.

Рекомендации

Когда встает выбор между приобретением квартиры или апартаментов появляется большое желание приобрести апартаменты. Так как обычно они влюбляют в себя с первого взгляда своей комфортностью и сервисом. Но я советую вам следующее:

1. Обязательно изучите все документы и просчитайте, сколько фактически вам придется платить ежемесячно и ежегодно, как владельцу такой недвижимости.
2. Попробуйте найти квартиру в специальном комплексе. Сейчас строят очень хорошие ЖК, где есть все те же услуги и условия, как в апартаментах. Поэтому вполне возможно, что вы найдете достойную замену по более выгодной цене.
3. Не рассчитывайте на то, что вам удастся легко перевести апартаменты в жилую недвижимость. Пока что такое решение принимается в судах. И чтобы его добиться требуется хорошая подготовка адвоката к суду. И за такое дело юристы с вас затребуют немалые деньги.

Поэтому при покупке жилья я остановила свой выбор на квартире, хотя зрительно мне очень нравились апартаменты.