Понятия перепланировки и переустройства жилого помещения: что считается и как производится

Каждый человек, имеющий постоянное или долгосрочное жилье, через определенное время желает изменить его и сделать более комфортным, причем не только переставить мебель и сменить обои, а заняться радикальным ремонтом. Но переустройство и перепланировка жилого помещения требуют соблюдения строгих законодательных норм, а своевольные изменения ведут к жестким санкциям. Поэтому важно знать, какие действия подпадают под указанные понятия, и заранее определиться с масштабами перемен. Подробнее на эту тему поговорим в статье.

Законодательство

Основные нормативно-правовые положения в вопросе реконструкции жилья содержатся в Жилищном кодексе России и территориальных правовых документах.

Согласно 25 статье кодекса, переустройством жилья признается монтаж, демонтаж, смена, перестановка электрических, технических и других приборов и оборудования, инженерных систем, при которых изменяются сведения в техническом паспорте объекта.

Во второй половине указанной статьи утверждено, что перепланировка жилого объекта — это внесение изменений, добавление и убавление конструкций помещений, которые также необходимо отразить в техническом паспорте.

Разница

Когда осуществляется перепланировка, функциональность и предназначение помещений сохраняются, но вносятся существенные поправки в конфигурацию, структурные элементы объекта, его наружные части и внутреннее содержание. Пример — изменение положения дверей, добавление, удаление и передвижение окон, остекление балкона, изменение размера одной комнаты за счет другой, объединение санузлов (туалета и душевой), постройка, увеличение и изменение тамбура, монтаж и демонтаж межкомнатных проходов и перегородок и т. п.

Переустановка связана с более узким кругом действий:

• передвижение газового оборудования и сантехнических, кухонных приборов;
• изменение расположения и переделка водоотводных узлов, стояков, сантехнических систем;
• переоборудование плиты из газовой в электрическую;
• изменение конфигурации полов (установка системы «теплый пол», стяжка и пр.);
• установка и переустановка электрических сетей и т. п.

Некоторые мероприятия существенно не влияют на технический план БТИ, однако требуют такого же строго согласования, что и более капитальный ремонт.

Перепланировка и переустройства могут осуществляться совместно — при соединении санузлов, т. е. туалетной и ванной комнат, обычно происходит и изменение расположения сантехнического оборудования и систем.

Не относится к переустройству и перепланировке:

• монтаж дополнительной двери в стену;
• замена одностворчатой двери на двустворчатую;
• смена вектора движения дверей;
• обновление технического, санитарного и прочего оборудования и приборов;
• перестановка мебели, гарнитуров.

Запрещенные действия

Не всякие перепланировка и переустройство допускаются жилищным законодательством.

Что делать нельзя:

• проводить капремонт без согласия или вопреки несогласию остальных жильцов и собственников в доме;
• не соблюдать технические, санитарные, гигиенические, строительные и эксплуатационые нормы безопасности;
• ухудшать условия проживания других граждан;
• ухудшать эксплуатационные условия дома для других жителей МКД;
• менять внешнюю архитектуру жилья;
• изменять межкомнатные несущие перегородки таким образом, при котором возникают отдельные помещения без доступа систем отопления и дневного света;
• удалять вентиляционную систему и ее элементы;
• встраивать газовые каналы в стены;
• объединять лестничные площадки и коридоры;
• перекрывать доступ к инженерным системах и приборам отключения коммуникаций;
• изменять назначения помещений для кухни и туалетной комнаты (переносить их в другие помещения, менять местами).

Причина запретов — вред, риск и опасность для других жильцов многоквартирного дома. Что касается частного жилья, то в нем возможны многие виды капитальных изменений.

Как согласовать?

Для тех видов реконструкции, которые разрешены, обязательным условием проведения является согласование. Если переделать жилье без согласования, гражданин будет привлечен к суровым санкция вплоть до придания помещениям прежнего вида и выселения из дома.

На текущий момент существуют два варианта согласования:

• проектный;
• эскизный (осведомительный).

В любом случае необходимо представлять комплект документации в территориальную жилищную организацию для получения разрешения, а после осуществления запланированных ремонтных работ — допустить сотрудников инспекции по жилью для проверки на соответствие.

Эскизное согласование

Этот путь используется при следующих действиях:

• перенос отопительных устройств и элементов, например, радиаторов;
• снос межкомнатных стен, не являющихся несущими;
• передвижение водоснабжающих и водоотводных узлов туалета, ванной и кухни;
• удаление дверей в стенах, не являющихся несущими;
• замена или переустановка коммуникаций, инженерных сетей, отключающих приборов.

Таким образом, метод эскиза применяется чаще при переустройстве и небольшой перепланировке.

Проектное согласование

Для более «серьезного» капитального ремонта требуется применять схему осведомительного согласования.

Какие действия относятся к проектному методу:

• монтаж лестничных пролетов;
• установка окон и дверей в несущих перегородках;
• остекление лоджии, балкона;
• инсталляция приборов и оборудования, которые значительно повысят потребление ЖКУ;
• замена газового оборудования на электрическое;
• встраивание стен, других конструкций, которые увеличивают общую нагрузку на МКД;
• пр.

Проект перепланировки гражданин не может составить самостоятельно, здесь необходима работа лицензированных специалистов из технических организаций. Для формирования проекта инженер осматривает помещение, составляет заключение и на его основании создает проект.

Документы

Для получения разрешения комплект документации подается в государственную жилищную инспекцию на территории либо центр «Мои документы»:

• заявление о получении разрешения на перепланировку или переустройство (либо их одновременное выполнение);
• документы, утверждающие права на жилье — собственность или социальный наем;
• технический паспорт;
• письменные согласия всех жильцов помещения (прописанных в объекте);
• эскиз или проект.

Какие-либо иные документы жилищная служба не вправе требовать, согласно 26 статье Жилищного кодекса.

Приняв документы, регистрирующий орган выдает заявителю расписку о приеме. Через 5 рабочих дней инспекция дает ответ на заявление. Если ответ положительный, то через еще 3 рабочих дня гражданину направляется согласованное решение.

После осуществления ремонта производится проверка на предмет соответствия плану или эскизу, по результатам которой инспекция составляет акт приемочной комиссии и направляет его в государственные органы учета для внесения изменений в план БТИ.