Кадастровая и рыночная стоимость

Впервые с оценкой недвижимости я столкнулась при продаже своей квартиры. Это был опыт, заставивший меня изучить все тонкости оценочной стоимости. Благодаря ему, приобретение нового жилья прошло для меня гораздо проще и быстрее. Хочу поделиться полезной информацией с теми, кто стоит на пороге сделок с недвижимым имуществом.

Основные отличия рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная стоимость напрямую зависит от условий, существующих в сфере недвижимости. Размер цены на квартиру диктуется потребительским спросом. Кадастровое заключение основано на анализе и оценке объектов региональными или муниципальными властями.

Данные величины имеют существенные различия. Основные из них приведены в таблице сравнения.

Преимущество рыночной оценки заключается в определении действительной стоимости объекта недвижимости с использованием сведений о спросе, состоянии рынка и платежеспособности населения. Кадастровая стоимость подобной информации не учитывает и может быть необоснованно завышена.

Разобраться в тонкостях описанных величин поможет подробное изучение особенностей каждого вида.

Рыночная стоимость квартиры

Сделка купли-продажи недвижимости процедура ответственная, требующая соблюдения всех норм и правил, регламентируемых законодательством. Понимание нюансов, связанных с данной частью рыночных отношений упростит процесс оформления необходимых документов.

Сумма денег, за которую владелец жилья готов его продать, а покупатель приобрести, является рыночной стоимостью. Она устанавливается свободно, согласно договоренности между продавцом и покупателем и указывается в заключенном договоре.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Процедура оценки зависит от нескольких факторов.

• Количество и метраж отдельных помещений в квартире, ее общая площадь.
• Количество и расположение подсобных помещений, балконов, лоджий с учетом их состояния на момент сделки.
• Тип санузла, его расположение и функциональность.
• Отсутствие или наличие газопровода, электрики, водопровода, канализации, и системы отопления, их исправность.
• Общее состояние квартиры с учетом проводимого ремонта и наличия мебели.
• Год постройки дома, этажность и состояние, в котором находится подъезд.

На стоимость квартиры влияет удаленность от центра населенного пункта. Несогласованная перепланировка, залог на объект продажи или возможность появления претензий на жилье третьих лиц значительно снижает цену и затрудняет совершение сделки.

Необходимость процедуры

Выводы, сделанные в ходе установления цены объекта, могут использоваться в следующих случаях:

• жилье передается в залог при оформлении ипотеки
• определение реальной цены при продаже или покупке
• определение стоимости в случае банкротства
• для оспаривания кадастровой стоимости

В перечисленных ситуациях оценщиком делается заключение о действительной стоимости на данный период времени. Рыночная цена напрямую зависит от региона, платежеспособности населения и существующего в нем спроса на недвижимость.

Кадастровая стоимость квартиры

Данный вид стоимости – это величина, определяемая уполномоченным лицом в процессе государственной оценки. Заключения кадастра и сведения об установленной рыночной стоимости отличаются. Причиной тому служат разные методы, используемые назначенным представителем.

Факторы, влияющие на оценку

Процедура проводится квалифицированным специалистом, кадастровым инженером. Целью работы является определение итогового результата с занесением его в Госреестр. При оценке учитываются несколько факторов.

• Место расположения объекта продажи.
• Время использования с учетом даты постройки и ввода в эксплуатацию.
• Степень изношенности при эксплуатации.
• Размеры и планировка квартиры.
• Материалы, из которых простроен объект оценки.
• Уровень доходов в регионе.

При таком методе оценки не берутся во внимание индивидуальные особенности квартиры, связанные с наличием ограничений, перепланировок и запретов. Специалист делает выводы на основании существующих документов и сведений, полученных из имеющихся ресурсов.

Необходимость кадастровой оценки

Установление стоимости имущества с привлечением государственных органов потребуется в следующих случаях:

• проведение расчетов для налогообложения имущества
• осуществление выплаты налога от продажи квартиры
• оформление ипотеки
• назначение и получение пособий и субсидий
• передача имущества в наследство

Данный вид оценки проводят один раз в три года. На момент осуществления сделки необходимо заказывать свежую выписку из Гостреестра.

Кадастровая стоимость земельного участка

Государственная оценка земель проводится каждые пять лет. Результат кадастра будет зависеть от категории и качества земли, размеров участка и возможности получения потенциальной прибыли от использования в будущем.

Необходимость получения оценки

Заключение, сделанное уполномоченным лицом, будет использовано для определения:

• размера подоходного налога при продаже
• налога на землю
• арендной ставки на участки, принадлежащие государству

Кроме того без результатов кадастра не обойтись при делении совместно нажитого имущества и при оформлении наследства с участием нескольких наследников.

Рыночная стоимость земельного участка

Осуществляя продажу земли, собственник имеет полное право устанавливать цену по договоренности с покупателем. Ее величина может быть изменена в ходе прохождения сделки. В случае удовлетворения обеих сторон, заключается договор, в котором указывается стоимость участка. Перед этим продавец проводит самостоятельную оценку участка своей земли, или приглашает независимого специалиста.

При расчетах учитываются:

• размеры участка
• качество земли
• наличие построек
• затраты на обустройство
• наличие инфраструктуры

Выводы о реальной стоимости делаются на основании исследований ситуации на земельном рынке. При продаже или покупке территории участники сделки могут ориентироваться на данные Госреестра. В таком случае важно учитывать, что указанная в нем стоимость может превышать рыночную оценку.

Вывод

• Кадастровая оценка недвижимости проводится государственными органами. Ее основная цель определение величины налога на имущество.
• Рыночная стоимость зависит от состояния сферы недвижимости и является реальной ценой в определенном регионе на время совершения процедуры. Она устанавливается на усмотрение сторон, участвующих в сделке.