Основные нюансы при сдаче квартиры посуточно
Моя подруга недавно обратилась ко мне за советом, как лучше сдавать квартиру в аренду. Раньше она сдавала ее на длительное время одной семье. Но когда она захотела поднять ежемесячную арендную плату, арендаторы решили съехать. И теперь перед ней стоит дилемма, как лучше сдавать квартиру. С одной стороны желающих арендовать квартиру за повышенную плату не так уж и много, а пускать «кого попало» в свою квартиру она не хочет.
С другой стороны не понятно, сколько можно заработать при посуточной сдаче недвижимости, и какие нюансы необходимо учитывать. В итоге мы с подругой проанализировали спрос и имеющееся предложение в ее городе и решили попробовать сдавать жилье посуточно. Первые же месяцы работы показали, что посуточная сдача выгоднее, хотя и более хлопотная. И сейчас я подробно расскажу обо всех нюансах.
История успеха
Наверное, сейчас все знают успешную фирму Airbnb, занимающуюся сдачей в аренду квартир и комнат по всему миру. А успех этой компании пришел не сразу, и для открытия у учредителей было немного денег. Два однокурсника студента решили немного подзаработать в 2008 году на аренду своим комнат в Сан-Франциско.
В тот момент в этом городе проходила известная выставка, поэтому приезжих в городе было много. А гостиницы были переполнены. И предприимчивые ребята приняли решение постелить 3 надувных матраса в гостиной, дополнительно порадовав гостей завтраком. За такой ночлег ребята установили ценник 70 долларов.
В те годы идея была абсолютно абсурдной, поэтому желающих вкладывать свои деньги в безумную идею не было. Однако спустя 6 лет Брайан Чески – один из организаторов этого бизнеса уже стал самым молодым миллиардером по мнению журнала Форбс. Ресурс этих ребят теперь оценивается в 50 млрд долларов.
Такая история успеха заставляет задуматься о возможном спросе в ближайшее время на квартиры с целью переночевать в них всего несколько дней. К тому же всю информацию легко размещать в сети Интернет, и для этого совершенно нет необходимости искать своих гостей в аэропортах или на перронах вокзалов.
Выгоды
Для получения чистого дохода от данного вида деятельности необходимо оптимизировать затраты, а также важно понимать, через какое время окупятся ваши затраты. Недвижимость может быть разной по своему формату, а также может иметь различное происхождение. Поэтому прибыль может существенно отличаться:
- Квартира в собственности. Когда вы уже имеете определенное жилье и от вас не требуется крупных затрат по его приобретению. Если анализировать средние цены на однокомнатные квартиры, можно сделать вывод, что ценник варьируется около 40 000 рублей. Если же посмотреть цены на эти же квартиры посуточно, можно увидеть цены в пределах 3000-3500 рублей. Таким образом, при заселении квартиры 20 дней, можно заработать 60-70 тысяч рублей. Конечно, тут необходимо еще учитывать затраты на уборку, рекламу и прочие мелкие расходы.
- Субаренда. Если у вас нет собственного жилья для сдачи, вы можете его арендовать. С учетом разницы в ценах, вы можете взять долгосрочную аренду за 40 тысяч рублей и, сдавая жилье посуточно, получать плюсом 30 тысяч рублей.
- Покупка. Вы можете купить недвижимость с целью получения постоянного дохода от нее. Но приобретать элитное жилье в этом случае нет смысла, так как средняя окупаемость таких объектов 50 лет. Лучше найти квартиру эконом или комфорт класса в хорошем ликвидном месте, тогда уже через 7 лет такое жилье выйдет на рентабельность.
В каждом из этих случаев также важно понимать, какие именно квартиры пользуются наивысшим спросом, чтобы правильно просчитать доходность такого бизнеса.
Спрос
Зарабатывать хорошие деньги можно в различных ценовых сегментах: как на экономе, так и на бизнес классе. Важно понимать, что территориально жилье должно располагаться и соответствовать тем запросам, которые есть. Например, центр города отлично подойдет для более престижного жилья, так как сюда часто приезжают представители бизнес класса в различные деловые центры, на крупные выставки и прочие экономические мероприятия.
Чем дальше от центра, тем больше спрос идет на эконом жилье, так как здесь есть близость к транспортным развязкам, остановкам общественного транспорта, вокзалам. И для небогатых людей данные обстоятельства имеют большое значение при выборе квартиры.
Также надо понимать, что гости вашего города не должны иметь проблем, чтобы добраться из вашего района в центр города или в другой район. Вокруг должны обязательно быть развиты инфраструктура, хотя бы самые элементарные магазины, аптеки, парки, развлекательные центры. А сам дом должен производить положительное впечатление на своих постояльцев: наличие лифта, чистого мусоропровода, консьержа, видеокамер в подъезде. Все это создает впечатление безопасности и защищенности для туриста.
Практика показывает, что наиболее высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры или студии, в которых есть хороший евроремонт. Помимо этого квартира должна быть обставлена современной техникой, хорошей мебелью для приятного времяпрепровождения. В квартире должны быть чистые качественные полотенца и постельное белье. При этом нет необходимости, чтобы это были премиум апартаменты. Достаточно хорошего ремонта в самой квартире.
