Квартира в подарок: оформление и правовые последствия

Что предстоит сделать для заключения договора дарения квартиры между близкими родственниками в 2020 году? Как в дарственной учесть все важные детали? Какие последствия влечет дарение? Во сколько выльется совершение сделки? Сегодняшняя статья-консультация посвящена разбору всех тонкостей дарения.

Что представляет собой дарение

Дарение — это бескорыстная, безусловная, по доброй воле совершенная передача или обещание передать свою квартиру одному из родственников навсегда.

Главная особенность дарения – безвозмездность. Одаряемый не должен взамен что-то отдавать или делать для дарителя. Никаких встречных предложений не допускается. Иначе это другая сделка.

Не лишним будет напомнить, что после подписания дарственной и фиксации этого факта в ЕГРН одаряемый станет истинным хозяином квартиры. И сможет пользоваться и владеть ей как хозяин. Именно поэтому не стоит дарить квартиру даже самым близким под влиянием сиюминутных эмоций.

Дарим или обещаем

Дарственная олицетворяет собой документ, заверяющий факт свободной передачи квартиры в дар и желание одаряемого его принять.

Если нет возможности оформить дар немедленно, можно заключить консенсуальный договор. Это письменное обещание передать свою квартиру в дар определенному родственнику. Подписанное сторонами обещание равносильно договору дарения.

Если дародатель умирает, не успев исполнить обещание, его выполняют иные наследники умершего.

Наши близкие

Кто такие близкие родственники? Это люди, входящие в ближний круг с точки зрения закона.

Если подходить формально, то на официальном уровне специальная расшифровка словосочетания «близкие родственники» не производилась. В отсутствие других источников пользуются Семейным кодексом, где близкие родственники упомянуты в связи с невозможностью брака между ними.

В качестве близких выступают:

• дети (в т.ч. усыновленные) + их родители;
• внуки + их бабушки и дедушки;
• родные сестры и братья;
• сводные братья и сестры (когда или папа, или мама общие).

Муж и жена не родные по крови, но их как непосредственных членов семьи приравнивают к близким родственникам.

Право дарить

Только собственник жилья вправе управлять своим имуществом как считает нужным, включая возможность дарить. При этом нужно учесть следующее:

• дарить квартиру, купленную в браке, позволено только с согласия супруга дарителя;
• дарить квартиру, пребывающую в совместной собственности, разрешено только всем сособственникам одновременно или после выделения долей в договорном или судебном порядке;
• выделенную долю дарят, не спрашивая согласия других сособственников;
• запрещено дарение от имени малолетних или недееспособных собственников, позволение на сделку попечительский совет не предоставит;
• дарить квартиру, являющуюся объектом культурного наследия, представляющим архитектурную или историческую ценность, и на которую оформлено охранное обязательство, можно при уведомлении органов, осуществляющих защиту таких объектов.

Дар

С позиции закона, квартира относится к объектам, отвечающим характерным особенностям недвижимого имущества. Ведь дом, частью чего и является квартира, стоит на земле. Она имеет адресный ориентир, площадь, вносится в кадастр, что позволяет однозначно идентифицировать ее как объект недвижимости.

Операции с недвижимостью предполагают следование установленным законом постулатам их совершения.

Приступаем к оформлению

Принято окончательное и бесповоротное решение о дарении. Если даритель оформил свое право на квартиру, то планируемое дарение переходит в фазу действия.

Оформляем правоустанавливающий документ

Главным правоустанавливающим документом одаряемого на квартиру станет договор дарения. Рассмотрим, как его составить и что в него включить.

Форма договора

Договор дарения и договор-обещание подписываются сторонами без участия нотариуса, просто в письменной форме. В интернете имеется достаточное количество шаблонов и образцов для самостоятельной подготовки такого договора.

Нотариальное заверение проводят, только если:

• дарится доля квартиры, находящейся в долевой собственности;
• квартира, находящаяся в совместной собственности, передается нескольким родственникам;
• на это есть воля самих сторон.

С 01.03.2013 г. договор дарения не регистрируется государством. Он начинает действовать вслед за подписанием сторонами. Регистрируется только переход права. Право одаряемого на квартиру наступит при внесении в ЕГРН записи о переходе права.

Ключевые данные и условия

В договор непременно следует ввести нижепоименованные разделы:

• стороны договора;
• предмет договора с идентификационными признаками;
• сведения, подтверждающие права дарителя;
• условия отмены дарственной и отказа от обещания дарения (рассмотрим ниже);
• ответственность и разрешение споров;
• документ о госрегистрации права.
• стоимость квартиры (обязательно при нотариальной сделке);
• будет ли оформляться передаточный акт (составляется при желании сторон и обязательно, если порядок пользования квартиры по охранному обязательству контролируется государством);
• с какого момента квартира считается переданной, если передаточный акт не составляется;
• прочие условия при желании сторон.

Данные, включаемые в некоторых случаях:

• сведения о лицах, зарегистрированных на постоянной основе и сохраняющих право проживания, особенно если среди них есть дети или недееспособные;
• имеет смысл указать родственные связи, чтобы избежать вопросов налоговых органов.

