Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в России

Расторжение договора купли-продажи квартиры требует знания различных нюансов и российского законодательства. В основном одностороннее расторжение сделки несет серьезные негативные последствия для стороны, нарушившей свои обязательства. Поэтому в большинстве случаев стороны пытаются договориться и найти компромисс по поводу возникших обстоятельств, ставших основанием для расторжения контракта.

Законодательство

Если обратиться к Гражданскому кодексу с вопросом, можно ли расторгнуть уже подписанный обеими сторонами договор, то в статье 450 дается ответ, что это возможно при обоюдном согласии сторон. То есть при возникновении желания у покупателя или продавца расторгнуть договор, он должен договориться о добровольном расторжении с противоположным участником сделки.

Но кроме этого пункта закона, само соглашение может предусматривать ситуации, при которых покупатель или продавец могут расторгнуть контракт самостоятельно. При наступлении таких обстоятельств участники должны действовать так, как прописано в их соглашении.

Статья 450 ГК также поясняет, что при несогласии одного участника сделки расторгнуть контракт другой участник имеет на это право в 2 случаях:

1. Если противоположная сторона соглашения существенно нарушила свои обязательства.
2. В других случаях на основании законодательства или соглашения.

Контракт может и должен предусматривать разрешение любых конфликтных ситуаций, не описанных данным соглашением, в суде. При понимании существенности нарушенных обязательств учитывается существенность того, что могла получить пострадавшая сторона, но в связи с невыполненными обязательствами не сможет получить.

Сроки

Общим сроком действия договора считается тот период времени, в который участники обязаны выполнить свои обязательства. Начинается этот период с момента подписания документа и заканчивается после того, как оба участника выполнят свои обязательства.

В данном случае с договором купли-продажи недвижимости, а именно квартиры, договор будет считаться закончившим свое действие после регистрации прав собственности на квартиру в Росреестре и передачи ее новому собственнику. После регистрации участники могут расторгнуть договор 2 способами:

• в судебном порядке;
• с помощью обратного контракта.

С момента исполнения всех обязательств стороны могут обратиться в суд с заявлением о признании их контракта недействительным или ничтожным в течение 3 лет. Судом устанавливается период времени, с которого начинается отсчет искового срока, — с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении ее прав.

Если этот срок был пропущен, то суд может учесть объективные причины и восстановить исковой срок. Данные обстоятельства указаны в главе 12 ГК.

Основания

Кроме перечисленных оснований расторжения договора, существуют другие возможные варианты, предусмотренные договором или законодательными актами. Таким образом, соглашение может быть расторгнуто по причине:

• обоюдного согласия сторон;
• существенного нарушения обязательств одной стороной;
• иных условий договора;
• судебного решения, которым контракт признан ничтожным или недействительным.

Если суд признает контракт таким, то стороны обязаны исполнить все свои обязательства в обратном порядке. Для признания контракта недействительным возможны следующие факты:

1. Одну из сторон заставили подписать соглашение под воздействием угроз, насилия или введения в заблуждение.
2. Если на объект контракта (квартиру) наложено обременение, запрещающее переход права собственности к другому лицу.
3. Если условия, прописанные в контракте, не соответствуют законодательству России или нарушают понятия о морали и нравственности.
4. Если сделка была совершена недееспособным или несовершеннолетним гражданином без присутствия официального представителя.

С момента осознания одного из этих нарушений пострадавшая сторона вправе обратиться в суд в течение 3 лет и оспорить действительность контракта.

Порядок

От того, действует еще подписанный договор или уже считается законченным, зависит порядок расторжения сделки. В первом случае, когда стороны еще не до конца выполнили свои обязательства, необходимо заключить соглашение о расторжении.

Оно заключается аналогичным образом договору. В нем также указываются обязанности сторон и их права. Этот документ должен быть составлен в письменном виде. Нотариальное заверение не нужно.

Первый вариант возможен, только когда стороны смогли договориться о компромиссе и расторгают договор на добровольной основе.

Если другая сторона против разрыва сделки, то желающая сторона может обратиться в суд, чтобы попытаться подписать соглашение о расторжении. Необходимо письменно известить вторую сторону о намерении расторгнуть контракт. С этого момента вторая сторона должна дать письменный ответ о своем решении.

Сроки подписания могут быть установлены договором. Законодательством установлен срок 1 месяц с момента уведомления стороны. Если письменный отказ не получен, то суд принимает решение об удовлетворении иска о подписании разрыва контракта.

Если сторона подписала письменный отказ в установленные сроки, то стороны обязаны выполнить все обязательства по отношению к друг другу. После регистрации права собственности и передачи квартиры новому собственнику стороны имеют право обратиться в суд в течение искового срока 3 лет. Для разрыва уже исполненного договора сторона, подающая иск, должна представить доказательства недействительности или ничтожности сделки.

Документы

Если контракт по продаже квартиры еще не зарегистрирован, то никаких дополнительных документов не нужно. Достаточно только составить соглашение о разрыве сделки.

Если документы уже были поданы для регистрации сделки, но она еще не зарегистрирована, то можно отменить регистрацию, подав совместное заявление и соглашение о расторжении.

Если есть законные основания для разрыва сделки, то необходимо подать исковое заявление в суд. К нему следует приложить документальные доказательства законных оснований для расторжения. Кроме этого, обязательно документальное подтверждение попытки досудебного урегулирования. Важно направить уведомление второй стороне о своем намерении расторгнуть сделку.

При составлении искового заявления важно соблюдать определенный порядок заполнения и обязательно указать все свои требования. Кроме требования расторжения сделки необходимо определить судьбу квартиры и порядок передачи денежных средств обратно покупателю. Важно предусмотреть все значимые моменты и сроки.

То, что не предусмотрено исковым заявлением, судом не будет рассмотрено, и вторая сторона может не выполнить свои обязательства.