Дарим квартиру: как, кому и зачем, круг дарителей и одаряемых

Что такое дарственная на квартиру и документы для ее оформления? Зачем дарить свою квартиру? Какая процедура и последствия? Сколько стоит оформление? Многие люди задаются этими вопросами. Слушают советы родных, друзей, знакомых. Может, лучше самому разобраться в нюансах дарения, чтобы принять соломоново решение? В этой статье разберем азы и тонкости дарения.

Эмоциональный подтекст и юридический смысл

Эмоциональный подтекст дарения содержится в выражении благодарности одного лица другому. Дарящие квартиру люди не могут просить ничего взамен. Такой подарок чаще всего следствие предшествующих дарению событий. И производится дар с надеждой, что выбор одаряемого сделан правильно.

В правовом аспекте дарение – это добровольная и бесплатная передача квартиры в собственность иному лицу. Дарение осуществляется без выдвижения дарителем дополнительных условий.

Вслед за осуществлением дарения по утвержденной процедуре в законное владение квартирой вступает одаряемый и волен владеть, использовать и распоряжаться ей по своему разумению.

Круг дарителей и одаряемых

Даритель — лицо, которое вручает собственную квартиру в дар. Одаряемый — лицо, принимающее такой подарок. Даритель должен внятно, явственно и однозначно назвать в дарственной, кому и какую квартиру он дарит. В противном случае сделка попросту ничтожна.

Дародателями могут быть физ. лица, юр. лица, ИП и пр., имеющие в собственности квартиру.

Дарителями запрещено быть законным представителям, уполномоченным представлять интересы малолетних или недееспособных граждан. К ним отнесены: родители, опекуны, попечители.

Одаряемыми могут быть физ. лица и юр. лица, ИП, некоммерческие организации и т.д.

Среди одаряемых на особом положении находятся близкие родственники и члены семьи.

Договор дарения и договор-обещание

Дарственная являет собой документ, фиксирующий факт добровольной передачи квартиры в дар и готовность одаряемого его принять.

Консенсуальная сделка – это обещание, касающееся будущей передачи указанной квартиры в дар означенному лицу. Данное письменное обещание, скрепленное подписями, тождественно договору дарения. Если дародатель не дожил сам до исполнения дарения, то обещание должны выполнить его наследники.

Ключевые условия договора

Важная информация, входящая в состав договора дарения включает:

1. Сведения о сторонах договора.
2. Предмет договора. Перечисляются признаки, идентифицирующие квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь и др.
3. Описание правоустанавливающих документов и данные о записи, сделанной в ЕГРН о собственнике.
4. Сведения о стоимости квартиры.
5. Сведения о передаче квартиры.
6. Отмена дарственной, отказ от обещания.
7. Ответственность и порядок разрешения споров.
8. Начало действия договора и госрегистрация..

Форма договора дарения

Договор заключается просто в письменном виде в случае, когда у квартиры один владелец и одаряемым является одно лицо (физическое, юридическое и пр.).

При ином раскладе договор заверяется нотариально.

Договор, совершенный после 1 марта 2013 г., не нужно регистрировать. Он начинает действовать после подписания сторонами.

Но переход права на квартиру обязательно регистрируется государством. Право собственности у одаряемого наступает с даты занесения в ЕГРН записи о совершенной сделке.

Стоимость дара

Стоимость дарящейся квартиры проставляют в договоре при нижеуказанных обстоятельствах:

• Оформление сделки у нотариуса. Требуется для определения величины госпошлины, составляющей в 2020 году 0,5% стоимости квартиры. Госпошлина установлена в пределах от 300 руб. до 20000 руб.
• Стороной сделки является юр. лицо.
• По воле сторон.

Если стороны договора — близкие родственники, цену в договоре можно не указывать.

Передача квартиры

Физические лица при подписании договора дарения могут передать друг другу ключи без оформления акта на передачу. Тогда в тексте договора отмечаем, что квартира передана одаряемому в день подписания дарственной.

При дарении квартиры юр. лицу составление передаточного акта необходимо. Дата его подписания становится датой постановки квартиры на баланс, независимо от факта регистрации права.

Запрет на дарение

Запрещено дарение квартир:

• от родственников граждан работникам организаций, где эти граждане содержатся, лечатся, воспитываются;
• если обе стороны сделки коммерческие организации;
• если оно совершается в пользу государственных, муниципальных служащих в связи с исполнением ими своих обязанностей.

При обнаружении в сделках по дарению квартиры указанных выше признаков она признается незаконной. Незаконность сделки влечет предусмотренную законом ответственность, вплоть до уголовной, для лиц, в ней участвовавших.

Ограничения дарения

Обстоятельства, ограничивающие дарение:

• дарителем выдана доверенность уполномоченному лицу на совершение дарения, где не конкретизируется ни квартира, ни личность одаряемого;
• юр. лицо, владеющее квартирой на праве оперативного управления/хозяйственного ведения, неправомочно передать ее в дар без согласия собственника;
• квартира, находящаяся в совместной собственности, передается в дар только при согласии всех сособственников.

Данные ограничения не значат, что сделка не будет проведена. Надо лишь устранить обстоятельства, препятствующие ее совершению.

Отказ от исполнения обещания

Даритель может отказаться от исполнения договора-обещания дарения в будущем, если:

• после его подписания случилось нечто, что резко ухудшило его здоровье или материальное положение;
• появились основания, по которым дародатель может вовсе отменить дарение.

Отмена дарения

Собственник квартиры может отменить дарение, если одаряемый посягал на его жизнь или жизнь его родных или в случае преднамеренного нанесения ему увечий.

Если одаряемый осознанно лишил дарителя жизни, то настаивать на отмене дарения могут наследники умершего.

По настоянию дарителя суд может аннулировать дарение, если одаряемый обращается с квартирой так, что есть риск ее полной физической утраты, при том, что для дарителя она имеет какую-то важную нематериальную ценность.

Дарение может быть аннулировано судом по требованию заинтересованных лиц, если оно совершено за 6 месяцев до того, как даритель был признан банкротом.

Дарение отменяется, если в договоре указывалась возможность отмены, если одаряемый умирает раньше дарителя.

Если зафиксирован факт отмены дарения, одаряемый возвращает квартиру дарителю.

Отказ от принятия дара

Иногда случается, что лицо, которому хотят передать в дар квартиру, отказывается от приема дара.

Отказ от приема дара оформляется в той же форме, в которой оформлялась дарственная: в простой письменной либо в нотариальной форме.

Если переход права собственности зарегистрирован, отказ от принятия дара тоже придется регистрировать.

Государственная регистрация перехода права

Вне зависимости от правовой статуса сторон законом установлена одна и та же последовательность действий по госрегистрации перехода права. Но перечень документов для физических и юридических лиц отличается.

Документы, необходимые для госрегистрации перехода права

Документы, общие для физических и юридических лиц:

• заявление о проведении госрегистрации;

• договор дарения;
• передаточный акт;
• правоустанавливающие документы дарителя;
• нотариальная доверенность на уполномоченного представителя;
• квитанция об оплате госпошлины (в 2020 г. – для физ. лиц 2000 руб., для юр. лиц 22000 руб.). Госпошлину оплачивает одаряемый.

Дополнительно для физ. лиц:

• согласие второго супруга на совершение сделки, если квартира приобреталась в браке.

Дополнительно для юр. лиц:

• копии учредительных документов, заверенные нотариально;
• актуальная выписка из ЕГРЮЛ;
• решение о дарении квартиры, оформленное в соответствии с Уставом юр. лица;
• справка о некрупности сделки;
• справка об отсутствии лиц, заинтересованных в сделке.

Порядок госрегистрации перехода права

Заявление и документы на госрегистрацию подаются сторонами в многофункциональный центр либо непосредственно в отделение Росреестра. При подаче документов заявителям будет выдана расписка, где указывается срок готовности документов.

Рассмотрение документов и регистрация перехода права производится в течение 7 рабочих дней при подаче их в отделение Росреестра и 9 рабочих дней при подаче их через МФЦ.

В течение этого срока заявители могут получить уведомление о приостановке госрегистрации с указанием причины. В течение трех месяцев стороны должны устранить причину приостановки. В противном случае они получат отказ в госрегистрации перехода права.

После проведения госрегистрации перехода права к одаряемому в ЕГРН появится соответствующая запись о смене собственника. С даты госрегистрации одаряемый становится полноправным собственником квартиры. С этого же момента он начинает нести бремя собственности в соответствии с жилищным, гражданским и налоговым законодательством.

Налогообложение

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, дарение относится к налогооблагаемым сделкам.

Физ. лицам, за исключением близких родственников, придется оплатить в пользу государства НДФЛ в размере 13% от стоимости полученной квартиры. Близкие родственники налог не уплачивают.

Юр. лицам, являющимся налогоплательщиками с общей системой налогообложения, придется включить сумму стоимости полученной в дар квартиры в налогооблагаемую базу для расчета налога на прибыль.

Обдумывайте хорошо сделку по дарению квартиры. Выбор одаряемого остается за дарителем. Учитывайте при совершении дарения знания, полученные в этой статье. Дарите грамотно.