Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры

В свое время мы сделали в квартире популярный несколько лет назад евроремонт с перепланировкой. Были молодыми и не позаботились об оформлении соответствующих документов, не узаконили произведенные изменения. Около месяца назад решили продать квартиру и осознали, сколько дополнительных документов нам придется оформлять для проведения сделки. Данная статья полностью посвящена теме, связанной с перепланировкой. Здесь я дам ответы на такие важные вопросы, как:

• Что такое перепланировка?
• Как продать квартиру с неузаконенными изменениями?
• Последствия от покупки квартиры с не оформленной перепланировкой;
• Какая перепланировка считается законной?
• Перепланировка и ипотека.

Что такое перепланировка?

Перепланировка в квартире – это изменение общей конфигурации помещения. Для проведения данного процесса необходимо предварительно получать специальное разрешение.

Изменения, полученные после перепланировки, в обязательном порядке вносятся в технический паспорт.

Существуют определенные виды работ, которые запрещается проводить по установленному российскому законодательству. Если собственник нарушает их, он не сможет узаконить ранее изменения, проведенные в помещении. Перепланировка бывает двух видов:

1. Простая – перенос несущих перегородок, выполнение проемов, заделка дверных проемов.
2. Сложная – здесь работы проводятся по специальному проекту. Допускается увеличение жилой площади посредством присоединения дополнительных помещений.

Если не оформить и не получить на руки специального разрешения и не узаконить конструкционные изменения, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Если изменения никому не мешают, если есть все требуемые документы, и представители БТИ прекрасно знают о перепланировке, сделка осуществляется в стандартном порядке.

Продажа жилья с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости примерно на 10% выше от средней по рынку.

Если изменения не оформлены, стоимость, наоборот, снижается примерно на 10%. Если покупателя устраивают проведенные изменения, он может приобрести квартиру. Здесь будет осуществлена покупка жилого объекта с обременениями.

Современное законодательство не запрещает заключать сделки с жилыми помещениями такого плана.

При этом контролирующий орган имеет право признать проведенную ранее сделку недействительной.
Чтобы продать квартиру с осуществленной перепланировкой в обычном порядке, продавец должен выполнить следующие действия:

1. Регистрация перепланировки.
2. В БТИ нужно запросить выписку из кадастровых бумаг и справок.
3. Получаются копии кадастрового плана и справок с техническими характеристиками.
4. Собранные бумаги передаются в такие административные организации, как ЖЭУ и СЭС.
5. Оплачивается штраф.
6. Получение в БТИ нового официального кадастрового паспорта.

Перед проведением сделки, связанной с продажей квартиры, нужно подготовить такие бумаги:

• Документы на жилое помещение;
• Паспорта участников сделки;
• Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
• Акт по приему-передаче объекта недвижимости.

Покупка жилья с незаконной перепланировкой – последствия

Обязанность оформлять перепланировку лежит исключительно на собственнике. Он может выполнить переустройство без оформления документов и жить с подобными не оформленными изменениями сколько угодно. Но в будущем это обязательно даст о себе знать.

Все самые важные характеристики жилого помещения должны быть обозначены в паспорте БТИ и кадастровых документах. Данные документы обязательно должны быть оформлены в процессе вступления в права собственности.

Если в квартире проводится перепланировка, меняются общие характеристики квартиры, это делает документы недействительными. Соответственно, собственник, желая тем или иным образом распорядиться недвижимостью, окажется в достаточно затруднительном положении.

Если же оставить все, как есть, в будущем квартиру не получится продать, заложить или передать по наследству. Единственным выходом в подобной ситуации будет продажа жилья со значительной скидкой. Она дается покупателю для того, чтобы он самостоятельно провел необходимые согласования и оформил положенные документы.

Штрафы и санкции

Невозможность провести сделки с жильем – это не единственная проблема, вытекающая из отсутствия оформления перепланировки. Как было сказано выше, за данное нарушение собственнику может быть назначен штраф:

• Частное лицо – 2-2,5 тысячи рублей;
• Должностное лицо – 4-5 тысячи;
• Юридическое лицо – 40-50 тысяч.

Если проведенные изменения нанесли материальный или физический ущерб иным лицам, штрафы автоматически увеличиваются в несколько раз. Обычному человеку может быть выписана сумма до 5 тысяч, должностному до 50 тысяч, а юридическое лицо может получить штраф суммой до 300 тысяч рублей.

Если в суде будет доказано, что жильцы квартиры или соседи серьезно пострадали от незаконного переустройства, может наступить уголовная ответственность.

Как и когда оформлять перепланировку?

Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения. Проводить оформление ранее проведенного незаконного переустройства сложно, но это реально.

Порядок проведения легализации после выполненного переустройства мало, чем отличается от того, что проводится в стандартном порядке. Чтобы узаконить ранее проведенное преобразование жилья, потребуется собрать следующие документы:

• Заявление на оформление переустройства;
• План и экспликация комнат в жилом помещении;
• Правоустанавливающие документы на недвижимость и заверенные у нотариуса копии;
• Согласия лиц, проживающих в помещении;
• Техпаспорт на квартиру;
• Официальное разрешение на изменения, полученное в органе надзора за архитектурными и историческими памятниками.

