Можно ли продать неприватизированную квартиру

Очень часто люди задают юристам вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать. Основные сложности квартиранты связывают с тем, что распоряжаются имуществом не по праву собственности, а на основании договора соцнайма. Это означает, что осуществлять различные сделки с квартирой они не могут.

Так ли это обстоит на самом деле и какими полномочиями наделен ответственный квартиросъемщик в отношении жилого помещения, будет рассмотрено в данной статье.

Каков статус квартиры, переданной гражданину на основании договора соцнайма

Согласно законодательству, квартира, не участвующая в операции по приватизации, находится в распоряжении муниципалитета или считается собственностью государства. Жильцы не могут распоряжаться имуществом как собственным, а значит, и совершать сделку купли-продажи.

Суть приватизации заключается в том, что граждане получают право собственности на жилье и могут самостоятельно распоряжаться имуществом, в том числе продавать жилье. Отсюда можно сделать единственный вывод, позволяющий разрешить ситуацию, связанную с продажей жилплощади – сначала приватизировать квартиру. Вместе с тем, существуют и другие возможности переоформить недвижимость без нарушения закона. Рассмотрим другие варианты подробнее.

Как реализовать квартиру, не участвующую в приватизации?

Иногда требуется продать жилплощадь как можно быстрее, а вот оформление документации по приватизации может занять немало времени. Чтобы провести сделку без перевода имущества в личную собственность, существует еще два варианта, не противоречащих действующему законодательству.

Способы продажи могут быть такими:

1. Самым простым вариантом является заключение договора с покупателем о проведении сделки без приватизации. Продавец получает оговоренную сумму, сам выписывается из жилья и прописывает там нового хозяина. Новый владелец уже самостоятельно проводит процедуру приватизации, без участия продавца.
2. Второй вариант – это обращение в агентство недвижимости. В этом случае будет использоваться схема с буферной квартирой. При таком варианте человек, покупающий неприватизированное жилье, передает продавцу денежные средства, на которые продавец приобретает другую жилплощадь (так называемую квартиру «буфер»). Дальше производится обмен неприватизированной квартиры на приватизированное жилье. Продавец выписывается из жилья и туда прописывается покупатель. Данный вариант часто используется в столичном регионе, где допускается вариант передачи прав в отношении муниципальной квартиры в рамках обмена.

Оба способа могут быть использованы лишь тогда, когда квартира продавца вообще подпадает под приватизацию. Если это в будущем сделать не представляется возможным, например, когда речь идет о военном или о ведомственном жилище, о продаже можно даже не задумываться.

Вероятные риски при продаже жилья

Выбирая любой из предложенных вариантов, продавец квартиры рискует попасть в руки к мошенникам. Обмануть может покупатель или представитель агентства недвижимости. Например, существует вероятность, что после выписки покупатель не выплатит деньги или агентство окажется выкупать буферную квартиру. Чтобы избежать таких проблем, стоит сначала удостовериться, что покупатель является надежным человеком, а также навести справки об агентстве недвижимости, с которым планируется провести сделку.

При использовании буферной схемы пострадать может и покупатель, который ранее воспользовался своим правом на приватизацию. Он не сможет вновь провести приватизацию и останется только жильцом квартиры.

На этом риски не заканчиваются. Существует вероятность, что кто-то из участников сделки может обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной. Теоретически планируемая сделка может рассматриваться как мнимая или притворная. Предсказать исход судебного заседания очень непросто, поэтому стоит взвесить все за и против, прежде чем выбирать такой вариант.

Несмотря на существующие варианты продажи муниципальной квартиры, стоит отдать предпочтение приватизации, а затем уже проводить желаемую сделку с недвижимостью, находящейся в собственности. Даже если уже найден покупатель и достигнута предварительная договоренность, лучше подстраховаться и сначала провести приватизацию квартиры.

Как сократить возможные риски?

Вполне возможно успешно провести подобную сделку, если придерживаться общих рекомендаций и правил. Кроме того, следует внимательно относиться к тому, какие документы необходимо подготовить и подписать.

Помощь могут оказать следующие рекомендации:

• если уже существует договоренность о задатке, то следует заключить с покупателем предварительный договор, где будет указана обязанность сторон по оформлению соглашения купли-продажи после проведения приватизации жилья;
• в соглашении стоит четко прописать цены квартиры;
• при передаче и получении любых сумм рекомендуется составлять расписки.

Пользуясь рекомендациями, можно максимально обезопасить себя от негативных последствий сделки по продаже муниципальной квартиры.

Заключение

Реализовать квартиру, которая находится у гражданина во временном пользовании на основании договора соцнайма, возможно, если придерживаться определенных рекомендаций. Для этого можно воспользоваться одним из существующих способов. Важно придерживаться правил проведения сделки и пользоваться советами специалистов в данной сфере.