Незаконное строительство: как легализовать «самострой»

Несколько дней назад ко мне обратилась соседка по саду с вопросом о нашумевшем законе по поводу самостроя. Она была взволнована тем, что в саду у нее стоит домик, официально не оформленный в качестве объекта недвижимости. То есть по документам на этом участке у нее нет дома. А ее право собственности распространяется только на земельный участок.

Соседка была очень взволнована, что у нее смогут забрать землю и вместе с ней недавно построенный дом. И, чтобы ответить на интересующие ее вопросы, мне пришлось изучить внесенные поправки в законодательство. Сейчас я подробно расскажу, на кого будут распространяться данные изменения и что они собой подразумевают.

Законодательство

Как аргументирует Правительство, внесение поправок было необходимо из-за повальной застройки различных видов недвижимости на частных землях. При этом на садовом участке могла быть построена гостиница или многоэтажное здание, так как он граничит с землями, принадлежащим городу и предусмотренных для строительства многоквартирных домов. Хотя сам участок имеет сельскохозяйственное назначение.

И, чтобы избежать в дальнейшем таких казусов, были разработаны единые требования для всех застройщиков, ведущих строительство на землях ИЖС.

Доработка закона была нужна и по той причине, что местные власти могли самостоятельно определять некоторые постройки незаконными. И эти здания уходили под снос, несмотря на то, что жители имели единственное жилье, и им некуда было переезжать. При этом, конечно, им никто не компенсировал снесенное жилье.

Результатом нововведений стала невозможность строительства высотных зданий на садовых участках, а также организация магазинов, гостиниц и прочей инфраструктуры. В то же время обычные владельцы земель получили больше сложностей в оформлении документов для разрешения строительства.

В сам законопроект были внесены следующие поправки, относительно определения «самостроя». Таким признается здание:

• возведенное на территории, не принадлежащей застройщику официально по документам;
• построенное на земле, которая не предусмотрена для строительства данного объекта недвижимости;
• построенное без получения специальных обязательных разрешений, а также с нарушением требований законодательства или других нормативно-правовых актов.

Данный закон подразумевает, что владелец может получить разрешение на строительство для земель, которые изначально имеют другой вид, не предусмотренный для возведения зданий. Такое решение может выдать муниципалитет. И при наличии всех разрешений, а также при соблюдении всех остальных требований, возведенное здание не будет считаться самостроем. Таким образом, под защиту попадают и те собственники, которые по определенным причинам не знали о запретах и невозможности строительства на имеющейся у них земле. В законе об этом говорится так:

1. Владелец участка имеет право строить различные здания, реконструировать их или сносить, если его действия не нарушают российское законодательство и соответствуют установленным требованиям.
2. Владелец земли не может самостоятельно передавать права собственности на возведенный им «самострой». То есть он не может пользоваться такой постройкой, дарить ее или продавать. Все эти действия считаются не законными, а сделки признаются недействительными.
3. Владелец земли обязан оформить официально все постройки, чтобы они были зарегистрированы установленным образом. Если по определенным причинам владелец земли это сделать не может, он обязан ликвидировать возведенное здание за свой собственный счет. Причем также законом установлены сроки, в течение которых данные действия должны быть произведены. В среднем это 3-12 месяцев.
4. Если требуется реконструкция постройки для приведения ее в соответствие действующим законодательным требованиям, срок на эти действия может быть увеличен до 3 лет.

Поэтому каждый собственник земель с незарегистрированными объектами недвижимости должен понимать, насколько его здание соответствует нормам законодательства. И сделать все необходимое, чтобы привести данные постройки в соответствие. Потому что в случае выявления нарушения сроки будут очень сжаты.

Легализация самостроя

Это возможно при соблюдении следующих обязательных условий, которые необходимо привести в порядок:

• земельный участок обязательно документально оформлен в собственность владельца недвижимости;
• получено разрешение на строительство такого типа зданий конкретно на вашем участке;
• само здание соответствует всем установленным требованиям к этому виду строительных объектов;
• построенное здание не нарушает права других людей и не причиняет вред.

