Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

В нашем доме подвал довольно внушительного размера. Когда у нас была УК, то часть помещения сдавалась братьям из ближнего зарубежья, приехавшим в наш город на заработки. Но теперь мы управляем домовладениями сами (ТСЖ), сомнительных жильцов выпроводили, планируем делать реставрацию.

Но встал вопрос – кому принадлежит подвал в многоквартирном доме с юридической точки зрения. Юрист нам все популярно разъяснил. Я расскажу, как определить собственников, можно ли приватизировать и прочие немаловажные нюансы.

Законодательные нормы

Согласно ЖК, цокольными помещениями владеют все общедолевые собственники, проживающие в многоэтажке. Потому решение о способах использования полезной площади принимают именно они. Права эксплуатации цокольного этажа приобретаются только после оформления прав на недвижимость.

Статьи ГК поясняют, что квартирные владельцы вправе использовать коридоры и лифты, чердаки и крыши, подвалы и лестничные клетки. Но только у используемого помещения обязательно должен отсутствовать статус спецназначения.

Передача цокольных квадратов во владение квартирным собственникам возможна:

• при правильном отделении от площадей жилого назначения;
• при приватизации подвал не принадлежал другим собственникам;
• нет статуса спецназначения цокольного этажа;
• на техэтаже располагается оборудование, обслуживающее квартиры.

Если цоколь принадлежит всем жильцам, без согласования продать, обменять, сдать площадь нельзя. Но отдельное физлицо вправе эксплуатировать цокольные квадраты по своему усмотрению, если сразу после регистрации прав собственности было заявлено о правах на метры. Цоколь может принадлежать муниципальному образованию, когда многоквартирное сооружение в его собственности. В подобном случае помещения нулевого этажа используются для инженерных коммуникаций и их обслуживания.

Для чего предназначено подвальное помещение

Еще с советских времен в многоквартирных домах специально строили нулевые этажи для обеспечения комфортной жизни жильцов. Техэтаж предназначался для инженерных сетей вроде теплотрассы, водопроводных сетей и канализационного стока. Помимо этого, у подвалов в многоэтажках имеются и вторичные функции, благодаря которым жильцы вправе использовать площадь технического этажа с хозяйственной целью:

• оборудовать мастерскую для осуществления коммерческой деятельности или с бытовыми целями;
• использовать в качестве овощехранилища или погреба для хранения круп и заготовок;
• в виде склада для хранения личного скарба жильцов вроде санок, колясок, мебели, велосипедов, техники и пр.;
• выполнить на цокольном этаже перепланировку и сделать дополнительную комнату со входом из квартиры.

В последнем случае для реализации проекта потребуется согласие остальных жильцов и разрешение БТИ.

Как определить собственника

Квадратные метры цоколя зачастую выступают предметом серьезных конфликтов по причине определения конкретного владельца данных помещений. Подобные споры разрешаются в судебном порядке. Жилищный кодекс позволяет жильцам владеть цокольными помещениями при условии, что их квартиры находятся в собственности. В таком случае жильцы сами решают, как им эксплуатировать подвальные квадраты.

Определяя владельцев цокольных площадей, обязательно учитываются следующие нюансы:

• на владение претендуют жильцы, оформившие долевую собственность;
• коммуникации и имущество, находящиеся на цокольном этаже, являются личной собственностью и обслуживаются за счет непосредственных владельцев;
• для личных целей цокольные площади могут использоваться даже в случаях, когда в них нет инженерных коммуникаций;
• если многоэтажка не приватизированная, то для индивидуальных целей подвал использоваться уже не может, поскольку он является собственностью местного муниципального образования.

При незаконном захвате цокольного этажа заинтересованная сторона вправе выйти с иском в суд. Обычно такие делопроизводства, подкрепленные доказательствами, заканчиваются удовлетворением претензии истца.

Вопросы приватизации

Для осуществления приватизации площадей технического этажа необходимо выполнить следующие манипуляции:

1. Собрать всех собственников для обсуждения данного вопроса, оповестить о данном мероприятии заранее, развесив объявления на информационных стендах
2. Провести голосование под протокол, для осуществления приватизационных манипуляций необходимо получить согласие не меньше половины жильцов.
3. Составить план реконструкционных работ, согласовать его с надзорными ведомствами вроде пожарной охраны или санэпидемстанции. Когда план будет утвержден, документы передаются в БТИ для оформления.
4. Когда план утверждается технической инвентаризацией, производятся работы по реконструкции. По завершении спецкомиссия проверяет соответствие реконструкции утвержденному техплану. Если все в норме, то комиссия разрешает эксплуатировать отремонтированное помещение по личному усмотрению владельцев.
5. По факту получения заключения экспертной комиссии можно подать документы в БТИ, чтобы переоформить технический паспорт. В результате площади общедолевых владений сокращаются и расходы за обслуживание данных помещений снижается.
6. Завершающим этапом приватизации подвальных помещений выступает получение выписки из Госреестра.

Для оформления потребуется собрать комплект документов, включающий:

• заявление;
• протокол собрания жильцов, на котором решено приватизировать цокольные площади;
• техническая документация; разрешение на приватизацию от муниципалитета;
• оплаченная квитанция госпошлинного сбора.

Если вся документация составлена верно и собрана в полной комплектации, то свидетельство о праве собственности выдадут без проблем. Но с приобретением подвала в личное пользование жильцы обязаны обеспечивать за ним должный уход.

Реконструкция подвала

Не всякий план БТИ и комиссией утверждается. Чтобы наверняка получить одобрение надзорных организаций, необходимо соблюсти несколько условий:

1. Обеспечить свободный доступ к коммуникационным системам для соответствующих специалистов.
2. Обязательно соблюдение пожарной безопасности при организации входа/выхода в цокольные помещения.
3. Если на техэтаже предполагается пребывание людей, то необходимо провести туда отопительные и водоснабжающие коммуникации, канализационные стоки.
4. Недопустимы хотя бы малейшие преобразования в конструкции фундамента, поскольку данные действия противоречат регламенту технической безопасности.
5. Обязателен учет целевой эксплуатации цокольных площадей (к примеру, для хранения личных вещей или пищевых продуктов, техники, инвентаря, в качестве коммерческого помещения под парикмахерскую, магазинчик и пр.).
6. Реконструкционные работы не должны как-то препятствовать полноценному функционированию коммуникаций.

У каждого собственника есть право использовать цокольное помещение в личных целях, но только после согласования с остальными долевыми владельцами на общедомовом ССЖ. Если же подвальные площади планируется использовать с коммерческими целями, то владельцам следует получить для них нежилой статус. Только после этого можно продолжать оформление остальной документации.

Выводы

Что получается:

1. В приватизированных многоэтажках подвальные площади принадлежат собственникам жилья, а в муниципальных домовладениях – местному муниципалитету.
2. Каждый собственник жилья в многоэтажке вправе использовать цокольный этаж по своему усмотрению при согласовании с остальными собственниками.
3. При необходимости ремонта цокольного этажа материальное обеспечение возлагается на собственников (муниципалитет или жильцов).

Технические помещения при их нахождении в собственности жильцов можно сдавать в арендное пользование, а прибыль направлять на капремонт, благоустройство и прочие нужды по усмотрению собственников.