Можно ли заселиться в заброшенный дом, как дядя Фёдор. Разбираем законы

Наверняка, хоть раз у многих возникала мысль уехать подальше от города и поселиться в глухой деревеньке. Тем более таких заброшенных поселений по стране множество. Как в мультфильме про Простоквашино. Но не нужно путать сказки с реальностью. Я расскажу, можно ли вселиться в заброшенный дом, как дядя Федор. Разбираем законы и нюансы ситуации.

Что говорит законодательство

Сразу стоит уточнить, что заселиться в пустой дом вполне реально. Как и в квартиру. Только вот пустующую квартиру найти невозможно, тогда как дома в глухих деревнях бросают сотнями. Но для заселения в такой домик нужно, чтобы он официально числился бесхозным (ГК ст. 225). Согласно законодательству, бесхозяйным считается строение, собственник которого неизвестен, или он отсутствует, либо отказался от права владения данной собственностью.

Не каждый нежилой домик в деревне можно считать бесхозным. Как правило, такие домишки просто заброшены. Они имеют законных собственников, только те почему-то не следят за недвижимым имуществом. Посторонние лица претендовать на такой дом не могут, потому и вселиться в него не имеют права.

Не существует реестра, в котором бы указывалась информация по бесхозяйной недвижимости. Если вы нашли ничейный домик, то все действия по розыску возможных собственников или доказательству их отсутствия придется делать самостоятельно.

Почему дома пустуют

Обычно пустующие дома располагаются в отдаленных поселениях и глухих деревеньках. Причин, почему прежние жильцы забросили недвижимость, может быть много. Прежде всего:

• хозяева переехали в город, а домик продать не смогли, потому и бросили его, как нерентабельное имущество;
• владелец давно умер, а наследников не осталось;
• хозяин умер, но наследники отказались от наследства или же пропустили сок, в который нужно было принять наследуемое.

Все эти ситуации становятся причиной бесхозности недвижимых объектов. Если хозяин отсутствует, либо о нем невозможно найти сведения, то дом признается бесхозяйным. Такие дома можно оформить в личное владение в рамках действующего законодательства.

Как оформить право на ничейный дом

Сделать брошенную недвижимость своей можно, но для этого придется изрядно потрудиться. Есть несколько рабочих схем оформления подобных строений:

• купить у муниципального образования;
• выкупить у законных владельцев;
• прожить в «заброшке» 15 лет и оформить в личное владение по сроку давности.

Каждый из методов предполагает некоторые действия. Самым простым вариантом считается розыск реальных собственников бесхозного строения.

Выкупить у владельца

Чтобы законно купить нежилой дом у его законного хозяина, этого собственника еще нужно отыскать. Если недвижимость располагается на территории СНТ или муниципалитета, то розыск стоит начинать с органов местной управы. Для этого надо обратиться к главе сельской администрации или председателю садового товарищества.

Может быть, вы удачливый человек, и вам дадут не только адрес и кадастровый номер, но и данные собственника «заброшки». Эти сведения помогут определить ФИО владельца. Также получить информацию по заброшенному строению можно с помощью публичной кадастровой карты. Найти ее можно на офсайте Росреестра.

Когда на карте отыщется кадастровый номер, по нему заказывают выписку из ЕГРН. В отчете указаны все владельцы строения, его площадь и назначение, стоимость по кадастру и тип недвижимости, всевозможные обременения, ограничения и прочую информацию.

Но здесь можно столкнуться с серьезным препятствием. Многие старые участки и строения не значатся в Росреестре, потому и выписку получить по ним невозможно. В подобной ситуации искать следы хозяев нужно с помощью органов местной власти, которые выдают разрешения на возведение строений на территории подведомственного поселения.

Все запросы, справки и прочие обращения лучше собирать в отдельную папочку. В будущем, если вдруг неожиданно объявится владелец, эти бумаги помогут доказать, что вы действовали в рамках законодательства. Если собственник «заброшки» найден, то он ставит дом на кадастровый учет, после чего оформляете договор купли-продажи и владеете собственным домиком в деревне.

Выкупить у муниципалитета

Если хозяина отыскать не получилось, с вопросом оформления бесхозяйного дома надо идти к руководству муниципалитета.

