Можно ли продать дом купленный на материнский капитал
Несколько лет назад мы купили дом, за который частично рассчитались средствами материнского капитала. Через 8 лет случилась неожиданная беременность и рождение третьего ребенка. Если для четверых наш дом был в самый раз, то с рождением пятого члена семьи стало понятно, что места нам мало.
Решили подыскать домик побольше, но возник вопрос – можно ли продать дом, купленный на материнский капитал. Мы наняли хорошего юриста, который помог разобраться в ситуации, продать старый и приобрести новый просторный дом. Теперь я знаю, как продать недвижимость, приобретенную за маткапитал, и вам расскажу.
Оглавление
Правовые нормы
Все сделки по недвижимости при участии в них несовершеннолетних детишек сопровождаются отделом опеки. Контролируя подобные сделки, опека руководствуется Гражданским и Семейным кодексами. Законодательство не запрещает продажу домов, приобретенных за средства маткапитала. Но только в случае, если жилищные условия в результате продажи останутся прежними либо улучшатся.
Фактически продать дом можно только после переезда детей в другое альтернативное жилище, не уступающее по площади и благоустройству предыдущему.
Для осуществления продажи жилья, при покупке которого участвовали и средства семейного капитала, необходимо предварительно получить письменное разрешение от опеки.
Каждый ребенок обязательно должен получить свою долю в новом жилье. Фактически при продаже нужно придерживаться только одного правила – соблюдать детские интересы, чтобы их доли не стали меньше, чем в проданном жилище.
Через сколько можно продать
Не существует каких-либо законодательных норм, диктующих сроки, по истечении которых можно продать дом, купленный на МСК, нет. Подобную недвижимость можно продать в любое, интересующее хозяев, время. Но если сделка будет оформляться менее, чем через 5 лет после приобретения дома, то придется внести 13% НДФЛ. Использование налогового вычета поможет снизить налоговые траты или даже полностью их перекрыть.
При продаже учитывается участие детей в долевой собственности.
- Если отпрыски уже стали совершеннолетними, то для сделки достаточно их письменного разрешения.
- Если же детям еще нет 18, то нужно оформлять письменное разрешение ООП.
Детям обязательно нужно гарантировать, что они получат не меньшие доли в новом жилище.
Как продать
Условия реализации недвижимости, купленной с участием денег маткапитала, зависят от возраста детей, участвующих в долевой собственности недвижимого объекта.
- Если дети малолетние, то вся сделка контролируется ООП. Именно с визита в эту организацию родителям и надо начинать процесс продажи дома.
- Учреждение полноправно может требовать отчета по реализации жилого недвижимого объекта. Если впоследствии вместо проданного дома планируется приобретение другого жилья, то рекомендуется заключить с продавцом предварительный договор купли/продажи. В нем надо обязательно прописать поименно кому какая доля отводится. Этот договор должен заверить нотариус.
- После проверки предоставленной документации опека выдает одобрение. Иногда на адрес выезжает спецкомиссия, чтобы воочию оценить продаваемые и приобретаемые условия.
Чтобы сотрудники опеки не отказали в разрешении, нужно предварительно подготовиться к встрече – указать, что условия жизни детей заметно улучшатся, а имущественные интересы не пострадают. При возникновении сомнений сотрудник вполне может отказать в выдаче разрешения на продажу.
Обычно заявка на разрешение рассматривается в течение месяца. Можно ускорить данный процесс с помощью нескольких причин:
- заметное улучшение жилусловий для детей после сделки;
- расположение жилья, купленного взамен, в более благоустроенном и развитом районе;
- продаваемый дом требует вложений и ремонта.
Эти факторы способствуют более быстрому принятию решения ООП. Родителям нужно составить и нотариально заверить обязательство о выделении долей отпрыскам в новом жилье. Или же открыть счета на имена детей, куда перевести средства в размере стоимости доли ребенка в продаваемом доме. Средствами воспользоваться дети смогут только после 18-летия, зато это обезопасит их от потери собственности.
Инструкция по продаже дома
Чтобы при продаже дома соблюсти все нормы закона, нужно четко следовать инструкции. Права малолетних детей в подобной ситуации ставятся в основу всей сделки. Малолетние не должны нести ущерб вследствие подобного торга. Если же жилье продается с намерением купить меньший дом, а разницу забрать деньгами для лечения ребенка, то нужно заранее уведомить органы опеки о подобной цели торга. Иначе разрешение получить будет очень сложно.
Получаем разрешение
Для получения разрешения от опеки следует заранее подыскать жилье, которое заменит продаваемую недвижимость с соблюдением всех детских интересов. Отыскав подходящий вариант, нужно составить предварительный договор купли-продажи. Только после этого можно обращаться в ООП с заявлением на выдачу разрешения. К заявлению надо приложить:
- свидетельство о регистрации права на продаваемый дом;
- документ о регистрации брака;
- паспорта и свидетельства на каждого отпрыска;
- предварительные договора по сделкам на продажу своего дома и приобретение новой недвижимости, а также документы на покупаемое жилье.
ООП изучит предоставленную документацию и примет решение с учетом детских интересов и прав. Специалисты оценят, какие доли получат несовершеннолетние, квадратуру приобретаемой недвижимости, благоустройство и условия проживания в ней. Новое жилье должно соответствовать по этим показателям продаваемому дому, либо превосходить его. При соблюдении всех условий опека выдает разрешение на торг в форме постановления от имени местного главы.
Собираем документы
Документация, необходимая для оформления разрешения, перечислена выше, хотя могут потребоваться и другие бумаги вроде:
- подтверждения стоимости домов (который продается и покупается) в форме справки из БТИ;
- выписки, подтверждающие, что задолженностей по коммуналке в продаваемом жилье нет;
- если отпрыскам уже исполнилось 14, то нужно их письменное согласие на продажу принадлежащих им долей.
Дополнительная документация, которая часто нужна для оформления, представлена:
- Согласие банка – оно требуется в случаях, когда дом приобретался не только за материнский капитал, но и с участием ипотечного займа. Если ипотека пока не погашена, требуется согласие банка на продажу и переход долгового обязательства на нового домовладельца.
- Обязательство, заверенное у нотариуса, о последующем выделении долей. На недвижимость за маткапитал накладывается обременение, если дети не выступают в сделке собственниками. Родители оформляют недвижимость на себя, а после снятия обременения в течение полугода выделяют необходимые детям доли.
Обычно документы предоставляются в оригинале и в виде ксерокопий. Об этом нужно узнавать по месту проживания, поскольку в регионах свои требования к документам.
Важные моменты
При реализации дома родителям важно учитывать некоторые моменты:
- Продать можно и дом, в котором доли еще не выделены.
- Если впоследствии в семье появились еще дети, то они также вправе рассчитывать на свою долю в доме, приобретенном на средства маткапитала.
Если супруги не состоят официально в браке, то отец претендовать на долю в приобретаемом на МК жилье не может.
Видео по теме:
Заключение
- Продать дом, купленный на деньги маткапитала, можно, но только с разрешения опеки.
- Приобретаемое жилище не должно ущемлять детей в правах, т. е. доля обязательно равноценная или больше.
- Дети обязательно должны получить в приобретаемом жилье доли или компенсацию на счет, соразмерную со стоимостью их долей.
Если соблюсти все требования, предоставить полный комплект документации, то опека не вправе отказать заявителям в разрешении на продажу. Сложности могут возникнуть при ипотечном приобретении жилья, поскольку банки неохотно идут на подобные сделки
Загрузка...