Бесплатная юридическая консультация
Москва и область (круглосуточно)
+7 (499) 775-86-92
Бесплатно по России
8 (800) 555-67-55 доб. 225

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры

В свое время мы сделали в квартире популярный несколько лет назад евроремонт с перепланировкой. Были молодыми и не позаботились об оформлении соответствующих документов, не узаконили произведенные изменения. Около месяца назад решили продать квартиру и осознали, сколько дополнительных документов нам придется оформлять для проведения сделки. Данная статья полностью посвящена теме, связанной с перепланировкой. Здесь я дам ответы на такие важные вопросы, как:

  • Что такое перепланировка?
  • Как продать квартиру с неузаконенными изменениями?
  • Последствия от покупки квартиры с не оформленной перепланировкой;
  • Какая перепланировка считается законной?
  • Перепланировка и ипотека.

Можно ли продать или купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Что такое перепланировка?

Перепланировка в квартире – это изменение общей конфигурации помещения. Для проведения данного процесса необходимо предварительно получать специальное разрешение.

Изменения, полученные после перепланировки, в обязательном порядке вносятся в технический паспорт.

Существуют определенные виды работ, которые запрещается проводить по установленному российскому законодательству. Если собственник нарушает их, он не сможет узаконить ранее изменения, проведенные в помещении. Перепланировка бывает двух видов:

  1. Простая – перенос несущих перегородок, выполнение проемов, заделка дверных проемов.
  2. Сложная – здесь работы проводятся по специальному проекту. Допускается увеличение жилой площади посредством присоединения дополнительных помещений.

Что такое перепланировка?

Если не оформить и не получить на руки специального разрешения и не узаконить конструкционные изменения, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Если изменения никому не мешают, если есть все требуемые документы, и представители БТИ прекрасно знают о перепланировке, сделка осуществляется в стандартном порядке.

Продажа жилья с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости примерно на 10% выше от средней по рынку.

Если изменения не оформлены, стоимость, наоборот, снижается примерно на 10%. Если покупателя устраивают проведенные изменения, он может приобрести квартиру. Здесь будет осуществлена покупка жилого объекта с обременениями.

Современное законодательство не запрещает заключать сделки с жилыми помещениями такого плана.

При этом контролирующий орган имеет право признать проведенную ранее сделку недействительной.
Чтобы продать квартиру с осуществленной перепланировкой в обычном порядке, продавец должен выполнить следующие действия:

  1. Регистрация перепланировки.
  2. В БТИ нужно запросить выписку из кадастровых бумаг и справок.
  3. Получаются копии кадастрового плана и справок с техническими характеристиками.
  4. Собранные бумаги передаются в такие административные организации, как ЖЭУ и СЭС.
  5. Оплачивается штраф.
  6. Получение в БТИ нового официального кадастрового паспорта.

Перед проведением сделки, связанной с продажей квартиры, нужно подготовить такие бумаги:

  • Документы на жилое помещение;
  • Паспорта участников сделки;
  • Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
  • Акт по приему-передаче объекта недвижимости.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка жилья с незаконной перепланировкой – последствия

Обязанность оформлять перепланировку лежит исключительно на собственнике. Он может выполнить переустройство без оформления документов и жить с подобными не оформленными изменениями сколько угодно. Но в будущем это обязательно даст о себе знать.

Все самые важные характеристики жилого помещения должны быть обозначены в паспорте БТИ и кадастровых документах. Данные документы обязательно должны быть оформлены в процессе вступления в права собственности.

Если в квартире проводится перепланировка, меняются общие характеристики квартиры, это делает документы недействительными. Соответственно, собственник, желая тем или иным образом распорядиться недвижимостью, окажется в достаточно затруднительном положении.

Покупка жилья с незаконной перепланировкой – последствия

Если же оставить все, как есть, в будущем квартиру не получится продать, заложить или передать по наследству. Единственным выходом в подобной ситуации будет продажа жилья со значительной скидкой. Она дается покупателю для того, чтобы он самостоятельно провел необходимые согласования и оформил положенные документы.

Штрафы и санкции

Невозможность провести сделки с жильем – это не единственная проблема, вытекающая из отсутствия оформления перепланировки. Как было сказано выше, за данное нарушение собственнику может быть назначен штраф:

  • Частное лицо – 2-2,5 тысячи рублей;
  • Должностное лицо – 4-5 тысячи;
  • Юридическое лицо – 40-50 тысяч.

Если проведенные изменения нанесли материальный или физический ущерб иным лицам, штрафы автоматически увеличиваются в несколько раз. Обычному человеку может быть выписана сумма до 5 тысяч, должностному до 50 тысяч, а юридическое лицо может получить штраф суммой до 300 тысяч рублей.

Если в суде будет доказано, что жильцы квартиры или соседи серьезно пострадали от незаконного переустройства, может наступить уголовная ответственность.

Как и когда оформлять перепланировку?

Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения. Проводить оформление ранее проведенного незаконного переустройства сложно, но это реально.

Порядок проведения легализации после выполненного переустройства мало, чем отличается от того, что проводится в стандартном порядке. Чтобы узаконить ранее проведенное преобразование жилья, потребуется собрать следующие документы:

  • Заявление на оформление переустройства;
  • План и экспликация комнат в жилом помещении;
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость и заверенные у нотариуса копии;
  • Согласия лиц, проживающих в помещении;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Официальное разрешение на изменения, полученное в органе надзора за архитектурными и историческими памятниками.