Данный перечень бумаг регулируется современным жилищным кодексом РФ, ст. 26.

Вместе с собранными документами требуется обратиться в специальную городскую жилищную инспекцию и дождаться визита инспектора. Профессионал засвидетельствует фактическое несоответствие квартиры с вариантом, который прописан в паспорте.

Через определенное время сотрудники жилищной инспекции могут дать согласие и внести изменения в план или отказать, приведя веские аргументы.

Сроки официального согласования, стоимость процедуры и ее объем напрямую зависят от вида проведенной перепланировки. Простой вариант переустройства осуществляется на основании эскиза и технического паспорта. Сложный разрабатывается специалистами в нескольких разных инстанциях.

Разрешенные перепланировки

Есть несколько видов перепланировок, которые могут быть разрешены без проблем. Быстро и просто согласовать можно такие работы:

1. Расширение жилых комнат на вспомогательные помещения и коридоры. Данное разрешение не распространяется на кухни и на санузлы.
2. Перенос перегородок, которые не относятся к категории несущих.
3. Устройство кухни в виде ниши.
4. Замена ранее установленной сантехники на аналогичное. Допускается перенос подобного оборудования только в рамках «мокрой» зоны.
5. Устройство проема в перегородке, которая не является несущей, проведение ее демонтажа.
6. Утепление и остекление балкона.
7. Изменение конструкция напольных покрытий.

Немного сложнее согласовать такие изменения в квартире, как:

• Проем в стенах, которые относятся к категории несущих;
• Демонтаж подоконных блоков;
• Объединение нескольких квартиры;
• Обустройство проема в перекрытии;
• Устройство второй ванны или туалета в жилом помещении;
• Обустройство отдельного входа в квартиру.

Эскиз или проект по перепланировке

В прямой зависимости от сложности выполненных работ, одни виды перепланировки согласуются по проекту, какие по эскизам. Если планируется провести сложные переустройства, дополнительно может потребоваться официальное техническое заключение.

В этом документе сотрудники специальных организаций дают ответы на вопросы, можно ли проводить запланированные работы, не будет ли причинен урон важным конструкциям. Вот несколько отличий между эскизами и проектами по перепланировке:

• Эскиз – выполненный от руки рисунок, в котором отражаются проведенные или запланированные изменения. Рисуется он на копии ранее полученного поэтажного плана БТИ;
• Проект не выполняется самостоятельно. Это настоящая брошюра, которая состоит из нескольких разделов, пояснительных записок и чертежей.

Если эскиз просто отражает изменения, то главной целью проекта является показать, как было проведено переустройство и не нанесло ли оно ущерба соседям или зданию.

Составление проекта по перепланировке требуется доверять профессионалам специальных компаний. У них должна быть лицензия на проектирование сооружений 1 и 2 уровня сложности.

Сложные профессиональные проекты обязательно нужно составлять в таких случаях:

1. Изменение функционального расположения помещений. Например, перенос кухни в гостиную.
2. Создание дополнительного санузла.

В подобном проекте должны быть прописаны особенности прокладки труб, вентиляции и канализации. Обозначаются особенности проведенных или запланированных гидро- и звукоизоляционных работ.

Перепланировка и ипотека

Если человек планирует по ипотеке приобрести перепланированную квартиру, он должен обратить внимание на то, чтобы характеристики объекта совпадали с той информацией, что отражается в инвентаризационной и правоустанавливающей документации.

Несмотря на подобную согласованность, не все банки желают давать кредиты на недвижимость, где была проведена и не узаконена перепланировка. Причина в том, что всегда присутствует риск не пройти согласование в уполномоченным службах.

Кроме того, заемщик может не исполнить положенные обязательства по причине возникновения дополнительной нагрузки материального плана. Еще одним фактором является то, что страховщик в подобной ситуации автоматически увеличивает взносы по страхованию. Это важное и обязательное правило, которое соблюдается при оформлении ипотеки.

Если жилая недвижимость куплена в кредит, собственник не имеет права проводить ремонтные работы, напрямую связанные с перепланировкой до полной выплаты займа.

До выплаты ипотеки собственником является кредитор. Положенные изменения можно будет осуществлять только с согласия банка. Для его получения нужно выполнить следующие действия:

• Подготовить грамотный проект;
• Схему нужно предоставить в банк для согласования;
• Заранее готовится запрос на переустройство.

Если выполнить все правильно, финансовая организация быстро одобрит проведение в жилом помещении запланированного переустройства.

Заключение

1. Изменения, полученные после перепланировки вносятся в техпаспорт.
2. Если не получить специального разрешения и не узаконить переустройство, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.
3. Продажа жилой недвижимости с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости выше от средней по рынку примерно на 10%.
4. За проведение незаконного переустройства положен денежный штраф. Сумма зависит от того, кто и в каком помещении провел разные изменения.
5. Если в суде будет доказано, что жильцы или соседи серьезно пострадали от незаконных изменений, может наступить уголовная ответственность.
6. Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения.