Участок для ИЖС: что с ним делать, возможности приобретения

Ответ на вопрос, что такое ИЖС, прост. Расшифровка данной аббревиатуры — Индивидуальное жилищное строительство. Так называют вид разрешенного использования земельного участка, отведенного под строительство индивидуального жилого дома. Предметом статьи будет рассмотрение многогранной темы, касающейся участков ИЖС.

Земли ИЖС

Индивидуальный жилой дом — это постройка до 3 этажей в высоту, уготованная для проживания одной семьи на постоянной основе.

Выделяемому для строительства дома ЗУ надлежит числиться в категории земель населенных пунктов. Значит, жилой дом допускается возводить лишь в границах поселений: городов, поселков, сел, деревень.

Когда хочется возвести дом на землях сельхозназначения, вначале надо перевести ЗУ в категорию населенных пунктов.

Конечно, свой дом можно выстроить и на участках с разрешенным использованием, отличным от ИЖС. Это ЗУ, отведенные для ЛПХ, КФХ, для СНТ, ДНТ (дачи). Когда ЛПХ размещается вне границ поселения, возведение дома на нем запрещено.

Сильные и слабые стороны земель для ИЖС

Возведение дома на участках ИЖС имеет свои плюсы и минусы.

К наиболее очевидным плюсам относятся:

• на землях ИЖС прокладка магистральных коммуникаций производится за счет муниципальных или государственных средств;
• площадь ЗУ не может быть менее 600 кв.м.;
• присутствие рядом магазинов, больниц, садиков и школ, спортивных и развлекательных центров и прочих достижений цивилизации;
• отсутствие членских взносов в отличие от СНТ и ДНТ;
• присвоить адрес дому и регистрацию по месту жительства в нем можно без всяческих проблем.

Основные минусы:

• найти свободный ЗУ, особенно в густо населенных пунктах, сложно;
• дороговизна участка для ИЖС;
• значительный размер земельного налога из-за высокой кадастровой стоимости ЗУ.

Возможности приобретения участка

Не многие люди знают, что единожды участок под ИЖС можно получить от государства безвозмездно. Желающих безвозмездно приобрести участок в собственность ставят на очередь. С учетом того, что свободных участков в границах поселений немного и в первую очередь их предоставляют льготникам, ждать придется очень долго.

Но если муниципалитетом принято решение о застройке новых территорий, это может произойти достаточно быстро, т.к. одновременно с продажей таких участков определенная их доля будет предоставлена на безвозмездной основе очередникам.

Кроме этого, можно приобрести участок за деньги. Доступно несколько вариантов:

• покупка муниципальной или государственной земли через аукцион;
• выкуп незастроенного ЗУ под ИЖС у частного лица;
• покупка участка с незавершенкой;
• покупка уже готового дома с участком ИЖС.

Аукцион по продаже ЗУ инициируется как органами власти, так и самим гражданином. Соответственно, кто оказывается инициатором торгов, тот и берет на себя все расходы по формированию и кадастровому учету ЗУ.

Если инициатором является гражданин, то, выбрав подходящий ему незастроенный участок, он должен убедиться, что это муниципальная или государственная земля. Сформировав ЗУ, гражданин подает заявление о предоставлении его в собственность. Заявление рассматривается в течение 2 недель. Если передаче участка в частную собственность ничего не препятствует, то ЗУ выставляется на торги.

В СМИ размещается соответствующее объявление. Заявки на участие принимаются в течение месяца. Для участия в аукционе необходимо внести установленный задаток. Начальную стоимость ЗУ и шаг аукциона определяет организатор торгов. Победителю торгов или их единственному участнику ЗУ передается в собственность после заключения ДКП и оплаты стоимости ЗУ. Переход права на ЗУ подлежит госрегистрации.

ЗУ для возведения частного дома можно приобрести в порядке дарения или наследования, по договору мены или по решению суда.

Во всех отмеченных случаях участок для ИЖС должен состоять на кадастровом учете.

Для его проведения в орган кадастрового учета предоставляется выполненный кадастровым инженером техплан и правоустанавливающий документ на ЗУ. Услуги инженера платные. Для изготовления техплана специалист собирает и обрабатывает данные о ЗУ под ИЖС. Вот только основные из них:

• категория земель;
• разрешенное использование;
• местоположение ЗУ;
• координаты границ и поворотных точек ЗУ;
• общая площадь ЗУ;
• согласование границ с собственниками смежных участков;
• фиксация наличия или отсутствия объектов на ЗУ;
• приборы и способы для определения границ и площади;
• данные о себе и о заказчике работ.

В результате проведения кадастрового учета ЗУ вносится в ЕГРН под совершенно уникальным номером, который позволяет безошибочно его идентифицировать.

Условия застройки ЗУ для ИЖС

Возведение дома на земельном участке с разрешенным использованием ИЖС должно начаться в течение определенного законом времени. Сделать первые шаги нужно не позже трех лет с момента приобретения участка.

На практике, если в течение этого 3-летнего периода застройщиком вырыт только котлован, то условие уже считается выполненным.

С правом собственности на ЗУ владелец получает не только права, но и обязанность соблюдения правил застройки.

Это:

• возведение на одном ЗУ только одного жилого дома, число хозпостроек четко не установлено;
• общая площадь дома до 1500 кв.м.;
• cоблюдение соотношения площади застройки к общей площади ЗУ (определяется муниципалитетом);
• соблюдение «красной линии»;
• соблюдение дистанций от построек на своем ЗУ до построек на освоенном участке соседей;
• зонирование участка с учетом пожарных и санитарных норм;
• обязательность выполнение ограждения ЗУ;
• граница между участками — сетка, штакетник (препятствие возникновения тени);
• и др.

Соблюдение правил застройки облегчит решение любых споров в будущем.

Строительство и ввод жилого дома

Чтобы зафиксировать свое право на возведенный дом, понадобится последовательно пройти этапы:

• взять разрешение на строительство;
• выстроить дом;
• ввести дом в эксплуатацию.

Разрешение на строительство

Еще до начала стройки на ЗУ под ведение ИЖС надо иметь разрешающий документ.

Органы власти на местах выдают этот документ после рассмотрения заявления будущего застройщика с полагающимися документами.

• правоподтверждающий документ на ЗУ;
• градостроительный план;
• схема ЗУ с выделением места размещения объекта;
• описание дома.

Первый документ есть у заявителя, три последних заказываются у кадастрового инженера.

Через 7 дней заявителю выдается разрешение на строительство либо отказ в его выдаче. При веских основаниях отказ можно оспорить.

Строительство дома должно завершить не позже, чем через 10 лет. Это срок действия полученного разрешения.

Строительство

Приятный факт: для постройки частного дома не требуется проект.

При этом строить надо без нарушений законодательства. Особое внимание — пожарным нормам.

Строительство дома производится либо самим застройщиком, либо с привлечением подрядчиков.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Разрешение на ввод построенного дома выдается, когда все строительные работы завершены. Застройщик подает заявление в место, где было получено разрешение на строительство. К заявлению прикладывают:

• правоподтверждающий документ на ЗУ;
• градостроительный план;
• документ, подтверждающий, что построенный дом отвечает требованиям строительных норм и правил, техрегламентов, составленный и подписанный застройщиком;
• документы-согласования с организациями, эксплуатирующими инженерные сети;
• схема расположения дома и сетей на ЗУ;
• техплан на дом.

Разрешение на ввод выдается в течение 7 дней после подачи заявления. В случае отказа необходимо устранить недочеты либо обжаловать его.

Кадастровый учет и регистрация права

Кадастровый учет созданного объекта производится отдельно от регистрации права на него.

Сначала построенный дом учитывается как объект недвижимости.

Для кадастрового учета заявление подается в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. При подаче заявления прилагаем документы:

• правоустанавливающий документ на землю;
• разрешение на строительство;
• разрешение на ввод;
• техплан на дом.

За проведение государством кадастрового учета госпошлина не взимается. Время постановки на учет составляет от 5 до 7 дней.

После получения Выписки из ЕГРН о проведении кадастрового учета подается заявление о регистрации права собственности на дом. К заявлению прикладывается только выписка из ЕГРН и квитанция об оплате госпошлины (2000 руб.). Регистрация производится в срок не более 2 недель. С момента регистрации данных в ЕГРН у застройщика возникает право собственности на дом.

Получение налогового вычета

С суммы затрат на возведение жилого дома можно получить налоговый вычет по НДФЛ. После подачи и проверки декларации собственнику построенного жилого дома будет возвращен из бюджета НДФЛ, уплаченный налогоплательщиком.

Возврату подлежит 13% от суммы затрат, составивших не более 2 000 000 руб. Т.е. максимальная сумма возвращаемого налога составит 260 000 рублей.

Собирайте все платежные документы, подтверждающие ваши затраты, для предоставления в налоговые органы при подаче декларации.

Любому приятно осознавать, что он живет в своем доме, расположенном на своем участке, пользуясь при этом всеми благами цивилизации. Но при этом не следует забывать о святых обязанностях собственника. Нельзя допускать нарушения многочисленных санитарных, экологических, пожарных, градостроительных норм и правил. Иначе владение частной недвижимостью может превратиться в сплошную головную боль.