Как продать «проблемную» квартиру: виды обременений

Недвижимое имущество, которое необходимо продать, не всегда бывает «чистеньким». Продажа квартиры с обременением может вызвать массу неудобств, высосать кучу сил, времени и денег. А как продать такую собственность законно и без лишних проблем? Эта статья расскажет об этом.

Для начала зададимся вопросом «Что такое собственность?». Она состоит из трех частей: права имения, права использования и права распоряжения. И в том случае, если хотя бы одно право неполноценно, назвать имущество чьей-либо собственностью довольно непросто. А это значит, что полные права на это самое имущество передать нельзя.

Данные ограничения прав на недвижимость называют обременениями, и по закону их не так уж и мало.

Разновидности обременений

Базовые типы обременений прописаны в Федеральном законе № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997г.:

• ипотека (наиболее распространенное бремя);
• распоряжение по доверию;
• аренда;
• арест недвижимости.

Но это далеко не все ограничения. В качестве тяготы также могут выступать несовершеннолетние и недееспособные собственники, договор о ренте пожизненно и т. д.

Если квартира отягощена, это не всегда значит, что ее невозможно продать. И все же об ограничениях лучше сообщить покупателю, чтобы избежать дальнейших неприятностей.

В соответствии с законом, упомянутым выше, любые ограничения прав на имущества нужно подвергать регистрации, так как в противном случае их не признают законными. Данные о любых корректировках в правах на недвижимое имущество и о различных обременениях вносят в Реестр. Эти сведения доступны всем желающим получить их, а это значит, что перед заключением договора потенциальный покупатель может запросить их и понять, есть ли какие-либо ограничения прав на желаемую недвижимую собственность.

Предлагаем вашему вниманию самые популярные виды обременений и действия, которые нужно выполнить для законной продажи «проблемной квартиры».

Залог или ипотека

Очень часто квартира приобретается по ипотечной программе или сдается банку в залог для получения определенной суммы. Совершить сделку купли-продажи с такой квартирой возможно, необходимо только разрешение от залогодержателя. Чаще всего банки без проблем дают добро, т.к. им без разницы, от кого они получат деньги.

В зависимости от договора, события, главные роли в которых играют продавец, покупатель и залогодержатель, могут идти по разным путям.

1. Покупающая сторона возмещает сумму продавцу, которую он уже отдал за погашение залога или ипотеки, и самостоятельно выплачивает залогодержателю остальные деньги.
2. Приобретатель может деньги банку или залогооблагающей компании, погашая кредит, после чего купить квартиру.
3. Еще один вариант совершения купли-продажи. Покупатель может передать сумму, равную задолженности, сразу, а другие деньги только после того, как бывший владелец погасит задолженность.

Арестованное имущество

Арест собственности подразумевает частичное или всеобъемлющее запрещение распоряжаться, а иногда и пользоваться недвижимой собственностью. Арестовать недвижимость могут правоохранительные службы, суды и их исполнители.

Совершить продажу арестованной квартиры крайне тяжело, но в некоторых случаях возможно. Нужно, чтобы наложивший арест орган одобрил продажу квартиры, но так как суды и правоохранительные органы не настолько гибки, как, например, банки, сделку не санкционируют. Поэтому, к сожалению, необходимо сначала выполнить свои обязанности для снятия ареста с недвижимости и только после этого продавать квартиру.

Рента

Пенсионеры и инвалиды, проживающие одни, могут заключить рентный договор, расплачиваясь жильем за собственное содержание. По ст. 604 ГК РФ, лицо, получившее права на квартиру по ренте, может использовать и управлять собственностью, а также продавать ее только с дозволения получателя ренты.

При переходе прав на квартиру от одного лица к другому договор ренты идет в придачу. Поэтому, чтобы эффективно продать квартиру с данным обременением, необходимо выполнить условия ренты, так как покупатель вряд ли захочет такое жилище.

Стоит заметить, что договор ренты может быть расторгнут по инициативе получателя в том случае, если он не будут соблюдаться установленные условия содержания.

Аренда или наем

Очень часто бывают случаи, когда квартиру, на которую нашелся покупатель, кто-то снимает. Каждый договор об аренде, подписываемый на срок более года, регистрируется и обязательно составляется в письменной форме. Совершить сделку купли-продажи такой квартиры возможно, но следует заметить, что она не подразумевает автоматического договора аренды, и снимающие лица имеют право жить на объекте до конца установленного срока.

Поэтому для избежания различного вида конфликтов с покупателем лучше расторгнуть подобные договоры об аренде еще до сделки. Если договориться с нанимателями не получается, проблему можно решить в судебном процессе.

Недееспособные и несовершеннолетние

Продать квартиру, собственниками которой являются дети или недееспособные лица, можно. Достаточно получить разрешение на сделку от законных опекунов. В том случае, если недвижимость не принадлежит недееспособным и несовершеннолетним, но они прописаны в объекте, решением будет выписка их с данной квартиры и запись на другую жилплощадь не хуже этой.