Данный перечень бумаг регулируется современным жилищным кодексом РФ, ст. 26.

Вместе с собранными документами требуется обратиться в специальную городскую жилищную инспекцию и дождаться визита инспектора. Профессионал засвидетельствует фактическое несоответствие квартиры с вариантом, который прописан в паспорте.

Как и когда оформлять перепланировку?

Через определенное время сотрудники жилищной инспекции могут дать согласие и внести изменения в план или отказать, приведя веские аргументы.

Сроки официального согласования, стоимость процедуры и ее объем напрямую зависят от вида проведенной перепланировки. Простой вариант переустройства осуществляется на основании эскиза и технического паспорта. Сложный разрабатывается специалистами в нескольких разных инстанциях.

Разрешенные перепланировки

Есть несколько видов перепланировок, которые могут быть разрешены без проблем. Быстро и просто согласовать можно такие работы:

  1. Расширение жилых комнат на вспомогательные помещения и коридоры. Данное разрешение не распространяется на кухни и на санузлы.
  2. Перенос перегородок, которые не относятся к категории несущих.
  3. Устройство кухни в виде ниши.
  4. Замена ранее установленной сантехники на аналогичное. Допускается перенос подобного оборудования только в рамках «мокрой» зоны.
  5. Устройство проема в перегородке, которая не является несущей, проведение ее демонтажа.
  6. Утепление и остекление балкона.
  7. Изменение конструкция напольных покрытий.

Немного сложнее согласовать такие изменения в квартире, как:

  • Проем в стенах, которые относятся к категории несущих;
  • Демонтаж подоконных блоков;
  • Объединение нескольких квартиры;
  • Обустройство проема в перекрытии;
  • Устройство второй ванны или туалета в жилом помещении;
  • Обустройство отдельного входа в квартиру.

Эскиз или проект по перепланировке

В прямой зависимости от сложности выполненных работ, одни виды перепланировки согласуются по проекту, какие по эскизам. Если планируется провести сложные переустройства, дополнительно может потребоваться официальное техническое заключение.

Эскиз или проект по перепланировке

В этом документе сотрудники специальных организаций дают ответы на вопросы, можно ли проводить запланированные работы, не будет ли причинен урон важным конструкциям. Вот несколько отличий между эскизами и проектами по перепланировке:

  • Эскиз – выполненный от руки рисунок, в котором отражаются проведенные или запланированные изменения. Рисуется он на копии ранее полученного поэтажного плана БТИ;
  • Проект не выполняется самостоятельно. Это настоящая брошюра, которая состоит из нескольких разделов, пояснительных записок и чертежей.

Если эскиз просто отражает изменения, то главной целью проекта является показать, как было проведено переустройство и не нанесло ли оно ущерба соседям или зданию.

Составление проекта по перепланировке требуется доверять профессионалам специальных компаний. У них должна быть лицензия на проектирование сооружений 1 и 2 уровня сложности.

Сложные профессиональные проекты обязательно нужно составлять в таких случаях:

  1. Изменение функционального расположения помещений. Например, перенос кухни в гостиную.
  2. Создание дополнительного санузла.

В подобном проекте должны быть прописаны особенности прокладки труб, вентиляции и канализации. Обозначаются особенности проведенных или запланированных гидро- и звукоизоляционных работ.

Перепланировка и ипотека

Если человек планирует по ипотеке приобрести перепланированную квартиру, он должен обратить внимание на то, чтобы характеристики объекта совпадали с той информацией, что отражается в инвентаризационной и правоустанавливающей документации.

Несмотря на подобную согласованность, не все банки желают давать кредиты на недвижимость, где была проведена и не узаконена перепланировка. Причина в том, что всегда присутствует риск не пройти согласование в уполномоченным службах.

Перепланировка и ипотека

Кроме того, заемщик может не исполнить положенные обязательства по причине возникновения дополнительной нагрузки материального плана. Еще одним фактором является то, что страховщик в подобной ситуации автоматически увеличивает взносы по страхованию. Это важное и обязательное правило, которое соблюдается при оформлении ипотеки.

Если жилая недвижимость куплена в кредит, собственник не имеет права проводить ремонтные работы, напрямую связанные с перепланировкой до полной выплаты займа.

До выплаты ипотеки собственником является кредитор. Положенные изменения можно будет осуществлять только с согласия банка. Для его получения нужно выполнить следующие действия:

  • Подготовить грамотный проект;
  • Схему нужно предоставить в банк для согласования;
  • Заранее готовится запрос на переустройство.

Если выполнить все правильно, финансовая организация быстро одобрит проведение в жилом помещении запланированного переустройства.

Заключение

  1. Изменения, полученные после перепланировки вносятся в техпаспорт.
  2. Если не получить специального разрешения и не узаконить переустройство, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.
  3. Продажа жилой недвижимости с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости выше от средней по рынку примерно на 10%.
  4. За проведение незаконного переустройства положен денежный штраф. Сумма зависит от того, кто и в каком помещении провел разные изменения.
  5. Если в суде будет доказано, что жильцы или соседи серьезно пострадали от незаконных изменений, может наступить уголовная ответственность.
  6. Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения.
Поделитесь с друзьями или сохраните для себя:

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (3 оценок, среднее: 3,67 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий