Самые важные аспекты при покупке квартиры в 2020 году

Недавно моя подруга приобретала себе квартиру и попросила меня ей помочь, чтобы не ошибиться с выбором и проверить чистоту сделки. Мошенников в данной сфере много, потому что стоимость недвижимости достаточно высока. И чтобы избежать серьезных проблем после покупки, лучше своевременно проверить и саму квартиру и юридическую чистоту законных прав продавца на нее. К счастью, моя подруга очень довольна приобретенной квартирой, и сейчас я подробно расскажу, на что стоит обращать внимание при ее выборе.

Основные нюансы

Когда начинаешь выбирать квартиру, понимаешь, как сложно подобрать то, что нравится по подходящей стоимости, в нужном районе и в соответствии с другими индивидуальными критериями оценки. Но не только на эти нюансы стоит обращать внимание.

В общей сложности саму проверку недвижимости можно разделить на следующие критерии:

• проверка документов, этот момент является самым главным и основополагающим, так как без необходимых документов вы не сможете зарегистрировать официально сделку купли-продажи, а соответственно, стать полноправным владельцем нового жилья;
• проверка истории, на основании выписки из ЕГРП вы сможете сделать о надежности продавца и самой квартиры, так как частая смена собственников обычно не характерна для недвижимости, а если вы обнаружите этот факт, есть повод для сомнений и более детальной проверки юридической чистоты квартиры;
• проверка качества самого жилья, здесь вы должны оценить не только определенные условия проживания и иные важные для вас пункты, но и законность планировки, ее соответствие документам;
• проверка продавца, нередко случается так, что показ квартиры осуществляет не сам собственник, а его представитель, например, риелтор, и вам важно убедиться в дееспособности самого собственника;
• проверка прав третьих лиц, законом РФ предусмотрено прав определенных лиц проживать в квартире даже после смены ее владельца и чтобы не купить квартиру «с жильцом», важно убедиться в отсутствии таких прав у других лиц.

Разберем каждый из этих нюансов более подробно. Безусловно, каждый покупатель начинает поиск жилья с обозначения определенных важных для него параметров, к которым обычно относится цена, площадь жилья, район, близость к определенным муниципальным объектам и прочие нюансы. Таким образом, список предложений сужается до нескольких наиболее подходящих вариантов, из которых приходится выбирать. И даже, если у вас есть только один вариант, вы должны его тщательно проверить перед тем как заключать сделку и передавать продавцу денежные средства.

Документы

Проверять их необходимо не только в тех случаях, когда вы приобретаете жилье на вторичном рынке. Это правило действует и в тех случаях, когда вы приобретаете его у застройщика. Проверьте следующее:

1. Правоустанавливающие документы. Именно они должны подтверждать, что определенное лицо владеет данной недвижимостью. Ранее собственникам выдавалось свидетельство. Но в настоящее время они получают выписку из ЕГРП. Обратите внимание, чтобы выписка была свежей, не старее 10 дней. Кроме этого проверьте и главный документ перехода прав собственности, на основании которого была внесена запись в реестр о смене собственника. Это может быть стандартный договор купли-продажи, дарения или приобретения с торгов.
2. Проверьте количество собственников. Каждый совершеннолетний владелец должен дать письменное нотариальное согласие на совершение данной сделки. А в случае владения недвижимостью несовершеннолетними детьми, органы опеки должны предоставить свое письменное согласие на сделку.
3. Убедитесь в отсутствии долгов за коммунальные платежи и прочие общедомовые расходы. Нередко этот момент упускается, а в дальнейшем приходится оплачивать большие счета за электроэнергию или капитальный ремонт дома.
4. Проверьте наличие кадастрового паспорта и плана квартиры. Владелец должен иметь полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки.

После того как вы убедитесь, что все документы присутствуют, можно продолжать проверку жилья по остальным параметрам. Такой порядок вам поможет сэкономить время при выборе квартиры.

История квартиры

ЕГРП может давать 2 вида выписок, один из них будет просто подтверждать права собственности последнего владельца, а другой вид будет содержать полный перечень всех владельцев, а также дату регистрации прав каждого из них. Такую выписку можно заказать на любую квартиру и информация в ней будет содержаться 1998 года, когда и был создан данный реестр. Полученных сведений вам будет достаточно, чтобы понять, как часто квартира переходила от одного собственника к другому.