Таким образом, порядок действий будет складываться, исходя из перечисленных требований при легализации:

1. Владелец должен сообщить муниципалитету о своем намерении построить здание того типа, которое у него имеется. Для этого он должен предоставить проектную документацию, в которой подробно указаны все строительные моменты.
2. Чиновники рассматривают полученное заявление и письменно извещают владельца о принятом решении. В случае выдачи отказа, они обязаны подробно объяснить причину. Владелец земли может проанализировать данный отказ и внести корректировки в строительный план в соответствии с требованиями муниципалитета. Также решение чиновников может быть оспорено в суде, если владелец земли считает его незаконным.
3. При положительном ответе у собственника земли есть до 10 лет, чтобы воплотить строительный план в готовый проект и официально его зарегистрировать.
4. После завершения строительных работ надо подготовить технический план построенного помещений. Далее оплачивается госпошлина, и администрация проверяет соответствие возведенного объекта недвижимости техническому плану с помощью специальной комиссии. Члены этой комиссии проверяют не только соответствие плану, но и в целом соблюдение норм законодательства.
5. На основании положительного ответа комиссии о соответствии дома всем требованиям, сама комиссия подает запрос в Росреестр. И после получения такого запроса построенный объект регистрируется в реестре.

В случае получения отказа от чиновников о возможности строительства или реконструкции имеющейся постройки, ее владелец обязан снести объект недвижимости. Но также он имеет право на получение компенсации от властей, если докажет, что в момент покупки такого здания он не знал о незаконности этой постройки. Компенсация осуществляется рыночной стоимости сносимого «самостроя».

На практике такие сложности все больше провоцируют владельцем незарегистрированной недвижимости не информировать властей о наличии возведенного здания. Однако тут нужно понимать, что ваши права на помещение будут защищены только в случае законной регистрации. А при ее отсутствии вы можете лишиться объекта недвижимости в любой момент.

Более подробно об этом вы можете узнать из представленного видео.

Санкции

Помимо убытков, связанных со сносом «самостроя» законодательством РФ предусмотрены и санкции против его владельца:

• для обычных граждан размер штрафа составит 2-5 тысячи рублей;
• для предпринимателей, зарегистрированных в виде ИП, 25-50 тысяч рублей, а также возможно официальное приостановление их деятельности;
• для компаний, зарегистрированных в формате любых видов юридических лиц, 100-300 тысяч рублей, а также допускается приостановление деятельности компании на несколько месяцев (до 3).

Важно знать, что все решения об установлении статуса незаконности для помещения может принимать только суд. Самостоятельно чиновники не могут принять такого решения. Они могут только инициировать рассмотрение данного вопроса в суде.

В случае принятия судом решения о сносе здания владелец обязан подчиниться этому решению. В противном случае к нему будут применены перечисленные штрафные санкции.

Заключение

Таким образом, новый законопроект не направлен на всех владельцев земель, чтобы забрать у них имеющиеся постройки. Цель такого закона привести в соответствие нормам все построенные здания. При необходимости они могут быть реконструированы собственником и приведены в соответствующий вид. Анализируя введенные поправки, можно сделать следующие выводы:

1. Для регистрации собственности на возведенное здание, необходимо иметь: право собственности на территорию под построенным объектом, разрешение на строительство конкретного здания и получить документы, подтверждающие соответствие объекта недвижимости установленным требованиям.
2. Принять решение о сносе «самостроя» может только судья. Поэтому чиновники не могут самостоятельно распоряжаться вашими постройками.
3. Решение суда обязательно для исполнения. Если вы не снесете построенное с нарушениями здание, вам будет выписан штраф. Но помимо этого вы все равно лишитесь построенного помещения, а все убытки за проведенные демонтажные работы взыщут с вас через суд.

Чтобы не иметь таких проблем с муниципалитетом, лучше сразу перед строительством получить все необходимые разрешения и строить только в строгом соответствии с законодательством. Если вы уже приобрели землю с недвижимостью, помните, что вам могут компенсировать снос здания, признанного «самостроем» по рыночной стоимости. В этом случае вы рискуете немногим при подаче заявки на легализацию приобретенного помещения.

Несмотря на то, что процедура узаконивания готового строительства требует длительных бюрократических нюансов, оформленная собственность на дом, гарантирует вам защиту ваших прав.