Что такое альтернативная продажа квартиры: главные особенности
Я решила продать квартиру, сразу подыскала себе вариант больше по площади. Была проведена двойная сделка, которая правильно называется альтернативой продажей квартиры. Именно об этом виде сделок с недвижимостью я хочу рассказать в данной статье. Прочитав ее, вы получите ответы на такие вопросы:
- общее понятие альтернативной продажи;
- участники подобной сделки;
- особенности альтернативной продажи;
- преимущества и недостатки сделки;
- порядок действий при организации альтернативной продажи;
- возможные риски.
Оглавление
Понятие альтернативной сделки
На данный момент существует достаточно много вариантов прекращения и приобретения прав на недвижимость. Это может быть:
- обмен;
- завещание;
- дарение;
- купля-продажа.
Последний вариант подразумевает под собой один подвариант. Речь идет, как раз о той самой альтернативной продаже квартиры.
Альтернативная сделка — это продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилого помещения.
При этом в обязательном порядке составляется два договора купли-продажи (ДКП). Оба проходят регистрацию в Росреестре в одно и то же время. Среди иных отличительных характеристик подобной операции с недвижимостью можно отметить следующие:
- Соглашение о продаже подписывает собственник, а также члены его семьи, прописанные в квартире.
- Средства от продажи жилья идут на приобретение новой недвижимости.
- Продавец имеет право в любое время отказаться от ранней договоренности о проведении сделки.
Альтернативная сделка характеризуется еще как встречная. Несмотря на распространенность такой операции, на законодательном уровне она никак не закреплена. Это скорее термин, который используется в риэлторской среде. Он озвучивается при проведении одновременно двух и более операций с участием нескольких объектов недвижимости.
Участники сделки
В процессе оформления ДКП должны принимать участие, как минимум, три собственника:
- верхний участник — это покупатель первой продаваемой квартиры;
- среднее звено — собственник этой же продаваемой недвижимости и он же выступает покупателям второй квартиры;
- нижний участник — продавец второй покупаемой жилплощади.
Встречная альтернативная сделка привлекательна для граждан тем, что для приобретения новой, как правило, более лучшей недвижимости, необязательно иметь в распоряжении денежные средства. Основным финансовым источником в данном случае выступает покупатель первого продаваемого жилого объекта. Все остальные собственники и участники сделки, по сути, выполняют обмен недвижимости.
Особенности сделки
Главной отличительной особенностью такой операции является одновременная регистрация сразу нескольких договоров купли-продажи. Чтобы здесь не произошло никакого сбоя, чтобы сделка была проведена максимально быстро, соглашения должно быть оформлены в установленном законодательством порядке и с соблюдением соответствующих требований.
Не менее пристальное внимание уделяется порядку действий при осуществлении многоэтапный продажи жилья. Она должна состоять из таких шагов:
- Определение рыночной стоимости жилья. Сделать это можно самостоятельно, но желательно пригласить эксперта.
- Ожидание, пока появится покупатель на недвижимость.
- Подготовка документов и проверка юридической чистоты квартиры.
- Написание предварительного соглашения.
- Подготовка к проведению финансовых расчетов, в частности помещение денег в сейф или в банковскую ячейку.
- Оформление и регистрация основного договора в организации Росреестра.
При оформлении предварительного ДКП стороны сделки должны оформить и подписать специальное соглашение о внесении задатка. Это не обязательная, но очень важная операция, позволяющая закрепить намерение покупателя приобрести недвижимость.
Преимущества и недостатки сделки
Альтернативная сделка характеризуется такими положительными факторами:
- отсутствие риска для продавца, связанного с потерей недвижимости;
- возможность искать покупателей неограниченное количество времени, что очень удобно при желании продать квартиру максимально выгодно;
- получение запрашиваемой суммы;
- есть возможность сразу переехать в новую квартиру после сделки.
Есть также определенные негативные моменты. Вот несколько самых главных из них:
- требуется одновременно искать покупателя на жилплощадь и подбирать подходящий вариант нового жилья — это непросто;
- риск долгого ожидания окончания сделки, а также определенные сложности при проведении операции;
- часто требуется дополнительное согласование с банком прописанных в договоре условий, что характерно в случае приобретения недвижимости через ипотечное кредитование.
