Особенности заключения договора аренды земли сельскохозяйственного назначения

Под данным видом сделки понимается передача во временное пользование земли, которая имеет строгое назначение для ее использования. Земли сельскохозяйственного назначения можно использовать строго для этих целей. Несоблюдение данного условия станет причиной расторжения сделки в одностороннем порядке.

Особенности

Данное соглашение может быть заключено между определенными лицами:

• собственником данного земельного угодья;
• арендатором сельскохозяйственной земли, если его договором аренды не запрещена передача земли в субаренду;
• фактическим арендатором, который принимает землю по договору и использует ее по назначению.

При заключении такого соглашения сторона, владеющая данным участком, обязана предоставить все необходимые документы, подтверждающие законные основания для сдачи в аренду данной земли. Сюда входят следующие бумаги:

1. Свидетельство о собственности на земельный участок, в котором прописана категория земель и непосредственный собственник.
2. Паспортные данные стороны, сдающей в аренду землю.
3. Выписка из ЕГРН, которая подтверждает действующего собственника на момент выдачи данной выписки.
4. План сельскохозяйственных угодий. Этот документ является обязательным при подписании такого вида договора аренды.
5. Также могут быть запрошены иные необходимые бумаги арендатором для проверки им законности сделки.

Обычные договоры земельных участков могут содержать в себе любые права и обязанности сторон исходя из общих договоренностей. Однако сельскохозяйственные угодья относятся к определенной категории земель, которые находятся под особым контролем государства. Поэтому требования к заключению договоров аренды и к самим собственникам предъявляются более жесткие.

Договором аренды не может быть предусмотрено изменение категорий земли. Поэтому при выборе аренды земельного участка важно первоначально рассматривать те цели, для которых он арендуется.

Права и обязанности

На основании российского законодательства в договор должны быть включены следующие обязательные пункты для обеих сторон:

1. Арендодатель имеет право беспрепятственно осуществлять систематический контроль и обязан это делать с целью проверки сохранности переданной земли в аренду.
2. Арендатор имеет полное право распоряжаться полученными в ходе своей деятельности результатами труда на данных сельскохозяйственных угодьях. Они могут быть использованы для личной выгоды и финансовой прибыли.
3. Арендодатель обязан контролировать использование земли строго по ее назначению, а арендатор должен использовать землю в сельскохозяйственных целях.
4. Арендодатель обязан передать землю в соответствующем состоянии для осуществления полноценного использования и обработки земли арендатором.
5. Арендатор обязан осуществлять обусловленные договором арендные платежи в полном размере и в порядке, установленном договором.
6. Арендатор должен контролировать состояние почвы и принимать соответствующие меры в случае ее ухудшения.

Это основные требования к действиям участникам, которые должны быть зафиксированы данным соглашением.

Законодательство

В России установлен закон, на основании которого предъявляются требования к обороту сельскохозяйственных угодий. Эти земли относятся к особой категории, которая защищается государством от несанкционированного использования.

В статье 9 данного закона указаны основные пункты по передаче таких земель в аренду. Согласно этой статье, передать в аренду можно только те земли, которые зафиксированы в кадастровом учете и имеют определенный индивидуальный номер.

Если участком владеет частный собственник, то он имеет право самостоятельно подписывать данный договор либо через законного представителя.

Если земельные угодья находятся в собственности государства или регионов, то срок аренды может составлять по договору не меньше 3 лет. А максимально допустимое количество лет — 49 лет. Исключением являются земли, предназначенные для выращивания травяных растений с целью получения сена или выпаса скота. Аренда таких земель заключается на срок до 3 лет.

Договор аренды с государственным или муниципальным органом может включать в себя положение о возможности арендатора выкупить участок по обусловленной договором стоимости после окончания срока действия соглашения.

Государство не ограничивает количество земель, которое может быть передано в собственность или в аренду одному человеку. Поэтому при желании заниматься выращиванием сельскохозяйственной продукции каждый человек имеет возможность получить участок во временное пользование.

Также, согласно статье 9 настоящего закона, собственник имеет право оформлять в землю в залог другим лицам и коммерческим организациям. Но любое лицо, получившее в качестве неисполненного обязательства данную землю, должно использовать ее строго согласно ее назначению.

Категория земель

Согласно российскому законодательству, к землям сельскохозяйственного значения относятся угодия, которые можно использовать в следующих профессиональных целях:

• для выращивания птиц и животных, при этом не только домашних, но КРС и других видов;
• для рыболовства;
• для выращивания травяного корма и сена;
• с целью использования в качестве садоводства и ведения огороднической деятельности;
• для засева зерновыми культурами.

Все эти земли должны быть зарегистрированы в общем кадастре недвижимости с учетом их назначения. То есть там должна быть зафиксирована их принадлежность к сельскохозяйственным угодьям.

Документы

Так как данная категория земель подлежит определенной защите со стороны государства, то установлен определенный перечень документов, которые необходимы при подписании соглашения. К ним относятся:

• паспорта участников сторон, если в сделке участвуют физические лица либо представители юридических и физических лиц;
• организационные и регистрационные документы юридических лиц и предпринимателей;
• доверенность для представителей, если она предусмотрена уставом компании или законом;
• кадастровый паспорт объекта сделки;
• для организаций необходима свежая выписка из Реестра, в которой должны быть открыты соответствующие разрешенные виды деятельности, если арендатором выступает юридическое лицо;
• правоустанавливающие бумаги на землю.

В некоторых случаях данный пакет документации может быть дополнен другими необходимыми бумагами. Регистрировать любой договор аренды необходимо в случаях, если он заключен на срок более 1 года. Поэтому большинство земель, арендованных с целью осуществления на них агропромышленной деятельности, подлежат государственной регистрации.

Регистрация

Данный порядок установлен законодательством абсолютно ко всем договорам, которые заключаются на срок более 1 года. Все сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр в единой информационной базе. Поэтому подать заявление со всеми документами можно именно туда.

Можно также обратиться в многофункциональный центр. Они созданы практически во всех городах с целью обеспечения равномерной нагрузки на все государственные органы. Здесь специалисты так же, как и в Росреестре, дадут бланк заявления арендатору, который нужно будет заполнить. Также арендатору придется заплатить государственную пошлину за регистрацию договора. Ее размер составляет в настоящем году 350 рублей.

После принятия документов специалист назначит дату и время, когда будут выданы бланки заключенного соглашения и выписка о регистрации договора.

В случае досрочного расторжения либо заключения дополнительного соглашения к договору обязательно нужно регистрировать это аналогичным образом в Росреестре.

Для того чтобы избежать процедуры регистрации, многие арендаторы заключают договоры на срок менее 1 календарного года.