1. Пишете заявление с просьбой внести дом на баланс и подаете его местную администрацию. В ответ на ваше заявление в течение 15 суток строение должны внести в перечень Росреестра.
2. Теперь придется ждать 12 месяцев. Именно столько законодательство отводит на то, чтобы объявился истинный владелец дома и заявил свое право собственности.
3. Спустя год представители исполнительной региональной власти обращаются в судебные органы для признания права владения бесхозным домом за собой. По судебному решению недвижимость переводится на муниципальный баланс.
4. Дом выставляется на аукцион. Нужно просто его выиграть или стать единственным желающим приобрести эту недвижимость – тогда дом станет вашим.

Но при таком способе всегда есть риск, что объявится законный хозяин либо наследники. Как правило, закон отводит на вступление в наследственные права полгода. Но иногда эти сроки могут увеличиваться, например, когда наследополучателям не известно о подобном праве, либо они пропустили отведенный срок по уважительной причине. В подобных ситуациях права владения восстанавливаются.

Например, когда внучатый племянник владельца дома много лет провел где-то в экспедиции, а по возвращении узнал о внезапном наследстве и заявил свои права, закон и суд встанет на его сторону. При этом новому владельцу, несмотря на законность и добросовестность приобретения, придется вернуть собственность наследнику.

Воспользоваться приобретательной давностью

Еще один вариант законного владения заброшенным домом – приобретательная давность. Согласно ГК ст. 234, гражданин, не обладающий имуществом, но открыто, добросовестно и непрерывно владеющий им как своей недвижимостью в течение 15 лет (когда другие сроки не предусмотрены) или иным имуществом в течение 5 лет, получает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Получается, прожив в «заброшке» в течение 15 лет, можно стать ее собственником, но только при таких условиях:

1. В течение всего периода пользоваться домом непрерывно.
2. Владеть открыто, не прячась и не укрываясь, общаясь с соседями и остальными жителями населенного пункта.
3. Добросовестно нести ответственность за уплату коммунальных расходов, ухаживать за землей и самим домом.

Если гражданин заселился в бесхозный дом и проживал в нем непрерывно на протяжении 15 лет, то он становится его полноправным хозяином по праву приобретательной давности. Но приобретательная давность не распространяется на недвижимость, которая использовалась на основании договора аренды с муниципалитетом или собственником. Отсчет 15-летнего срока начинается с первого факта владения вроде проведения ремонта или оплаты коммуналки.

Дом можно признать своим по праву приобретательной давности исключительно через суд. Но здесь нужно выждать еще 3 года – срок исковой давности, только потом идти в суд. Получается, что дом станет личной недвижимостью только после 18 лет постоянного проживания в нем.

Если в течение этого периода объявится законный хозяин, то придется освободить помещение. При этом не имеет значения, какие работы жилец произвел в доме или на участке. Конечно, можно попытаться взыскать расходы с владельца через суд, но достаточно хлопотно. Более того, придется предоставить доказательства, что вы предприняли все возможные попытки, чтобы отыскать законного владельца.

Иногда ситуация оборачивается плачевно – объявившийся владелец может обставить дело так, что жильцов обвинят в повреждении, уничтожении или краже имущества. К примеру, разобрали вы старую сараюшку на дрова или сдали в лом ржавый хлам с чердака и пр.

Видео по теме:

Заключение

Заселиться в заброшенный дом и со временем стать его владельцем вполне реально. Нужно только соблюсти несколько условий, установленных законодательством.

1. Попытаться отыскать хозяина через кадастровые данные или местную управу. При его обнаружении договориться с ним о продаже «заброшки».
2. Если дом находится на балансе муниципального образования, можно его выкупить у муниципалитета.
3. Воспользоваться правом приобретательной давности, прожив в доме 15 лет и еще 3 года подождать истечения исковой давности.

Последний способ самый рискованный. Жить и ждать в течение 18 лет, что в любой момент может объявиться хозяин, психологически тяжело и финансово затратно. В развалюхе жить не захочется, потому будут проведены какие-то ремонтные работы или даже перестройка и проведение коммуникаций. За это время хозяин может оценить приложенные усилия новых жильцов и вернется в свою недвижимость, выгнав незаконных новоселов.