Что недопустимо вносить в договор

Включение в договор условия о переходе квартиры к родственнику после смерти ее владельца не допускается. Дарение реализуется при жизни собственника, в этом его главное отличие от завещания.

Стоимость дара

Закон не обязывает при дарении проставлять в договоре стоимость передаваемой квартиры.

Но если требуется нотариальное удостоверение договора, эта стоимость указывается. По ней ведут расчет госпошлины, составляющей 0,5% от стоимости квартиры, но в границах диапазона от 300 руб. до 20000 руб.

Пример:

• Стоимость квартиры – 2 000 000 руб.
• Размер госпошлины равен: 2 000 000 руб. * 0,5% = 10 000 руб.

Какую стоимость указывает нотариус? Он волен выбирать из двух вариантов: кадастровая или рыночная стоимость. Если нотариус настаивает на рыночной стоимости, то оплачивать проведение независимой оценки будут стороны договора. Стоимость оценки квартиры, за исключением городов-миллионников, составляет от 2 000 руб. до 3 000 руб.

Подписание договора

После внесения в договор всех обязательных, а также не противоречащих закону личных пожеланий, его требуется подписать. Договор подписывается разборчиво с полной расшифровкой подписи. Если подписание договора производится по доверенности, в ней четко должна быть указана передаваемая в дар квартира.

Количество экземпляров исчисляется по числу участников сделки плюс один для регистрирующего органа и один для нотариуса (при необходимости).

Если квартира передается родственнику по акту, число его экземпляров такое же.

Договор подписан, можно подавать заявление на госрегистрацию права одаряемого.

Государственная регистрация

Право родственника на квартиру устанавливается с появления записи в ЕГРН о произошедшей сделке. Для внесения записи подается заявление в отделение Росреестра или в МФЦ. Бланк заявления заполнит ответственный сотрудник, стороны его только подпишут.

С заявлением представляем:

• договор дарения;
• акт передачи (если оформлялся);
• согласие супруга дарителя (если потребуется);
• документы на квартиру (если право не регистрировалось);
• справку о зарегистрированных лицах;
• доверенности на уполномоченных (если такие лица будут);
• документ об оплате госпошлины на 2000 руб.

Сторонам вручат расписку с указанием даты выдачи документов.

Срок ожидания составит 7 дней при подаче заявления в отделение Росреестра и 9 — через МФЦ.

В процессе регистрации выявляются причины, препятствующее ее проведению. Если они будут обнаружены, заявители придет Уведомление о приостановке регистрации. Причина приостановки должна быть устранена сторонами. Если в 3-месячный срок этого сделать не удастся, заявителю откажут в регистрации права одаряемого.

Если процедура регистрации прошла без эксцессов, то право одаряемого регистрируется. При выдаче документов сторонам возвращают договор дарения (с отметками) и предоставляют Выписку из ЕГРН в подтверждение установленного права нового собственника.

Тонкие грани

При дарении могут возникать ситуации, о которых многие люди даже не подозревают. Остановимся на них детально.

Отказ и отмена дарения

Даритель обязан обосновать свой отказ от договора-обещания о передаче квартиры в будущем. Это возможно, когда предоставлено подтверждение тому, что уже после подписания договора-обещания жизненный уровень дарителя серьезно ухудшился в связи с тяжелой болезнью или по другим факторам. Если это будет доказано, понесенные одаряемым при этом убытки (например, кредит на ремонт) возмещены не будут.

Если засвидетельствованы избиения, попытки покушения одаряемого на жизнь дарителя, равно как и на его близких, может быть отменено даже уже совершенное дарение. Если установлено, что результатом указанных действий стала смерть дарителя, то дарение отменяется наследниками умершего.

Если даритель переживет одаряемого, у него есть право отменить дарение, потому как квартира предназначалась названному родственнику, а не его наследникам.

Дарение отменяется судом, если предоставлены доказательства, что одаряемый использует квартиру, имеющую для дарителя большую нематериальную ценность, так, что высок риск ее физической утраты.

Если факт отмены дарения зарегистрирован, одаряемый родственник незамедлительно возвращает квартиру дарителю.

Дарение может быть оспорено в судебном порядке. Подробности в видео.

Не хочу квартиру

Иногда по разным причинам случается, что одаряемый родственник напрочь отказывается от этой сделки и приема квартиры. Может, возникли серьезные разногласия с дарителем, или квартира находится в состоянии, при котором легче купить новую, и пр.

Отказ родственника от дара должен быть оформлен. Форма отказа такая же, как форма, в которой подписывалась дарственная: простая письменная либо с участием нотариуса.

А если переход права уже был зарегистрирован, то отказ от дара тоже надо зарегистрировать. В ином случае, не приняв квартиру, одаряемый все же будет являться ее хозяином по закону.

Дарение квартиры близким непростая в моральном аспекте сделка и может посеять раздоры между родными. Но решение о дарении — это свободное волеизъявление собственника квартиры. Поэтому оспорить дарственную можно только при наличии очень серьезных обстоятельств или доказательств.