Перечень необходимых документов для продажи квартиры

Все сделки с недвижимостью в России подлежат обязательной государственной регистрации. Они обязательно должны быть заключены в письменном виде. В целях борьбы с мошенниками регистрирующие органы требуют установленный законодательством перечень документов. На основании этого перечня проводится проверка законности сделки, и права на недвижимость перерегистрируются на нового собственника.

Документы

В зависимости от определенных обстоятельств, этот перечень может быть дополнен, и сотрудники регистрирующего органа могут потребовать предоставить некоторые дополнительные бумаги. Но список основных бумаг будет одинаковым для всех. К ним относятся:

Непосредственно сам договор в нескольких экземплярах. Количество их должно быть указано в самом документе. Один экземпляр будет храниться в регистрирующем сделку органе, остальные части будут выданы на руки непосредственно участникам сделки.
Акт передачи жилого помещения. Он не всегда является обязательным. Но если его наличие прописано в самом договоре, то он должен обязательно быть и подаваться в регистрирующий орган в двух экземплярах. Оба документа должны быть подписаны участниками сделки.
Паспорта всех участников договора. Если участие принимает ребенок, то с него потребуется свидетельство о рождении и паспорт его законного представителя.
Если собственник находился в браке в момент приобретения этого жилья и оно является совместной собственностью, то нужно предоставить свидетельство о браке и разводе при наличии. Также в этом случае важно предоставить письменное согласие супруга на продажу недвижимости. Оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.
Правоустанавливающие бумаги на квартиру. В настоящее время не выдается свидетельство, а предоставляется выписка, которая действует в течение 10 дней. В ней указываются все действующие собственники жилья, а также наличие обременения на недвижимость. При наличии обязательно предоставление правоустанавливающих документов на переход права. Сюда могут относиться договоры дарения, купли-продажи, свидетельство о наследстве и прочее.
Технический паспорт помещения. Его срок годности должен быть в пределах 5 лет. Если срок его выдачи позднее, то нужно заказать новый паспорт в БТИ.
Кадастровый паспорт квартиры.
Если собственником является несовершеннолетний гражданин, то обязательно должно быть получено решение органов опеки на данную сделку.
Выписка, подтверждающая количество собственников и тех, кто зарегистрирован в настоящее время в квартире. Важно обращать внимание на отсутствующих граждан. Нужно требовать от продавца, чтобы в квартире на момент сделки никто не был зарегистрирован.
Если во время заключения сделки интересы одной из сторон представляют уполномоченные представители, они должны предоставить свои паспорта и заверенные нотариусом доверенности.
Если жилье было получено по договору дарения или в качестве наследства, обязательно нужно приложить справку из налоговых органов об отсутствии долгов у бывшего собственника за получение данного имущества.
Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины покупателем.
Заявление покупателя с просьбой зарегистрировать переход прав на квартиру.

Это основной перечень бумаг, который потребуется для регистрации сделки в Росреестре. Но стоит не забывать, что в этой сфере бывает много мошенничества, поэтому иногда лучше подстраховаться и запросить дополнительные бумаги.

Дополнительные документы

Для того чтобы в дальнейшем не было возможности у третьих лиц оспорить законность сделки, важно проверить всех возможных претендентов на данную собственность. Лучше всего обратиться к нотариусу для заверения подписанного договора. Тогда нотариус запросит более широкий пакет документов. Сюда будут относиться все вышеперечисленные бумаги и дополнительно:

расширенная выписка из ЕГРН, где указаны все обременения и собственники, которые были за время существования жилья;
архивная выписка из домовой книги, несущая в себе информацию обо всех проживавших и регистрировавшихся гражданах в этой квартире.

На основании этих дополнительных бумаг можно увидеть, какие были ограничения когда-либо установлены на жилье. Все ипотечные кредиты и другие залоговые обязательства покажет выписка из ЕГРН.

Всех возможных родственников, которые могут претендовать на жилье и иметь возможность оспорить сделку, будет видно из выписки домовой книги. Также важно обращать внимание на тот момент, сколько прошло времени с последней даты перехода права.

Исковой срок давности по этим видам сделки 3 года. Соответственно, если в течение этого срока не было возбуждено никаких судебных процессов от предыдущих владельцев жилья, значит, и в настоящее время они не смогут предъявить свои права.

Кроме этого, важно обращать внимание на состояние продавца, как умственное, так и физическое. Если вызывает сомнение его трезвость ума, то лучше получить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что этот человек не состоит у них на учете. Для пожилых людей рекомендуется запросить справку у лечащего врача о том, что человек находится в дееспособном состоянии на момент совершения сделки.

Если покупка жилья совершалась предыдущим владельцем с использованием материнского капитала, то важно знать, что оба ребенка имеют долю в данной квартире, даже если она документально не оформлена. Соответственно, должна быть предоставлена справка из органов опеки о том, что права детей не нарушаются.

Кроме этого, важно убедиться, что предыдущие владельцы не имеют задолженности по коммунальным платежам. Ее выдают в управляющей компании.

Если два собственника

При продаже жилья, когда имеется два и более владельцев, нужно знать, что законодательством закреплено преимущественное право других владельцев выкупить продаваемую долю. В таких ситуациях, когда один из жильцов против продажи другой доли, он должен ее выкупить.

Поэтому, в первую очередь, владелец доли должен в письменном виде уведомить совладельцев квартиры о том, что он продает свою долю. При этом указывается цена и условия продажи. Они должны быть соблюдены и в последующем при покупке доли другим лицом.

Уведомить можно разными способами. Можно передать лично в руки, но получивший человек уведомление должен поставить дату и подпись получения. Также можно отправить письмом по почте с уведомлением. Если в течение 30 дней не был получен положительный ответ от совладельца жилья, собственник имеет право продать его другим лицам.

При продаже доли владелец должен предоставить письменный отказ другого совладельца от покупки либо доказательства, что он уведомил соответствующим образом, но ответ не был получен.

В случае нарушения этой процедуры другой собственник имеет право оспорить совершенную сделку в течение 3 месяцев с момента ее заключения.