Преимущества и недостатки ТСЖ

Когда несколько лет назад мы приобрели квартиру в только что построенном многоквартирном доме, перед всеми жителями встал вопрос о выборе ТСЖ или УК. Необходимо было определиться, каким образом будет осуществляться хозяйственная деятельность нашего дома, и кто будет нести ответственность за благоустройство территории и прочие важные моменты.

Одни из владельцев квартир настаивали на организации ТСЖ, другие предлагали передать дом в руки надежной управляющей компании. В результате голосования на собрании жильцов было принято решение об организации ТСЖ. Но перед принятием решения спорных моментов было много, так как каждый вид организационной деятельности имеет свои преимущества и существенные недостатки. И сейчас я подробно вам о них расскажу.

ТСЖ

Рассмотрим подробнее каждый из видов со всеми преимуществами и недостатками, тогда будет намного проще определиться с тем вариантом, который наиболее подходит вашему дому. ТСЖ относится к некоммерческим организациям, соответственно, она не преследует цель получить прибыль.

Данное юридическое лицо организовывается для управления конкретным домом. А участниками ТСЖ всегда являются непосредственные владельцы квартир этого дома. ТСЖ имеет возможность извлекать определенную прибыль из своей деятельности, как любое юридическое лицо, но расходоваться эти средства будут непосредственно на нужды дома. ТСЖ является обычным налогоплательщиком и в случае получения прибыли, должно платить налоги.

В качестве преимуществ такого способа управления можно выделить:

1. Юридическое лицо вправе заниматься предпринимательской деятельностью, поэтому ТСЖ может иметь доход от сдачи некоторых площадей в аренду, от размещения рекламы на фасадах здания и от других видов деятельности. Полученные средства должны направляться на нужды дома. А, соответственно, собственники квартир должны меньше тратить собственных средств.
2. Все решения принимаются на собрании собственников. То есть любые действия, предпринимаемые ТСЖ, в любом случае направлены на благо дома и его жильцов.
3. Каждый жилец может высказать свое мнение, и оно будет учитываться при подсчете голосов собственников. Если он убедит и других жильцов в правильности своей точки зрения, велика вероятность, что ТСЖ сделает именно так, как посоветовал участник.
4. Владельцы домов могут самостоятельно выбирать подрядчиков, поэтому у них есть возможность найти наиболее выгодные цены, а также договориться с наиболее надежными организациями.
5. Часть работ можно организовать своими силами и сэкономить на этом расходы ТСЖ.
6. Прозрачная бухгалтерия, то есть каждый владелец квартиры и даже не живущий в этом доме человек, может запросить нужную ему информацию и получить необходимые сведения.

Таким образом, эта организация является наиболее надежной для жильцов дома, так как они сами решают все текущие вопросы и направляют деятельность ТСЖ на наиболее важные моменты. Риэлторы заметили, что в домах, где есть собственная ТСЖ, квартиры обычно стоят дороже, чем в других аналогичных домах.

Однако у ТСЖ есть ряд недостатков, о которых нельзя не упомянуть. К ним относятся следующие моменты:

1. Российское законодательство до сих пор не отладило для таких случаев систему борьбы с должниками. То есть если кто-то не платит за коммунальные услуги, скорее всего, придется платить остальным жильцам за него. Потому что поставщикам услуг без разницы, по чьей вине они не получили необходимую сумму по выставленным счетам. И в случае неуплаты могут подать иск и взыскать задолженность с ТСЖ. А только потом уже будет задачей ТСЖ заставить заплатить эти деньги должника.
2. Придется учитывать, что льготники должны платить меньше за свою квартиру. Соответственно, от них будут поступать не полноценные платежи, а только лишь в определенном размере.
3. Всегда есть риск при выборе председателя в том, что он не сможет грамотно руководить ТСЖ. А это может привести к тому, что состояние дома заметно ухудшиться, а денежные средства будут впустую растрачены.
4. Законодательством не предусмотрено жестких мер для недобросовестных собственников, то есть многие жильцы могут расслабиться и задерживать коммунальные платежи, сделать незаконную перепланировку.

Самой большой проблемой, как показала практика, является то, что многие жильцы халатно относятся к проблемам многоквартирного дома, в том числе и к управлению им. Соответственно, проверкой деятельности ТСЖ мало кто занимается, и выбранный председатель может свободно растрачивать общие средства в своих интересах.

Также все вопросы должны решаться на собраниях собственников, но по факту их посещает очень мало жильцов. И проблема в этом случае решается обычной подделкой подписей. Соответственно, жилец не пришел, значит, проголосовал за то, что нужно председателю. И таким образом, руководитель ТСЖ обогащается с каждым годом, а сам дом ветшает, при этом остальные жильцы дома даже не замечают этого и не хотят замечать.

ТСЖ работает грамотно и действенно в тех случаях, когда во главе стоит грамотный руководитель, а также когда его деятельность тщательно проверяется остальными жильцами, и сами они принимают активное участие в хозяйственном управлении домом.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Управляющая компания

Данная организационная форма является коммерческой, соответственно, ее основной целью является получение прибыли от своей деятельности. А задача, для которой создается данное предприятие, это обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирного дома, а также окружающей его территории.

УК может управлять несколькими домами. Каждый дом самостоятельно выбирает УК, которая будет управлять им на собрании собственников жильцов. Они же принимают решение о продлении договора или о досрочном его расторжении.

Контроль за работой управляющих компаний осуществляет специальный государственный надзорный орган – ГЖИ (Жилищная инспекция). Они могут осуществлять не только плановые проверки, но и внеплановые по заявлению жильцов дома.

Жильцы имеют право:

1. Самостоятельно запрашивать информацию в УК и получать ответ в течение 5 дней.
2. Получать полные сведения об объеме проведенных работ и качестве полученных услуг.
3. Лично проверять выполнение работ.
4. Требовать полного и качественного выполнения услуги.
5. Получать отчет от компании о проведенных работах с первого квартала ее работы.

К существенным минусам такого управления можно отнести:

1. Деятельность такой компании не всегда хорошо отслеживается, поэтому не исключено, что деньги жильцов расходуются далеко не на нужды дома.
2. Расходы на заработную плату сотрудников управляющей компании всегда выше, чем в ЖЭК, поэтому денежные средства жильцов расходуются еще и на содержание штата.
3. Мнение жильцов не учитывается, поэтому выбрав УК, вы полностью передаете ей полномочия.

Но в качестве плюсов вы получаете:

1. Все расходы всегда спланированы и выполняются строго по графику. Все работы проводятся нанятыми подрядчиками.
2. Управляющая компания обычно имеет собственные накопленные средства, поэтому в случае возникновения задолженности от каких-нибудь жильцов, компания может заплатить свои средства за коммунальные услуги и предоставление их всему дому из-за должников не приостанавливается.
3. УК более компетентна в нормативах предоставления услуг, поэтому в случае возникновения разногласий с подрядчиками, они легко решают эти вопросы. А жильцов данные спорные ситуации не касаются лично.
4. На жильцов не ложатся внезапные траты на дом, так как УК устанавливает фиксированную плату, а когда возникает необходимость в нужной услуге, средства расходуются из имеющегося запаса.

Таким образом, управляющая компания решает все вопросы за жильцов дома, и им не приходится самостоятельно участвовать в управлении.

Что выбрать?

Проанализировав все преимущества и недостатки каждой из организационных форм, мы понимаем, что порой сделать выбор бывает достаточно сложно. Зачастую не всегда хочется передать все полномочия управляющей компании и остаться без права голоса и возможности решать что-то за нее. А с другой стороны не у всех собственников жилья есть достаточно свободного времени и желания, чтобы регулярно заниматься хозяйственной деятельностью дома, поэтому хочется делегировать эти полномочия надежному юридическому лицу.

Практика показывает, что только 25 % домов приняли решение организовать собственное ТСЖ. И в этом случае просто нашлись ответственные люди, готовые заниматься деятельностью дома на регулярной основе. Когда же в доме много квартир и большинство жильцов имеют высокую занятость, обычно принимается решение о передаче полномочий управляющей компании.

Заключение

Каждая из двух организационных форм имеет свои преимущества и недостатки. Зная их, собственники квартир должны самостоятельно определить, каким способом будут управлять своим домом. И правильнее всего исходить из следующих вариантов:

1. Если среди жильцов есть активисты, готовые уделять необходимое количество времени для организации хозяйственной и финансовой деятельности дома, лучше всего организовать ТСЖ. И посмотреть, насколько качественно будут справляться выбранное руководство ТСЖ со своими полномочиями. В любой момент можно делегировать эти полномочия управляющей компании и отказаться от организации ТСЖ.
2. Если среди жильцов нет тех людей, кто готов решать все проблемы дома, лучше всего выбрать наиболее надежную управляющую компанию и подписать с ней договор.

Не редко бывает и так, что жильцы организуют ТСЖ, а в дальнейшем подписывают договор с УК. Но если работа с УК вам не понравится, после окончания срока договора вы можете отказаться от нее. А при грубых нарушениях своих обязательств УК, подписанный договор можно расторгнуть досрочно.