Одновременно с этим владелец квартиры может столкнуться с необходимостью снизить стоимость продаваемого жилья. Обычно это происходит в ситуации, когда поиск новой подходящей недвижимости по какой-то причине затягивается.
Особенности передачи денежных средств
При осуществлении альтернативной сделки передача средств заслуживает особого внимания. Требует более основательного подхода. Чаще всего используются банковские ячейки. Причина появления некоторых сложностей основана на том, что в операции по передаче недвижимости одновременно участвует несколько сторон.
Чтобы в процессе передачи денежных средств и проведения расчетов не возникло никаких проблем, необходимо следовать четкой инструкции:
- В банке выбирается сейф или ячейка.
- Оформляется соглашение, в котором прописаны сроки аренды и условия предоставления доступа к размещенной в ячейке сумме.
- Наличные закладываются в сейф.
- Подписываются ДКП на все принимающие участие в сделке объекты недвижимости.
- Договор регистрируется в Росреестре.
- Осуществляется изъятие денежных средств из сейфа при полном соблюдении прописанных в соглашении условий и требований.
Ключи от сейфа/ячейки должны быть переданы продавцу в обмен на написанную им расписку. В ней говорится, что получена положенная, прописанная в договоре сумма. Кроме этой расписки, для получения доступа к хранилищу денежной суммы требуется еще предоставить выписку из ЕГРН. В ней фиксируется факт перехода права собственности. Также важно предоставить договор по проведенной с недвижимостью сделки.
Особенности передачи недвижимости
Как только деньги за квартиру получает самый нижний участник сделки, то есть продавец второй квартиры, верхний покупатель может осуществлять переезд. После этого в последовательности, прописанной в договоре купли-продажи, осуществляют переезд иные участники.
Сам факт получения квартиры осуществляется вместе с оформлением официального акта приема-передачи жилья. Обычно этот документ составляют вместе с ДКП. Как только данный акт подписывается, он становится официальным свидетельством того, что сделка завершена.
Возможные риски и подводные камни
Альтернативная сделка, как множественная операция с недвижимостью, в некоторых случаях может быть достаточно рискованной. В процессе единовременной покупки или продажи «встречных объектов» недвижимости между тремя и более собственниками может появиться недопонимание. Образуется несогласованность действий. Все это может существенно затянуть сроки оформления.
Главный риск заключается в том, что каждая из сторон в любое время имеет полное право отказаться от покупки или продажи недвижимости. Это автоматически нарушает и срывает планы всех остальных участников, что достаточно неприятно.
Зависимость между между участниками сделки может проявляться не только в отказе от проведения операции, но при возникновении проблем с самой недвижимостью. При их обнаружении сотрудники Росреестра могут приостановить регистрационные действия или совсем отказать в регистрации.
При возникновении такой ситуации всем остальным участникам продажи и приобретения квартир придется подавать официальные заявления в организацию с просьбой приостановить или отозвать оформление договоров.
Чтобы свести к минимуму подобные неприятные ситуации, необходимо перед обращением в Росреестр провести частичную регистрацию сделки в нотариальной конторе. Подготовленные нотариусом и заверенные им документы сотрудники Федеральной службы регистрации проверяют быстрее, без каких-либо дополнительных проверок.
Кроме того, обращение к квалифицированному специалисту, пусть и потребует определенных трат, но позволит существенно сократить период оформления недвижимости и передачи прав.
Если в сделке купли-продажи задействовано слишком много квартир и участников, риск срыва значительно увеличивается. Стоит воспользоваться знаниями опытного специалиста для подписания одновременно нескольких договоров и соглашений.
Заключение
- Главным отличием альтернативной сделки от обычной является участие в операции с недвижимостью трех и более сторон.
- Несмотря на то, что все операции объединены в одну, каждый отдельный договор регистрируется в Росреестре в индивидуальном порядке.
- Самый важный отрицательный фактор подобной сделки заключаются в том, что при обнаружении проблем и при отказе одного участника сделки, пострадают все остальные стороны.
- Чтобы уберечься от неприятностей и возможных рисков на каждом этапе совершения сделки желательно опираться на опыт и знания квалифицированных юристов.
Загрузка...