Бесплатная юридическая консультация
Москва и область (круглосуточно)
+7 (499) 350-44-92
Бесплатно по России
8 (800) 555-67-55 доб. 225

Как продать квартиру купленную на материнский капитал и купить другую

Мы с мужем в прошлом году приобрели квартиру в ипотеку, частично погасив ее средствами материнского капитала. Пока жилье находится в залоге банка, и мы не можем оформить его в собственность детей. Но через несколько месяцев, когда мы выплатим остаток долга банку, нам обязательно придется оформить часть квартиры в личную собственность детей. А затем мы будем покупать новое жилье. В этой статье я расскажу вам как продать жилье, приобретенное на средства МСК.

Обязательные условия

Использование маткапитала для приобретения жилья, независимо от того, строили вы его или купили готовое, подразумевает обязательное выделение доли детям. Об этом прямо указано в законодательстве. Но при использовании заемных средств банка выделить им долю практически невозможно. Банки выставляют требование, что приобретенное жилье оформляется только в собственность заемщика.

Поэтому этот родитель пишет обязательство, согласно которому он обязуется предоставить доли своим детям после освобождения жилья от обременения. Это обязательство заверяется нотариально и передается на хранение в ПФР вместе с заявлением. Без данного документа средства перечислены не будут.

обязательство

Таким образом, получается, что:

  1. Если вы продаете жилье, приобретенное на средства МСК, не выделив доли в нем детям, такая сделка будет признана в суде недействительной. Она будет подлежать расторжению, по которому МСК придется вернуть государству, а приобретенное жилье бывшему собственнику.
  2. Если вы выделяете доли не совершеннолетним детям, то любые сделки с ним возможны только с согласия органов опеки. Регистрация сделки без согласия данных сотрудников произведена быть не может. А незарегистрированная сделка в обязательном порядке признается ничтожной.

Соответственно, продать квартиру или обменять на новую можно только тогда, когда вы сможете выделить часть жилья детям. В законе не указывается конкретное количество метров или процентное соотношение, которое обязательно для выделения. Поэтому по сути можно оформить и 1 квадратный метр.

Но важно знать, что органы опеки для предоставления разрешения о продаже имущества детей предъявляют строгие требования. Вы должны будете доказать им, что действуете исключительно в их интересах. И в ходе проведения этой сделки дети получат лучшие условия и большую площадь, чем они имели.

Поэтому я не советую оформлять сразу большие доли, если вы планируете в будущем перепродажу этого жилья. Самый оптимальный вариант будет выделение долей в равных пропорциях. Если вы в дальнейшем купите жилье с большей площадью, вы сможете также поровну его разделить, и площадь долей детей будет также увеличена.

Порядок действий

Основным отличием от обычной сделки купли-продажи будет то, что вы должны посетить органы опеки по вашему адресу проживания. Они должны будут:

  1. Убедиться в том, что часть жилья будет сохранено за детьми в равноценном соотношении с теми, которые они имели.
  2. Условия проживания не будут изменены в худшую сторону для детей в ходе данной сделки. Количество квадратных метров на каждого человека в семействе не должно приходиться меньше, чем в продаваемой недвижимости.

Общий порядок действий будет представлять собой следующую процедуру:

  1. Вы должны оформить часть недвижимости на детей. Для этого надо направить соответствующее заявление в Росреестр, если вы сразу их не выделили. Недвижимость не должна находиться в залоге и иметь иные обременения. Поэтому с ипотечным кредитом вы также должны рассчитаться.
  2. Подготавливаем необходимые документы для органов опеки. Подробный список указан чуть ниже в этой статье.
  3. Подаем заявление с целью получения письменного согласия на совершение сделки, либо с требованием их присутствия при ней. Такой порядок предусмотрен законодательством.
  4. Получаем согласие и регистрируем сделку по реализации имеющегося жилья.
  5. Приобретаем новую недвижимость и регистрируем эту сделку с выделением обязательных долей всем детям.

Если вы оформляете займ на приобретение жилья, банк может выставлять свои условия. Так, например, вы не сможете оформить новое жилье сразу в собственность детей при покупке его на средства банка. Вам придется снова писать обязательство, на основании которого вы будете обязаны выделить часть жилья детям не позднее полугода после полной выплаты задолженности.

Однако органы опеки могут действовать на свое усмотрение, исходя из интересов детей. Поэтому могут не позволить оформление будущего жилья в ипотеку. Так как в этом случае существует риск, что несовершеннолетние владельцы останутся без своей доли по причине невыплаты родителями взятых обязательств. Данные случаи рассматриваются индивидуально, и решение выносится по каждой семье отдельно.

Документы

Вам потребуется подготовить следующие документы, чтобы получить согласие органов опеки:

  1. Заявление о выдаче разрешения, заполненное обоими родителями, а также их детьми-подростками, достигшими 14 лет. Пример заполнения можете посмотреть здесь.
  2. Документы, удостоверяющие личности всего семейства. Для взрослых людей это будет паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство с данными о рождении.
  3. Согласие от совершеннолетних собственников жилья, в которых они не возражают против осуществления сделки. Заверяется в обязательном порядке у нотариуса.
  4. Правоустанавливающие бумаги на имеющееся жилье, подтверждающие его регистрацию с выделением части недвидимости детям. В настоящее время это выписка из ЕГРН. Раньше выдавалось свидетельство. Также здесь может быть приложено само соглашение о приобретении жилья.
  5. Справки из БТИ, подтверждающие кадастровую цену продаваемого и приобретаемого жилья, их план.
  6. Справка из ЖЭК или других организаций, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам за данное жилье.
  7. Предварительное соглашение о планируемой купле-продаже, в котором будут указаны реквизиты приобретаемого жилья.

согласие

Органы опеки могут запросить и другие бумаги, с помощью которых родители могут подтвердить свое финансовое состояние, а также свои намерения на улучшение жилищных условий. Поэтому чем больше документов вы им предоставите, которые будут подтверждать надежность и выгодность сделки для детей, тем больше шансов у вас будет получить от них разрешение.

Заявление

Некоторые сложности могут возникнуть при составлении заявления. Бланк документа можно найти в органах самоуправления или в органах опеки. Примерный образец вы можете посмотреть здесь.

заявление

Порядок составления заявления будет во всех случаях идентичный:

  1. Указываем наименование органа, куда направляем данный документ.
  2. Прописываем сведения о заявителе. Здесь потребуется написать не только свои ФИО, но и регистрационные, паспортные и контактные данные. Желательно указать мобильный номер телефона, чтобы с вами всегда можно было быстро связаться в случае необходимости.
  3. Пишем название документа. Это будет «Заявление».
  4. В теле заявления пишем его суть о том, что вы просите разрешить продажу квартиры по конкретному адресу, с определенным размером общей и жилой площади.
  5. Здесь указываем выделенную часть недвижимости детям и ФИО каждого члена семьи. Также прописываем паспортные данные, реквизиты свидетельств детей, где указана информация об их рождении. Также прописываем, кто в какой родственной связи состоит.
  6. Далее определяем стоимость долей каждого ребенка. Это легко сделать, разделив количество долей на кадастровую стоимость из справки БТИ.
  7. Затем определяем, что при покупке жилья вы обязуетесь, приобрести жилье определенной площади по конкретному адресу и выделить в нем определенную часть имущества своим детям. Все части недвижимости должны быть расписаны по каждому участнику сделки с указанием адреса нового жилья.
  8. Ставим подпись и дату заявления.

В заявлении можно прописать и иные условия, на которых дети получат положенные им средства или часть другой недвижимости. Сотрудники опеки проверят эту сделку, чтобы она не ущемляла детских прав, и предоставят свое решение.

Сроки продажи

Важно знать, что полученное разрешение действует только 3 месяца. Поэтому за это время вы должны не только продать свое жилье, но и зарегистрировать приобретение новой недвижимости. Также установлен срок 1 месяц для предоставления соглашения в органы опеки о приобретении жилья. В противном случае разрешение становится также недействительным. Зарегистрировать сделку без разрешения опеки невозможно, поэтому чтобы обезопасить себя от возможных задержек сроков, сначала найдите покупателей и продавцов, а затем обращайтесь в опеку.

Посмотреть некоторые советы эксперта вы можете в представленном видео.

Рекомендации

При осуществлении сделок купли-продажи жилья стоит помнить о следующем:

  1. В настоящее время были внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которому при продаже недвижимого имущества, находящегося во владении менее 5 лет, вам придется заплатить 13 % налогов государству. Избежать их можно 2 способами: продавать жилье позже или воспользоваться имущественными вычетами, которые полагаются каждому человеку один раз в жизни.
  2. После полной выплаты ипотеки за приобретенную квартиру по МСК вы должны выделить часть недвижимости детям не позднее полугода с момента снятия обременения.
  3. Если вы желаете продать недвижимость, с неснятым обременением, вам придется получать согласие банка на данную сделку. Их обычно банки не выдают. Поэтому при острой необходимости продажи жилья, лучшим способом будет погашение ипотечного кредита за счет других заемных средств, не требующих оформления залога на данное жилье.
  4. При выборе нового жилья помните, что оно не должно быть меньше по площади, чем то, которое имеется у вас. Так как вы не сможете получить одобрение от органов опеки.
  5. Существует еще один способ, которым можно освободить жилье от владения детей. Тогда вам также потребуется согласие опеки. Вы должны написать заявление и направить справку о стоимости детского имущества. Получив согласие, вы должны открыть банковские счета на каждого ребенка и внести туда эти средства в формате вклада, чтобы на них еще начислялись проценты. Получить эти средства дети смогут только после достижения ими совершеннолетия, либо их родители опять же с согласия опеки. В этом случае в приобретаемом жилье вы не должны будете выделять доли детям.

Мы с мужем планируем продавать жилье только после 5 лет владения им, чтобы не платить подоходный налог государству. Но так как в последнее время спрос на вторичное жилье падает, продать его получится не так быстро, как хотелось бы. Поэтому мы начнем выставлять свое объявление сразу, как только расплатимся с ипотекой.

Также вы можете выделить доли детям и в другом жилье, например, у своих родственников. Тогда обязанность по выделению в новой покупаемой квартире с вас будет снята. Но главное, чтобы эти доли соответствовали или были больше тех, которые будут проданы.

Поделитесь с друзьями или сохраните для себя:

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Добавить комментарий