Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Мне в наследство бабушка оставила комнату в коммунальной квартире в Москве. Жить там я не буду, решила продать. Отлично понимаю, что сделка совсем не простая. Нужно учитывать множество нюансов. Именно об этих важных моментах и об особенностях самой процедуры продажи я хочу рассказать в этой заметке. Отвечу на такие вопросы:

• Порядок продажи коммунальной комнаты;
• Особенности продажи рядом проживающим соседям;
• Необходимые документы и справки;
• Важные моменты и подводные камни.

Главные законные положения

При продаже жилой комнаты, расположенной в коммуналке, стоит учитывать первоочередное право покупки собственникам иных помещений. Также важно принимать во внимание, приватизировано жилье или нет. При отсутствии приватизации объект продать невозможно по закону.

Перечисленные факторы – это далеко не все нюансы, которые могут возникнуть в процессе проведения сделки с недвижимостью. Чтобы не совершить ошибочных действий, стоит принимать во внимание основные законодательные нормативы.

Вопросы, связанные с продажей недвижимости в коммунальной квартире, регулируются ст. 42 п. 6 современного Жилищного Кодекса.

Порядок действий

Алгоритм по продаже жилья выглядит так:

1. Определяются условия продажи.
2. Уточняется и устанавливается стоимость объекта.
3. Оповещаются соседи, имеющие первоочередное право. Для этой цели нужно составить заявление, в котором прописывается точная стоимость и условия продажи.
4. Уточняется список бумаг, которые нужны для осуществления сделки.
5. Требуемые бумаги собираются.
6. Если у комнаты официально несколько собственников, каждый обязан оформить у нотариуса разрешение.
7. Зарегистрированных в помещении следует выписать.
8. В паспортном получается выписка, подтверждающая отсутствие прописанных. За таким документом также можно обращаться в управляющую придомовую компанию.
9. Составляется договор проведенной купли-продажи.Бумага подписывается всеми участвующими в сделке.

Особенности продажи соседям

Известить рядом проживающих о своем желании продать жилье – это законное требование. Пренебрежение данным правилом приведет к признанию сделки по продаже несостоявшейся. Стоит понимать, что это должно быть именно оповещение. Согласие не требуется. Уведомить соседей можно разными способами:

1. Лично. Здесь на уведомлении стоит проставить отметку о вручении с датой.
2. Почтой. Здесь отметка будет проставлена автоматически.

Именно от даты официального вручения нужно отсчитывать месяц – время на принятие решения. Граждане могут обозначить отказ от намерения купить комнату. Нужно написать специальную бумагу и заверить ее у нотариуса. В этом случае не потребуется выжидать положенный срок для принятия решения. Если за установленное время соседи не высказали своего желания приобрести недвижимость, это также будет приравнено к отказу.

Каждый из соседей имеет равное официальное право на приобретение!

Это особое преимущественное право данной категории граждан. При этом изменять стоимость они не имеют право. Могут либо согласиться с выдвинутыми продавцом условиями, либо отказаться.

Если один из них дает на присланное уведомление письменное согласие, составляется предварительный договор. Здесь прописывается пункт с обозначением точного срока, в который иные соседи должны отказаться от своего права на приобретение. По истечении данного времени, можно подписывать договор по купле-продаже.

Если же на комнату претендует сразу несколько рядом живущих, владелец может организовать аукцион. На нем можно выбрать того покупателя, который предложит большую стоимость. Продать жилье за цену ниже указанной в ранее присланном уведомлении, запрещается. Это касается всех – соседей и посторонних.

Необходимые документы

Как только собственник находит покупателя, составляется договор купли продажи. Здесь не предусмотрено строгой формы. Бумага должна соответствовать общеустановленным нормам.

Дополнительные бумаги и справки

Для продажи комнаты собственник должен подготовить такие документы:

• Паспорта участников сделки;
• Справка о выписке ранее прописанных;
• Уведомления, которые получали соседи с подписями каждого или официально зафиксированные отказы;
• Выписка с л/с;
• Бумаги, подтверждающие владение комнатой – выписка из ЕГРН, свидетельство или договор проведенной купли-продажи;
• Согласие на сделку от иных собственников помещения;
• Разрешение от сотрудников опеки, если одним из собственников выступает несовершеннолетним.

Документ от нотариуса

Заверять сделку у нотариуса нет необходимости. Исключением являются ситуации:

• Комната находится в общей долевой собственности;
• Жильем владеют супруги – нужно согласие от одного из них.

Во всех остальных ситуациях оформляется стандартный договор купли-продажи. После проведения сделки также не нужно ничего оформлять у нотариуса. Доля автоматически переходит новому собственнику.

Оплата налогов

После продажи недвижимости нужно оплачивать налог. Но при условии, если жилье было приобретено до 2016 года и находилось в собственности менее трех лет. Ставка равна 13%. Исчисляется сумма в полном соответствии с правилами и требованиями современного налогового законодательства.

Подводные камни и важные моменты

Есть существенные нюансы, на которые обязательно нужно обратить внимание в процессе продажи недвижимости.

Цена вопроса

Собственник имеет право продать комнату за стоимость, указанную в присылаемом уведомлении или немного выше. Покупатель обязательно должен обратить внимание на данный параметр. Если сумма по договору окажется меньше, рядом проживающие могут оспорить сделку.

Проблемы с соседями

Здесь можно отметить такие неприятные факторы:

1. Граждане, проживающие рядом в квартире, могут не давать своего согласия на разных основаниях.
2. Встречаются ситуации, когда они просто отказываются получать уведомление.
3. Стоит быть готовым к неприятностям, когда соседей невозможно найти по простой причине их отсутствия в квартире.

Уведомление в такой ситуации получить нельзя, соответственно, реализовать положенное право на продажу жилья тоже. Нужно постараться решить вопрос с соседями разными путями. Попытаться сообщить любым возможным и эффективным способом:

• Почта;
• Курьер;
• Нотариус и так далее.

Если владельца сложно найти самостоятельно или с ним сложились плохие отношения, стоит задействовать официальные службы. Это позволит получить специальную отметку на бумаге. А она будет непреложным доказательством, что продавец пытался вручить уведомление. В Росреестре это обязательно примут во внимание.

Серьезные проблемы возникают в ситуации, если сосед не появляется по адресу годами, если он признан безвестно отсутствующим. Решить вопрос в данном случае можно будет только через суд.

Подводя итоги

1. Продажа комнаты в коммуналке требует соблюдения определенного порядка.
2. Важно предупредить соседей и получить от них отказ на использование первоочередной возможности приобретения.
3. Если не получается договориться с соседом или нет возможности найти его, придется обращаться в суд.