Особенности СНТ, ДНП и ИЖС — что выгоднее для собственника

Земля в России является объектом, который подлежит особой охране и контролю со стороны государства. Это относится не только к государственным или муниципальным участкам, но и к частной собственности в том числе. Поэтому при оформлении в собственность сельскохозяйственных земель каждый собственник должен разбираться в основных понятиях и выбрать именно ту землю, которая подходит для его целей.

Законодательство

Все земли поделены российским законодательством на 7 основных категорий. И в зависимости от данных категорий каждому участку устанавливается вид разрешенного использования. Одна из основных категорий, которая является часто востребованной среди граждан, — это сельскохозяйственная земля. Среди этой категории выделяют:

• земли, принадлежащие населенным пунктам и предоставленные непосредственно для ведения сельскохозяйственных работ;
• территории, не используемые для указанных целей.

Свободные территории могут быть отданы гражданам и юридическим лицам с целью организации и развития на них индивидуального хозяйства. При этом гражданин имеет право возвести там жилой дом и проживать в нем.

Для официального оформления проживания человека и регистрации по этому адресу обязательно потребуется доказать, что данный дом пригоден для проживания и отвечает всем установленным нормам. Однако важно помнить, что целевое предназначение участка нарушать нельзя. При необходимости можно попытаться изначально изменить с согласия администрации разрешенное использование и только после официального оформления можно использовать землю по новому назначению.

Понятия

СНТ расшифровывается как садоводческое некоммерческое товарищество. А ДНП является его аналогом и расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Оба этих вида создаются для некоммерческих целей. Их участниками являются собственники дачных и садовых участков.

Данное объединение собственников создается с целью решения общих задач, возникающих при ведении садоводства. Все они относятся к одной из разновидностей товариществ собственников недвижимости.

Оно является общим видом для многих подгрупп объединений собственников. В него могут входить не только индивидуальные собственники, но и целые товарищества.

ДНП образуется на землях, которые относятся к населенному пункту или являются сельскохозяйственными по назначению. В то время как для СНТ выбираются земли обязательно с хорошим плодородным слоем.

Для любого дачного строительства обязательно получение соответствующего разрешения.

Для организации любого объединения СНТ или ДНП требуется 3 и более человека, являющихся собственниками участков. Создаваемое юридическое лицо должно зарегистрироваться в установленном порядке. При открытии организации важно определить следующие моменты:

1. Определиться с видом юридического лица исходя из основных целей.
2. Определить основные цели, для которых создается компания.
3. Придумать название создаваемой фирмы.
4. Составить учредительные документы, где будут прописаны все основные организационные моменты.
5. Заплатить государственную пошлину, обязательную при регистрации юридического лица.
6. Кроме этого, важно определить управляющие органы и порядок их выбора.

У любого СНТ или ДНП есть председатель, который является главой учрежденного общества и его исполнительным органом. Также выбирается определенный совет из нескольких членов сообщества, который решает основные текущие вопросы во главе с председателем. Обычно председатель выбирается путем голосования  совета. А сам совет выбирается на общем собрании собственников путем наибольшего количества голосов.

Ограничения СНТ

Перед тем как выбирать определенную форму организации собственников либо покупать землю, важно знать основные ограничения, которые имеет каждый вид разрешенного использования.

Для СНТ применяются следующие ограничения:

1. Все коммуникации должны проводиться самими собственниками, в том числе строительство и ремонт дорог. А это очень затратная часть расходов.
2. При оформлении залога не многие банки будут рассматривать участок в СНТ в качестве такого.
3. Трудности при регистрации в садовом домике, так как изначально эта земля предназначена для ведения садоводства, а не проживания граждан. Придется оформить множество документов, подтверждающих, что дом пригоден для круглогодичного проживания.
4. Кадастровая, а соответственно, и рыночная стоимость будут не велики, так как этот дом возведен на садоводческом участке.

Но преимуществом здесь будет налогообложение на сам участок и возведенный дом по той же причине, что кадастровая стоимость этих объектов будет ниже.

Ограничения ДНП

Дачные участки в основной своей массе, так же, как и садовые, имеют сельскохозяйственное предназначение. Поэтому строительство капительного дома для круглогодичного проживания здесь является не целесообразным. А вот постройка летнего дома и бани пользуется наибольшим спросом. К ограничениям можно отнести также:

1. Проведение коммуникаций за счет самих собственников недвижимости. Если дороги и электричество до сих пор не проведены к земле, то приобретать такую землю в большинстве случаев не рентабельно, так как стоимость прокладки необходимых коммуникаций в расчете на каждого собственника будет выше стоимости земли.
2. Оформить прописку на такой земле практически невозможно, так как она не предназначена для постоянного проживания. И потребуется много сил, чтобы доказать, что дом подходит по всем нормам к круглогодичному проживанию.
3. На территориях ДНП не строятся социальные объекты, и отсутствие их по близости в населенном пункте не даст возможность зарегистрироваться в построенном доме.
4. Сама форма ДНП обязывает владельца земли построить дачный дом, а не как в СНТ — достаточно только заниматься выращиванием сельскохозяйственных культур.

Поэтому, приобретая участок на земле с таким видом использования, нужно понимать, что его можно использовать только в качестве дачи. И даже если возвести там капитальное строение, то очень сложно будет получить там регистрацию. И кроме этого, отсутствие по близости социальных объектов может стать существенным отрицательным моментом при постоянном проживании.

ИЖС

На территориях, которые отведены для индивидуального строительства жилых домов, должен быть построен капитальный дом, пригодный для круглогодичного проживания граждан. Обязательным требованием к возведенным домам относится то, что данные дома не должны быть выше 3 этажей, включая мансарду и цоколь.

Такие участки обычно получают статус в пределах населенных пунктов и в непосредственной близости от них. Дом обязательно будет иметь свой адрес, а его собственник может оформить прописку при желании.

Получение регистрации дает право собственнику на подключение к централизованным коммунальным услугам либо на проведение индивидуальных коммуникаций.

К недостаткам таких земель можно отнести следующие моменты:

• значительно выше налог по сравнению с дачными участками;
• если на участке не начались строительные работы по возведению дома в течение 3 лет с момента его приобретения, то его могут изъять;
• если строительство дома не заканчивается на участке в течение 10 лет с момента приобретения земли, то налоговая ставка на него будет значительно повышена;
• рыночная и кадастровая стоимость участков ИЖС существенно выше по сравнению с ДНП и СНТ.

Однако по сравнению с предыдущими категориями здесь не нужно самостоятельно оплачивать проведение коммуникаций и дорог. Это должны делать муниципальные органы. И зачастую рыночная стоимость участка ИЖС становится равной стоимости земли ДНП с учетом стоимости проведения всех коммуникаций и строительства необходимых дорог.

Поэтому важно внимательно выбирать землю, учитывая все скрытые моменты и недостатки каждого вида ее использования.