Более подробно вы можете узнать об этом в представленном видео.
Стоимость
Крайне важно определить стоимость сдачи квартиры, чтобы не прогадать с низкой ценой, но и в то же время не завысить так, чтобы отпугнуть максимальный поток клиентов. Для этого необходимо проанализировать спрос. Он может иметь сезонность, либо зависеть от различных проводимых мероприятий в городе или районе. Например, в центре проведения постоянных активных мероприятий стоимость всегда будет значительно выше из-за неугасающего спроса. Здесь наиболее актуальны будут предложения бизнеса и комфорта.
Чем дальше от центра, тем цены ниже. Однако также надо сравнивать, потому что качественное состояние квартиры и подъезда может сослужить хорошую службу при завышении цены.
Также важно отслеживать и предложения конкурентов. Так как цена не должна превышать другие цены, она должна быть средней или чуть ниже этой границы. Тогда вы сможете собрать самое максимальное количество предложений. Но для этого потребуется и грамотно составить свое объявление, чтобы в первую очередь, потенциальный клиент мог оценить ваши преимущества перед другими квартирами. Не экономьте на качестве фотографий. Лучше доверьте сделать их профессиональному фотографу.
Юридическая сторона вопроса
Выбирая пассивный доход от недвижимости, вы должны официально оформить свою деятельность. Физическое лицо в любом случае должно делиться с государством в размере 13 % от получаемых им доходов. В случае наличия более 3 квартир, такой доход нужно легализовать в качестве налогов от предпринимательской деятельности. Наиболее оптимальным вариантом является открытие ИП.
Вы можете выбрать упрощенное налогообложение, и тогда сумму налога составит 6 %. Правда помимо этих платежей вам придется ежегодно отчислять в Пенсионный фонд. А это составит около 36 000 рублей в год. Но зато вам будет начисляться трудовой стаж, и делаться накопления будущей пенсии.
Преимуществом официального ведения такой деятельности является возможность заключать официальные договора. И в случае возникновения разногласий с клиентами, вы легко сможете защитить свои интересы.
Документы
Чтобы оформлять договорные отношения правильно, при себе необходимо иметь следующие документы:
- Выписка из реестра, подтверждающая право собственности на данную квартиру. Ранее выдавались свидетельства. Они также могут подойти.
- Документ, на основании которого был зарегистрирован переход прав собственности. Это может быть и дарственная, и свидетельство о получении наследства, а также самый распространенный вариант – договор купли-продажи.
- Согласие других собственников, заверенное у нотариуса, что они не против сдачи жилья в аренду.
- Если недвижимость была получена в аренду, необходим первичный договор аренды, а также согласие владельца на субаренду.
Перед непосредственной передачей ключей от квартиры владелец и арендатор должны составить договор. В нем необходимо предусмотреть ответственность арендатора за порчу имущества.
Расходы
Безусловно, по всем расчетам сдача жилья посуточно считается более выгодной деятельностью. Однако тут надо учитывать и расходы, которые потребуются ежемесячно:
- оплата рекламы, чем активнее будет действовать реклама, тем больше шансов у вас получить максимальную заполняемость и прибыль;
- оплата известных агрегаторов, практика показывает, что именно с помощью работы успешного агрегатора (Букинг, Агода и другие) можно получать максимальные прибыли, правда придется делиться с ними в размере 10-15 %;
- оплата клининговых услуг, после каждого клиента потребуется уборка, стирка, и вряд ли вы захотите ежедневно этим заниматься сами, поэтому лучше доверить данную работу профессионалам;
- мелкий ремонт и другие затраты, эти расходы могут требоваться не каждый месяц, но сюда можно отнести и другие расходы, такие как чай, сахар, мало и прочие расходники.
Есть также возможность сдавать квартиру через агентство или специальное доверенное лицо. В этом случае вам не придется заботиться обо всех этих хлопотах. Такие расходы агентство возьмет на себя. Но за это вам придется платить им 10-30 % от получаемого дохода.
Заключение
В общей сложности получается, что от посуточной сдачи квартиры можно получить намного больше прибыли, чем сдавая ее на длительный срок. Однако и хлопот в этом случае будет гораздо больше. И расходов будет также больше. Поэтому проанализируйте:
- В какой период времени вам лучше всего сдавать квартиру посуточно, когда наиболее часто приезжих в вашем городе.
- Подумайте, что находится вблизи вашей квартиры и кто будет вашим потенциальным клиентом. В соответствии с этим сделайте косметический или капитальный ремонт.
- Составьте грамотно объявление, в котором определите среднюю рыночную стоимость квартиры, а также грамотно предоставите преимущества вашей квартиры.
- Попробуйте сдавать квартиру несколько месяцев. Если вы увидите положительный результат, и эта деятельность будет вам по душе, можете продолжить ей заниматься.
Далеко не все собственники, попробовавшие посуточную сдачу квартиры в аренду, занимаются этой деятельностью более года. Так как здесь нужен постоянный контроль и постоянные хлопоты. А необходимые ежемесячные затраты расходуют всю разницу, полученную между сдачей посуточно и на долгий срок. Поэтому так много квартир сдается на длительное время, а их владельцы спокойно получают установленную ими ежемесячную плату без лишних нервов и хлопот.
Загрузка...