Если за последние годы смена владельцев происходила несколько раз, вам стоит задуматься о юридической чистоте данной недвижимости. Потому что несколько владельцев явно были чем-то разочарованы и вынуждены продавать ее вскоре после продажи.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Качество квартиры

Вам необходимо выбрать не только недвижимость по своему вкусу, но и удостовериться в законности ее планировки. Для этого сравните с планом БТИ фактическую планировку помещения. В случае выявления изменений, вы должны понимать, что они должны быть официально узаконены и оформлены. Продавец вам может предложить хорошую скидку на то, чтобы вы в дальнейшем сами узаконили сделанные изменения. И иногда можно на это согласиться. Но тут важно знать, какие изменения можно узаконить, а какие придется возвращать в первоначальный вид.

Помимо этого оцените:

• температуру воздуха в помещении, в квартире должно быть тепло в любое время года, плохое качество стен может стать серьезной проблемой холода или шума;
• потолки, они не должны иметь следы протечек, к сожалению сейчас у большинства людей навесные потолки, а под ними могут находиться неприятные сюрпризы;
• пол, он также должен быть выровнен, и не должен издавать посторонних звуков при хождении по нему;
• окна и двери, между ними не должны быть большие щели;
• трубы, должны быть без признаков ржавчины и не должны иметь подтеки.

Если вы покупаете квартиру, в которой остается мебель или элементы декора, обязательно пропишите о них в акте осмотра. Тогда после оформления сделки бывший собственник не сможет их забрать.

При проверке жилья оцените также состояние подъезда, лифта, в целом дома. Пообщайтесь с соседями, пожилые бабушки очень любят пообщаться и с удовольствием вам расскажут много интересных фактов.

Проверка продавца

Если вы убедились в качестве квартиры и подлинности всех документов на нее, самое время проверить и самого собственника. Обратите внимание, что суд может признать сделку недействительной, если владелец совершал ее в недееспособном состоянии. Поэтому обязательно пообщайтесь с продавцом, убедитесь, что он отдает отчет своим действиям и не вызывает сомнений своей вменяемости. Он должен быть трезвым.

Если у вас возникают определенные сомнения, сообщите ему, что вы хотите осуществить подписание сделки через нотариуса. В этом случае каждому участнику придется доказать нотариусу свою дееспособность. Нотариус имеет право запросить медицинский документ, подтверждающий данное состояние человека в случае возникновения у него сомнений.

Также запросите у продавца паспорт, проверьте его подлинность в ФМС. Так как иногда случаются неприятные ситуации, когда по утерянным документам мошенники совершают подобные аферы.

Проверка прав третьих лиц

Этот нюанс является очень важным. Так как в последнее время нередко квартиры становятся объектом залога. Сведения об этом вы можете узнать из выписки ЕГРП. При наличии регистрации залога, данный пункт прописывается в справке. После снятия обременения, делается соответствующая запись в реестре.

Также проверьте, чтобы в квартире никто не был прописан. Конечно, вы как новый собственник, сможете выписать предыдущего жильца. Но только если он не имеет права постоянного проживания в этой квартире от предыдущего жильца. Выписать несовершеннолетних детей также бывает не просто, если у его родителей нет временного или постоянного места проживания. Поэтому позаботьтесь заранее о том, чтобы в вашей новой квартире никто не был прописан из посторонних людей.

Заключение

Если при выборе жилья вы будете действовать по предложенной мной схеме, вы можете быть спокойны в чистоте оформляемой вами сделки. Итак, принцип действий должен быть следующий после того, как вы выберите несколько подходящих вариантов:

1. Проверяем все документы на квартиру. Обязательно попросите продавца подготовить все нужные документы. Они вам пригодятся в любом случае при регистрации сделки.
2. Проверяем историю квартиры, глядя на выписку из ЕГРП. Вам понадобится полная выписка за все годы существования недвижимости. Но сам реестр ведется с 1998 года, поэтому информация будет не ранее этого года.
3. Проверяем саму квартиру на соответствие документам БТИ. Также оцениваем ее состояние и требуемый ремонт.
4. Проверяем дееспособность продавца. А также убеждаемся в подлинности его паспорта.
5. Проверяем отсутствие прописки в этой квартире третьих лиц, а также отсутствие залогов и прочих обременений.

Если у вас возникли сомнения по одному или несколько пунктов, не стоит ввязываться в аферу, пока вы полностью не убедитесь в законности данной сделки и юридической чистоте недвижимости. Помните, что низкая стоимость – это первый сигнал о возможном обмане, поэтому не стоит кидаться на самые выгодные предложения по низкой стоимости, существенно отличающиеся от остальных вариантов.