Бесплатная юридическая консультация
Москва и область (круглосуточно)
+7 (499) 350-44-92
Бесплатно по России
8 (800) 555-67-55 доб. 225

Порядок определения стоимости земли — виды и факторы оценки

Любая недвижимость в России имеет свою стоимость. Стоит различать понятия просто «земли» и понятие «участка». При оценке участка учитывается отмежеванная территория, имеющие определенные границы. Исходя из российского законодательства, оценка земли является сложной процедурой.

Специфика оценки

Сложность заключается в самой специфике земли. Она имеет различное предназначение и потенциальную полезность.

Необходимость в оценке

При этом считается, что стоимость имеет именно сам земельный участок, а возведенные на нем строения считаются улучшением этой стоимости в качестве вклада в нее. Также все строения имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени в своей полезности.

Участок может оцениваться, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики надела фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах.

Сложность оценки земли заключаются в следующих факторах:

  • особая специфика данного объекта;
  • неразвитость рыночных отношений относительно земельных участков;
  • недоработка правовой базы.

Земля имеет следующие особенности, благодаря которым ее оценка является специфической:

  1. При оценке важно учитывать возможность ее использования.
  2. Она является ресурсом, который нельзя повторно воспроизвести в природе.
  3. Земельный фонд, в особенности водные, лесные массивы обеспечивают определенную экологическую безопасность в регионе, поэтому подлежат особой охране и защите.
  4. Охрана земель является приоритетным направлением для государства.
  5. При оценке земли не учитывается физический и прочие виды износа или амортизации. Поэтому стоимость земли с каждым годом обычно увеличивается, а не дешевеет.

Именно по причине всех этих особенностей земли оценка данного объекта является достаточно сложной. В основу оценки всегда ложится:

  • категория участка;
  • разрешенное использование;
  • правовое положение;
  • наличие сервитутов и обременений для конкретного участка.

Разрешенное использование объекта напрямую зависит от его категории.

Виды земель

Законодательством установлены определенные виды участков. Они подлежат данной категоризации:

  1. Сельскохозяйственного значения. Сюда относятся все территории, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции. К основным характеристикам, дающим ценность данной категории, относятся плодородие и местоположение.
  2. Территории населенных пунктов. Сюда относятся все площади, которые используются для нужд населенного пункта. Здесь размещаются такие объекты, как жилые дома, уличные и транспортные магистрали, элементы инфраструктуры, инженерные коммуникации, а также прочие объекты.
  3. Лесные массивы. К ним относятся не только непосредственно сами леса, но и болота, дороги, а также поля, используемые в качестве лесного фонда.
  4. Территории, отнесенные в запас. Они полностью выведены из оборота. С ними не допускается совершение определенных видов сделок, не допускается их использование, пока они находятся в данном статусе.
  5. Особо охраняемые территории. Они включают такие объекты, которые имеют ценное значение. Эта ценность может проявляться в различных отраслях: в исторической, культурной, природоохранной, научной и иных областях.
  6. Промышленные территории специального назначения, которые используются предприятиями и организациями в целях ведения ими своей хозяйственной деятельности.
  7. Водный фонд. Сюда относятся все территории, где расположены водные объекты страны.

В зависимости от принадлежности к одной из этих категорий, определяется первоначальная стоимость надела.

Факторы цены

В зависимости от категории оцениваемой земли, стоимость складывается из:

  • ее целевого назначения;
  • вида собственности;
  • разрешенного использования.

Порядок оценки начинается с установления всех этих значений относительно конкретного объекта. Виды собственности могут быть следующие на территории России:

  1. Государственная. Все территории, которые не находятся во владении физических или юридических лиц.
  2. Муниципальная. Эти территории располагаются в пределах населенных пунктов, за исключением тех, что переданы в частное или государственное владение.
  3. Частная. Все, что передано и соответствующим образом оформлено в собственность граждан или юридических лиц.

Каждый собственник обязательно должен иметь выписку из ЕГРН, в которой указывается его право на определенный участок, а также все имеющиеся обременения на него.

Кроме перечисленных существенных особенностей земельных наделов, на цену влияют:

  1. Ее фактическое месторасположение. Сюда включается много факторов, в зависимости от целей использования. Могут влиять близость к транспортной развязке и населенному пункту, близость к водным и лесным объектам и т.д.
  2. Рыночный спрос. Это очень особенный фактор, на который оказывает влияние сразу много особенностей.
  3. Физическая пригодность и полноценность объекта. Сюда относится реальная возможность использовать территорию по ее назначению и в течение определенного срока.
  4. Финансовая пригодность и выгодность надела. Здесь учитывается необходимость вложений для получения определенного результата, а также способность земли дать определенный доход ее владельцу.
  5. Соответствие законодательным нормам. Тут имеется в виду возможность использовать участок по его назначению, не вступая в противоречия с действующим законодательством.

Все эти свойства учитываются при проведении оценки земель.

Виды оценки

Существует рыночная и кадастровая стоимость объекта. В правоустанавливающих документах всегда указывается кадастровая стоимость. А в договорах купли-продажи и прочих бумагах дополнительно указывается рыночная стоимость, по которой фактически приобретался объект его владельцем.

Кадастровая стоимость – это массовая оценка земель по схожим свойствам и месторасположению.

Рыночная стоимость – это единичная оценка конкретного отмежеванного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей.

Проведение обоих видов оценки проводится путем комплексного применения всех подходов. Выделяют 3 основные вида:

  • доходный;
  • сравнительный;
  • затратный.

При определении кадастровой стоимости учитывается доброкачественность почвы, рельеф, мелиоративное состояние, а также экономическая доходность участка.

Этапы кадастровой оценки

Она проводится в несколько основных этапов:

  1. Подготовка и сбор необходимой информации.
  2. Зонирование территорий.
  3. Расчет стоимости.
  4. Ценовое зонирование по всему населенному пункту.
  5. Оформление полученных результатов документально.

Важно, что кадастровая оценка не может превышать рыночную ее стоимость. На основании ее уже определяется рыночная стоимость.

Рыночная оценка

Для нее потребуется следующая информация:

  • регистрационные данные об объекте, ее кадастровая стоимость;
  • сведение о ее месте нахождения;
  • физические и экономические характеристики, а также рыночный спрос.

Проведение оценки также происходит в несколько этапов:

  1. Сбор всей необходимой документации и информации об объекте.
  2. Далее применяется один или несколько подходов для сравнения этого участка и всех его характеристик с подобными земельными наделами.

Оценка может проводиться различными методами. В основном выбор метода зависит от целей, для которых проводится выявление стоимости. Кадастровая оценка необходима при оформлении правоустанавливающей документации на землю. А рыночная стоимость определяется в основном для совершения определенных видов сделок с ней. Рыночная стоимость всегда выше кадастровой. Она на ней основывается и увеличивается за счет дополнительных критериев и методов оценки.

Поделитесь с друзьями или сохраните для себя:

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 3,50 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий