Объединение земельных участков в один у одного собственника

Прошлым летом мой сосед по земельному участку предложил мне купить у него землю. Мы с супругом решили, что это очень интересное предложение, так как теперь мы сможем расширить наш дачный участок, и у нас будет много свободного места. При регистрации сделки, сотрудница МФЦ предложила нам объединить два участка в один, чтобы он был цельным и документы на него были едиными. Мы согласились, что так было бы удобнее, и провели объединение участков. И сейчас я расскажу вам, как это делается.

Понятие

Сама процедура подразумевает под собой появление нового участка в кадастровом реестре. Границами такой земли будут границы двух объединенных территорий, а площадь будет складываться из площадей обоих участков. При этом сами земли потеряют свой индивидуальный статус в кадастре. И с момента регистрации объединенной территории, по раздельности они уже не будут числиться. Поэтому в случае необходимости передачи прав собственности на один из них, переход прав будет осуществляться целиком на две земли.

В качестве объединяемых территорий могут выступать не только два участка. Это может быть неограниченное количество земель, которые обязательно должны граничить друг с другом.

Российским законодательством установлено, что в случае объединения нескольких участков, принадлежащих разным владельцам, владение новой территорией считается совместным. Но в этом случае есть исключение. Невозможно объединить несколько земель, принадлежащих разным владельцам, если они получили данную землю:

• без указания сроков, ограничивающих право пользования;
• при пожизненном наследовании;
• а также при получении прав на пользование территорией безвозмездно.

В перечисленных случаях, когда нет права собственности на участок, основанного на другом основании, объединить земли можно, только если у них один собственник.

Условия

Российским законодательством также установлены определенные требования к участкам, которые можно объединить:

• обязательное требование смежности между объединяемыми территориями;
• установление новых границ получившегося участка в строгом соответствии с требованиями законов;
• если у одного или нескольких земель будут неточно определены границы, потребуется дополнительное проведение межевания;
• все участки, попадающие в объединение, по документам должны иметь общую категорию, иногда собственник получает право самостоятельно определить будущий вид использования участка;
• земли должны принадлежать единому муниципальному образованию и территориально располагаться в одном населенном пункте;
• процедура объединения не должна ограничивать возможность использования недвижимости, присутствующей на этих землях;
• объединение не должно создавать других неудобств при использовании земель, предоставлять местности недостатков или нарушать требования охраны земли и недр.

Помимо перечисленных ограничений законами устанавливается и максимальная площадь, которую может иметь один участок.

Регистрация

Для оформления новой территории необходимо составить его межевой план. Этим занимаются специальные государственные и частные компании. Перед юридическим оформлением прав на новый участок, необходимо проверить соблюдение следующих положений:

1. Первоначально внесенные в кадастр изменения о получившейся территории, считаются временными.
2. Все имеющиеся ограничения на один из участков автоматически передаются на новую землю. То есть на нее распространяются залоговые обязательства, сервитуты.
3. Присваивается новый адрес. Если он не был указан, при регистрации необходимо указать подробное описание территориального расположения новой получившейся территории.

В случаях, когда строения на земле отсутствуют, адрес удобнее получать адрес сразу после проведения межевания, и перед постановкой объединенной территории на учет. В этом случае можно сэкономить значительно больше времени и получить меньше хлопот с оформлением. Хотя закон не запрещает присваивать адрес и после регистрации участка в кадастре.

Итоговым результатом объединения территорий считается официальная государственная регистрация законных прав владельца на вновь образованный участок. А информация о ранее образованных землях, попавших под объединение, переходит в статус «архивной». Для регистрации прав требуется обязательное оформление новообразованного участка в кадастре. При этом владельцу должны быть выданы соответствующие бумаги, подтверждающие данный факт.

Документы

Для получения прав собственности на новую территорию вам понадобится:

1. Правоустанавливающие бумаги. Вы должны подтвердить ваше законное право владеть участком. Это может быть свидетельство или выписка из реестра, а также иные документы, подтверждающие данное право. В них обязательно должен быть прописан кадастровый номер земельного объекта.
2. Первичные документы, на основании которых возникло право собственности. В качестве них может быть договор купли-продажи, дарения, а также иные бумаги, предоставляющие данное право.
3. Личные документы владельца. Он должен подтвердить свою личность паспортом. Если владельцем выступает юридическое лицо, потребуется свидетельство, ОРГН и копия устава.
4. Документы на недвижимость. При наличии любых возведенных объектов недвижимости на земле, необходимо представить документы на них.
5. Документы, в которых прописан адрес участка. Необходимы во всех случаях, кроме тех, что предназначены для сельского хозяйства.
6. Документы товарищества, если участок расположен в СНТ или кооперативе.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Подробно для каждого случая можно уточнить перечень документов в МФЦ.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Порядок объединения

В целом порядок объединения будет происходить следующим образом:

• составление согласия владельца участка об объединении и заверение его нотариусом, а также подписание договора с землеустроителями;
• изготовление необходимой документации и оформление новой территории в кадастре;
• получение выписки из кадастра, подтверждающей право собственности на вновь образованный участок.

С одной стороны процедура достаточно простая, если следовать установленному порядку при соответствии земель обязательным требованиям. Но с другой стороны, зачастую бывает необходимо привести земли к данным требованиям.

Если у земель различный вид использования, объединить их не получится до тех пор, пока не будет изменен вид одного из участков. А это иногда возможно, если:

• если вновь получившаяся территория не будет пересекать границы других населенных пунктов или других муниципалитетов;
• полученный участок не помешает использованию ранее построенными объектами недвижимости;
• само объединение не будет противоречить другим требованиям и нормам закона и не предоставит неудобств окружающим землям.

Официальная регистрация нового участка должна быть произведена на собственника в течение 5 лет. Если он не сделает это самостоятельно, данное объединение будет зарегистрировано по истечении 5 лет государственными органами самостоятельно. А аннулировать такое образование новой земли возможно только в соответствии с законодательством или путем разделения участков.

Стоимость

Определить точную сумму денежных средств, которая потребуется на объединение земель, сложно, так как она будет зависеть от многих факторов и индивидуально от каждого участка. Существует несколько критериев, из которых складывается общая сумма затрат:

• сложность работ, необходимых для проведения межевания нового участка;
• площадь объектов, так как от общей площади зависит и сложность работ;
• доступность подъезда техники, чем удаленнее объект, тем дороже будет стоимость выполненных специалистом работ;
• необходимость в дополнительных затратах для получения некоторых услуг, в связи с определенными обстоятельствами;
• отсутствие обязательных документов и необходимость в их получении или восстановлении.

Назвать точную сумму предстоящих затрат  вам сможет специалист после непосредственного выезда на участок и его осмотра.

Заключение

В большинстве случаев удобно объединить несколько земель в один большой участок, особенно когда один владелец. При объединении необходимо учитывать следующее:

1. Законом установлены обязательные требования к объединению земель, поэтому предварительно необходимо проверить соответствие вашей территории каждому пункту.
2. В случае объединения нескольких территорий с разными владельцами, новый участок будет передан в собственность всем этим собственникам. А само владение землей будет совместное.
3. При наличии какого-нибудь обременения на один из участков, объединенная территория автоматически получает данное обременение.
4. Если объединяемые земли имеют разный вид использования, совместить их не получится в единый участок до тех пор, пока одна из них не будет переведена в одинаковый вид использования.
5. Стоимость объединения будет в каждом случае разная, так как стоимость определяется с учетом разных факторов. И точную стоимость вам смогут сказать специалисты после непосредственного осмотра территории.

Если нет особой необходимости в объединении земли, можно этим не заниматься. Но в большинстве случаев намного удобнее иметь документы на один участок, чем на несколько. Право выбора в любом случае остается за собственником. А законодательством предусматривается право владельцев объединять земли в случае необходимости.