Как законно продать квартиру в залоге по ипотеке

Актуальность вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, может возникнуть на любом этапе. Ипотека берется на десятилетия, потому за такой огромный срок могут произойти различные изменения в жизни самих заемщиков. Чаще всего причиной становится расторжение брака. Но брак расторгнуть просто, а вот квартира под залогом ипотеки никуда не денется. Более того, к преимуществам банка не относится качество вникания в проблемы их заемщика.

Если такая необходимость все же возникает, изначально нужно подготовиться к сложному процессу. Просто так реализовать квартиру не получится, поскольку по закону она считается недвижимостью с обременением. Лучше всего при поиске покупателя общаться только с самим кредитором. В случае реализации залоговых квартир даже маститые фирмы по работе с недвижимость предпочтут не связываться с квартирой, где есть обременение.

Если обобщить, то вопрос продажи не стоит как » а можно ли», он стоит в форме, как это сделать по закону. Закон определил несколько способов, когда возможно продать квартиру с обременением. Однако тут надо отталкиваться от политики самого банка. Так, ВТБ24 редко идет на подбор вариантов для упрощения ситуации заемщика. Если же ипотека у Сбербанка, то шансов немного больше.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Купленную в ипотеке квартиру можно продать несколькими путями:

• досрочное погашение;
• продажа долгового обязательства;
• реализация самой закладной;
• рефинансирование.

Важный момент в том, что начинать надо всегда с получения разрешения от кредитного банка. По сути, он владелец объекта, пока не будет погашен долг. Второй критично важный момент в том, что иных способов продать залоговую недвижимость не существует. Также нужно учесть, что придется пройти много дверей. Законных способов упростить процедуру также не существует.

Если квартира в залоге у банка, от него зависят условия продажи и от условий договора. Вообще договоры в большей части стандартные, но в каждом есть индивидуальные условия от кредитора.

Так, один банк разрешит реализацию объекта только после уплаты определенного процента от ипотеки. Другой в принципе откажется от досрочного погашения. Все эти моменты прописаны в договоре, и желательно их изучить раньше, чем возникнет необходимость продажи.

Для защиты от мошенников необходимо привлекать сам банк как третью сторону. То есть как только средства покупателя уйдут к продавцу, банк тут же получит уведомление, и так он может влиять на сделку.

Как проводится сделка

Если банк дал разрешение, можно начинать поиск покупателя. Процесс почти всегда невыгодный для продавца, поскольку придется создавать мотивацию для покупки. На рынке недвижимости мотивация работает только одна: небольшая стоимость. Нужно понимать, что уменьшить цену придется существенно, чтобы привлечь потенциального покупателя.

Для покупателя основное — получение квартиры без обременения. Для этого в банке открываются два депозита: на первом средства по долгу ипотеки, на втором остальные средства. После этого шага стороны подписывают главный договор купли-продажи, согласно которому все права по квартире переходят покупателю. После подписания все документы передаются в регистрационную службу. Когда все изменения будут внесены в реестр, документы возвращаются.

Теперь банк получает право открыть первый депозит и забрать свой долг, тут же сняв ограничения. Второй депозит открывает продавец, забирая свои средства. А покупатель получает новую квартиру и становится ее добросовестным приобретателем. Это наиболее частый способ проведения, когда нет рисков.

Есть другой сценарий, по которому возможно провести сделку. Заключается предварительный стандартный договор, по которому будущий покупатель передает продавцу сумму для погашения долга перед банком. Затем, как только средства поступают кредитору, последний снимает обременение и выдает документ, подтверждающий выплату ипотеки. Дальше сделка проходит уже в УФМС. Права переходят покупателю, после регистрации остаток денежных средств передается и продавцу.

Как продать свою квартиру, если она имеет обременение:

Замена заемщика

Крайне редкий вариант потому, что все банки неохотно идут на смену должника. Исключение, если заемщику удается доказать кредитору, что его причина весьма весома и уважительна. Так, банк может пойти навстречу и дать согласие, если:

• произошло расторжение брака;
• произошла потеря кормильца;
• тяжелая болезнь заемщика.

То есть необходимо предоставить документы с тем расчетом, чтобы банк сам принял целесообразность замены ответственного по ипотеке. Предварительно нужно собрать такой же пакет документов, как собирал сам продавец. Велик риск, что кредитор откажет, если доход будет отличаться в меньшую пользу.

Если же решение положительное по новому лицу, нужно учесть, что само тело ипотеки будет переоформлено. Но вот проценты по долгу — личная обязанность первого заемщика, выплачивать будет он лично. Однако закон не ограничивает покупателя, если он захочет, погасить и процентные начисления.

Реализация квартир с таким обременением всегда представляет сложный процесс. Каждый покупатель опасается мошенников, ведь суммы внушительные. Лучше избегать таких покупок, но если объект слишком манит своей ликвидностью, обязательно требовать присутствия представителя банка. В этом случае банк страхует проведение сделки, и можно быть уверенным в прозрачности последней.