Выкуп доли в квартире у родственников

В нашей семье сейчас решается вопрос, связанный с выкупом долевой собственности в квартире у родственника. Моя мама и младшая сестра сильно поссорились полгода назад. Совместное проживание стало невозможным. Близкие ранее люди стали чужими. Решив разъехаться, мама стала интересоваться вопросом, можно ли законным способом оставить квартиру в полной собственности, а дочери компенсировать стоимость доли? Ответ на этот и иные сопутствующие вопросы можно найти в этой статье.

Варианты образования долевой собственности

Понятие долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ.

Подобный вид совместной собственности появляется при таких обстоятельствах:

• Приватизация. В этом случае члены семьи живут в общей муниципальной квартире. После проведения приватизации каждый человек получает в собственность определенную часть;
• Наследование. Получив в наследство квартиру, каждый из наследников получает во владение положенную по закону долю;
• Расторжение брачного союза. Если супруги приобрели жилье, при разводе квартира будет распределена в определенных долевых частях. Части владения устанавливаются личным соглашением или брачным договором;
• Другие факторы. Здесь можно отметить приобретение отдельной части, а также передача его в ренту и переоформление части квартиры через договор дарения.

Операция выкупа принадлежащей доли не будет отличаться в зависимости от того, считаются ли собственники родными людьми или нет.

Выше были описаны варианты безвозмездного получения долей. Но есть два способа особого возмездного приобретения части недвижимости:

1. На основании заключенного добровольного соглашения.
2. Через суд.

Каждый способ следует рассмотреть отдельно.

Выкуп части недвижимости по соглашению

Это самый простой вариант выкупа долевой части. Достаточно просто договориться с участником сделки. Если все согласны, сложностей с выкупом не возникнет. Главное следовать установленному порядку действий.

Уведомление

По той причине, что каждый совладелец квартиры имеет законное право на проведение первоочередного выкупа, при наличии права собственности он становится главным претендентом на проведение сделки.

Если есть иные собственники, потребуется в обязательном порядке уведомить их о желании продать квартиру. Сделать это можно посредством составленного по образцу уведомления.

Написанное уведомление можно отправить собственникам разными способами:

1. Личная передача под роспись. Это самый быстрый метод. Сложности могут возникнуть, если нет возможности установить местонахождение адресата. Кроме того, совладелец может отказаться от подписания уведомления, отложив сделку.
2. Через почту. Таким образом можно получить уведомление, что письмо вручено. Недостатком считается долгое ожидание пересылки письма.
3. Через нотариуса. Самый надежный вариант, так как не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время. К отрицательным сторонам можно отнести необходимость финансовых затрат и долгий срок ожидания.

Вне зависимости от выбранного варианта действия, родственникам дается 30 дней на принятие решения.

Уведомление родственников является обязательным этапом. Пренебрежение данным правилом может привести к отмене сделки.

Если отправитель уведомлений получает отказ, действовать придется через суд. Если родственник дает согласие, можно приступать к следующим этапам.

Сбор требуемых документов

После определения всех сторон сделки, потребуется подготовить такие бумаги и справки:

• Паспорта участников сделки;
• Поквартирная карточка. Получается через МФЦ или посредством личного обращения в УВМ МВД РФ;
• Официальная выписка из ЕГРН о собственниках жилой площади, о возможных обременениях. Вместо нее может потребоваться свидетельство, если его выдавали до 2016 года;
• Официальное согласие от супруга на продажу принадлежащей доли, если владелец состоит в браке;
• Техническая документация.

Договор купли-продажи

Не знающие закон люди ошибочно полагают, что в процессе продажи собственности достаточно будет составить с родственником письменный договор по купле продаже доли недвижимости. С ним нужно обратиться в Росреестр.

Это ошибочное мнение. В 2016 году были приняты определенные изменения в официальное положение о проведении государственной регистрации. Согласно принятым изменениям, сделки, связанные с продажей долей, должны обязательно заверяться у нотариуса.

У юриста нужно заверять грамотно написанный договор. В нем должна присутствовать информация:

1. Число составления.
2. Название документа.
3. Сведения об участниках сделки и представителях.
4. Подробное описание продаваемой доли – адрес и размер.
5. Стоимость сделки, то есть цена положенной доли.
6. Требования и условия для разрешения споров.
7. Вариант передачи суммы и дата проведения операции.
8. Дополнительные условия, которые нужно закрепить в соглашении.

Форма ДКП определяется и регулируется ст. 550 ГК.

Регистрация сделки в Росреестре

После заверения договора, потребуется внести соответствующие изменения в реестр. Достаточно подойти в МФЦ или в областное офис Росреестра. Составляется специальное заявление. Через 14 дней заявитель получает на руки официальную выписку по недвижимости из ЕГРН.

После покупки и оформления доли человек становится единственным собственником жилья. Можно обращаться в организацию для оформления его в собственность.

