Порядок заключения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой

На практике такой способ расчетов, как рассрочка, используется достаточно часто. Под ним подразумевается поэтапная оплата суммы платежа покупателя продавцу квартиры в течение определенного времени. Рассрочка удобна для покупателя, так как ему не приходится полностью отдавать полную сумму денежных средств, а можно отдавать ее частями по удобному графику платежей.

Требования к договору

Но при такой форме расчетов обязательно должен быть правильно составлен договор. В противном случае могут быть ущемлены интересы одной из сторон сделки либо она вообще может быть признана не действительной.

Рассрочка отличается от аналогичных кредитных или ипотечных обязательств отсутствием процентов. Либо эти проценты не существенны по сравнению с суммой, предоставленной в рассрочку. Также рассрочка не обязывает покупателя к определенным видам страхования. Поэтому данный способ расчетов является привлекательным для покупателя.

А для продавца такой вид расчета выгоден тем, что может привлечь в скором времени покупателя, и это даст возможность поскорее продать квартиру.

Среди обязательных требований к данному договору с рассрочкой относятся следующие моменты:

Он обязательно должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки. Договор составляется в 3 экземплярах.
В документе должны быть описаны точные характеристики объекта сделки, то есть квартиры. Эти характеристики должны идентифицировать объект от всех остальных квартир. Сюда обязательно должны входить ее кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и прочее.
Стоимость объекта. Данный пункт является обязательным. В случае его отсутствия договор будет считаться ничтожным. Цена может быть указана как за объект целиком, так и за 1 квадратный метр. В этом случае расчет полной стоимости квартиры будет осуществляться исходя из фактически переданной площади по акту приема-передачи.
Порядок оплаты и сроки. Этот пункт должен содержать точный порядок установленных расчетов между сторонами. Обязательно прописываются суммы, которые были внесены первоначально, в качестве чего они были внесены (задаток, аванс), а также прикладывается график платежей, согласно которому покупатель обязан будет выплатить всю оставшуюся сумму в течение определенного времени.
Условия передачи недвижимости. В этом пункте может быть предусмотрена передача квартиры по передаточному акту либо просто указаны сроки в договоре, в пределах которых продавец обязан передать жилье новому владельцу.
В договоре обязательно должны быть указаны все обременения, которые имеются у данной квартиры. В том числе указываются обременения в качестве зарегистрированных жителей, которые оставляют свою регистрацию.
Документ должен содержать условия регистрации сделки. Так как все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, а в некоторых случаях и нотариальному заверению. Порядок оплаты услуг нотариуса и регистрирующих органов также определяется данным пунктом.
Обязанности и права каждой стороны.

Важно понимать, что при заключении договора с отсрочкой продавец имеет определенный риск того, что он получит не полную сумму денежных средств от покупателя либо они будут получены не своевременно. Поэтому для предостережения себя от таких ситуаций лучше предусмотреть договором дополнительную ответственность покупателя за нарушение условий сделки.

Ответственность

В данный пункт вносятся ответственность обеих сторон за нарушение условий сделки. Так как переход права собственности и получение полной суммы денежных средств растягивается на определенный период времени, уберечь себя от возможных рисков помогут прописанные в договоре меры ответственности.

Основным действенным способом является начисление неустойки и пеней за нарушение сроков передачи квартиры или оплаты обусловленного платежа. Размер неустойки может быть предусмотрен договором либо законодательством. Начисление неустойки регулируется 395 статьей ГК.

Также при нарушении сроков оплаты очередного платежа продавец получает право требования погашения полной суммы денежных средств без отсрочки.

Ответственность за гибель имущества начинает нести продавец с момента подписания акта приемки квартиры либо, при его отсутствии, с момента, когда по договору продавец передал жилье.

Еще одним вариантом для продавца, чтобы застраховать себя от мошеннических действий покупателя, является такой момент, то он может включить в договор пункт о передаче квартиры покупателю только после полной оплаты установленной суммы. В этом случае максимальный риск будет нести покупатель. Тем самым он будет больше замотивирован в скорейшей оплате оставшейся суммы.

Договор с отсрочкой нужно заверить у нотариуса. В этом случае на квартиру будет наложено обременение, тем самым покупатель сможет защитить свой риск от того, что недобросовестный продавец сможет продать квартиру третьему лицу, пока он платит рассрочку.

Также еще одним вариантом может быть внесение залога покупателем на тот период, пока он выплачивает продавцу всю сумму рассрочки. В случае неуплаты нужной суммы покупатель сможет забрать себе залоговое имущество.

При определении суммы рассрочки лучше всего определить ее в рублях. Потому что валюта имеет свойство часто изменять свою стоимость по отношению к рублю, и в этом случае фактическая сумма к уплате может существенно измениться в любую сторону.

Заполнение договора

Договор обязательно должен соответствовать перечисленным выше требованиям. Для его составления лучше всего использовать уже составленный образец. Порядок действий при заполнении будет следующий:

обязательно указать название соглашения, это принципиально;
написать дату и место составления документа;
внести персональные, паспортные и регистрационные сведения о каждой стороне сделки;
подробно перечислить все сведения об объекте недвижимости;
указать его стоимость;
прописать подробно порядок расчетов, сроки оплаты квартиры;
прописать порядок передачи жилья, лучше всего предусмотреть передачу жилья по передаточному акту, так как он в дальнейшем может пригодиться;
прописать ответственность сторон;
внести иные важные пункты, регулирующие отношения по поводу регистрации сделки и некоторых иных важных для сторон моментов;
написать реквизиты сторон и поставить подписи.

В таком порядке следует действовать сторонам при заполнении договора. Если участники не могут справиться с данным документом, лучше всего обратиться к юристу либо нотариусу. Это существенно сэкономит время и обезопасит каждого участника от возможных мошеннических действий с другой стороны.

Договор является основным документом при переходе прав собственности на жилье, на основании которого происходит регистрация права, поэтому к его составлению стоит относиться серьезно.