Оплата налогов

В отличие от дарения квартиры здесь потребуется оплатить налог 13% от общей суммы сделки. Освобождение от его уплаты положено в следующих случаях:

• Продажа была осуществлена на ту же сумму, что была уплачена при покупке;
• Общая стоимость сделки не превысила одного миллиона рублей;
• Квартира была в собственности больше трех лет.

Родственник не согласен на выкуп доли

Несмотря на тот факт, что право владения недвижимостью является одним из главных объектов, защищенных Конституцией РФ, забрать долю без согласия вполне возможно.

Подобная операция проводится только при наличии следующих условий:

• Незначительность долевой части. Если в распоряжении собственника находится 1/22 или 2/15 от общей площади в небольшой однокомнатной квартире, права пользования долей будет невозможно определить без ущемления официальных прав иных собственников;
• Отсутствие возможности выделить долю собственности в натуре. По закону нельзя выделить долю в отдельное пригодное для проживание жилье со всеми необходимыми коммуникациями, отдельным входом. Такую часть жилья нельзя будет оформить в Росреестре;
• Нет интереса в получении малой доли от жилья. У владельца в распоряжении имеется иное жилье. Он не желает принимать участие в поддержании оптимального состояния делимой квартиры. Сюда же относится ситуация, когда человек не оплачивает положенные коммунальные платежи.

Если присутствуют все перечисленные условия, можно идти в суд. Вынесенное решение будет официальным основанием для проведения принудительного выкупа доли у родственника.

Схема действия

Решая вопрос с выкупом через суд, нужно действовать по следующей схеме:

1. Урегулирование вопроса до суда. Чтобы не тратить время на долговременные разбирательства, можно постараться договориться со второй стороной.
2. Подготовка документов. Поскольку, суду для принятия решения следует опираться на обоснованные доказательства. Перед написанием иска нужно получить как можно больше таких факторов. Идеальным вариантом будет выписка из банка, подтверждающая тот факт, что заявитель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги.
3. Составление иска. На данном этапе желательно получить консультацию юриста. Можно, конечно, использовать образцы заявлений из сети. Но каждый случай является строго индивидуальным. Профессионал же сможет разобраться со всеми тонкостями дела.
4. Направление иска в суд. Грамотно составленное заявление и определенные бумаги нужно отправлять почтой или передавать лично. Главное, чтобы это был районный суд, который находится географической юрисдикции.
5. Рассмотрение заявления. На данном этапе необходимо по требованию являться в суд, чтобы отстаивать свою позицию. Если есть возможность, следует воспользоваться помощью юриста, который будет представлять интересы заявителя. Если дело примет положительный оборот, стоимость услуг адвоката может быть взыскана с ответчика вместе со всеми издержками.
6. Получение вынесенного решения. Суд выдает результат только после тщательного изучения доводов от всех участников. Если принятое решение по какой-то причине не устраивает, его можно обжаловать через вышестоящие инстанции.
7. Обращение в Росреестр. Подавать документы на регистрацию нужно после выплаты компенсационной суммы за долю.

Правила составления искового заявления

Неграмотно составленный иск по выкупу доли без согласия оставит дело без рассмотрения.

К составлению запроса нужно подойти максимально ответственно. В заявлении должна присутствовать следующая информация:

• Сведения об участниках процесса – ФИО, адрес;
• Название судебной организации;
• Суть спора и основных обстоятельств дела. Это специальный описательный блок, в котором прописывается размер доли, факторы в пользу незначительности, сведения из правоустанавливающих документов, общая площадь жилого помещения;
• Список требований по иску. Это особая просительная часть иска. Здесь прописано, что истец желает добиться после рассмотрения дела. Требования желательно усилить ссылками из современного законодательства;
• Перечисление прилагаемых документов;
• Подпись и дата составления заявления.

Перечень прилагаемых документов

Чтобы исковое заявление приняли в суде, к нему потребуется приложить следующие бумаги:

1. Гражданский паспорт истца.
2. Выписка из реестра по недвижимости, разделенной на доли.
3. Подробная поквартирная карта.
4. Квитанция по оплате госпошлины.
5. Официальное уведомление о специальном досудебном урегулировании.
6. Заключение профессионала относительно стоимости передаваемой доли.
7. Специальная техническая документация на жилье.

Судебные издержки

Обращаясь в суд, потребуется обязательно оплатить специальный налоговый сбор. Данная категория заявлений нуждается в оценке, потому госпошлина напрямую будет зависть от ценности доли, которая выкупается. Выражена она будет в процентном соотношении. Данное правило и особенности расчета прописаны в ст. 333.19 НК РФ.

Одновременно с этими издержками придется оплатить 2000 рублей. Это пошлина, которая перечисляется за регистрацию права и за внесение изменений в реестр.

Кратко обо всем

1. Понятие долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ.
2. Выкуп доли возможно провести по согласию собственника и без его получения.
3. Если согласия владельца доли нет, действовать придется через суд.
4. Чтобы суд рассмотрел дело и принял положительное решение, нужно предоставить пакет документов.
5. Разбирательство через суд требует определенных финансовых издержек.