Договор аренды нежилого помещения: основы и особенности

Договор аренды нежилого помещения, как отражение новой российской действительности, обширное распространение обрел в начале 90-х годов 20 века. Это не значит, что раньше не сдавались помещения или не оформлялись договоры аренды, но в полной мере в Российской Федерации это начало происходить именно в этот период. C зарождением малого бизнеса и развитием предпринимательства потребность в юридическом сопровождении аренды стала необходимостью.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Понятие о договоре аренды

Основные постулаты аренды как части обязательственного права в новой России были закреплены в 1996 году, в части второй ГК РФ. В нем аренде отведена целая Глава 34, названная «Аренда».

Сегодня мы рассмотрим «аренду» в контексте передачи в коммерческий найм нежилых помещений (НП).

Договор аренды НП – это контракт, оформленный письменно и скрепленный подписями сторон по причине возникновения между ними арендных отношений. По этому документу наниматель наделяется правом использования НП за определенную плату. Порядок использования НП обговаривается сторонами и фиксируется в разделах контракта.

Владелец имущества именуется Арендодатель, а пользователь НП – Арендатор.

Арендодатели и Арендаторы

Арендодателями могут быть: обычные граждане, предприниматели (ИП), юридические лица, органы власти или уполномоченные наймодателем лица.

Роль Арендатора может исполнять любое лицо, которому для предпринимательской деятельности необходимо НП.

Таким образом, договор аренды НП между собой могут заключать физические лица, юридические лица, ИП, органы власти.

Задачи Арендодателя и Арендатора

Определяющая задача для наймодателя — получение максимального дохода от сдачи своего имущества в аренду. Пределом мечтаний Арендатора является получение в пользование максимально отвечающего потребностям его бизнеса НП с самыми меньшими затратами. Этот конфликт интересов является предметом обсуждения сторон. От того, найдут ли стороны устраивающее обоих решение, зависит заключение сделки.

Основные условия договора

Договор аренды имеет обязательные условия, составляющие его сущность. Кроме того, в нем дополнительно отражаются согласованные пожелания сторон.

Обязательные разделы:

• предмет договора;
• продолжительность арендных отношений;
• цель использования;
• плата за аренду;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• регистрация договора.

Все остальные разделы вносятся в контракт по усмотрению сторон.

Предмет договора

Одно из важнейших условий договора — предмет аренды, т.е. передаваемое в пользование нежилое помещение.

У него должны быть особенности, которые позволяют четко выделить этот объект среди других. Главный идентифицирующий признак – кадастровый номер. Далее – адрес, площадь, характеристики.

НП — это расположенный в жилом или нежилом здании объект недвижимости, имеющий следующие признаки:

• отделен от других помещений в здании;
• наличие отдельного входа;
• состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
• используется в коммерческих, административных или общественных целях;
• зафиксирован в ЕГРП с назначением «нежилое».

Главное отличие НП от жилого определяется тем фактором, что нежилое не может использоваться для постоянного проживания.

В договоре передаваемое в наем НП описывается следующим образом: наименование и местоположение, кадастровый номер, площадь в кв.м., этаж здания. Этих данных достаточно для идентификации объекта. При желании сторон другие характеристики НП описываются в акте приема-передачи или в одном из приложений.

Срок аренды

Продолжительность арендных отношений законодателем не ограничивается. Все зависит от воли сторон. Аренда НП бывает краткосрочной (до одного года) и долгосрочной (от одного года и выше). Иногда стороны по разным причинам не устанавливают в контракте срок действия. Это значит, что договор срок договором не определен. В этом случае, по желанию любой из сторон, договор подлежит расторжению в любое время с предупреждением другой за 3 месяца.

Арендная плата

Арендные отношения причислены законом к разряду возмездных. За использование НП Арендатор выплачивает владельцу имущества оговоренную плату.

Размер арендной платы

Плата за пользование НП отражается в договоре отдельным пунктом. Она устанавливается или исчисляется на базе:

• договоренности сторон;
• утвержденной арендодателем методики;
• рыночной стоимости;
• результатов торгов.

Все перечисленные варианты определения величины арендной платы имеют право на существование. Разные арендодатели выбирают удобный или предписанный законом для этого способ.

Граждане, ИП и юр. лица с формой образования ООО, имеющие в собственности НП, чаще всего применяют договорные цены и активно используют для достижения своей цели торг с Арендатором.

Юр. лица с формой образования ОАО, ПАО довольно часто разрабатывают внутреннюю методику расчета арендной платы. Приказом по организации утверждается ставка арендной платы и коэффициенты к ней, делающие поправки на местоположение, состояние НП, инфраструктуру и т.д.

Органы власти тоже могут иметь разработанную методику, базирующуюся на кадастровой стоимости. Но в последние годы наметилась устойчивая тенденция по установлению размера платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости аренды. Определенная таким способом стоимость ежегодно индексируется согласно официальным данным об инфляции.

Кроме того, органы власти ограничены в своих действиях антимонопольным законодательством. Поэтому, почти всегда стоимость аренды муниципального или государственного НП определяется по результатам торгов. Начальная цена устанавливается исходя из проведенной независимым оценщиком рыночной стоимости аренды.

В разделе контракта «Арендная плата» прописываются отношения сторон по распределению затрат на коммунальные и прочие платежи. Они могут включаться в арендный платеж, оплачиваться Арендодателем с частичной компенсацией Арендатором или в ином порядке, прописанным в договоре.

Порядок оплаты

Порядок оплаты исчисленной стоимости аренды подразумевает под собой срок и способ внесения платежей.

Срок платежа определяет конкретный день, до которого наниматель производит оплату. Она может быть ежемесячной (самая распространенная), ежеквартальной, или ежегодной.

Способ внесения платежей указывает, как именно будут производиться расчеты. Обычным является перечисление арендной платы на счет арендодателя (платежное поручение) или кассовый приходный ордер (оплата наличными в кассу Арендодателя). При договоре между двумя физ. лицами может использоваться расписка, выданная Арендодателем.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон – часть контракта, имеющая немалое значение. Очень важно заполнять его максимально полно, но без чрезмерного фанатизма, чем грешат кредитные учреждения, включая в контракт все немыслимые «предсказания».

Основные обязанности сторон

У собственника имущества не так уж и много обязательств перед арендатором:

• он должен своевременно, согласно условиям контракта, передать нанимателю НП в том состоянии, в каком оно было на момент подписания договора (если другое решение не принималось сторонами);
• проведение капремонта при долгосрочной аренде, если в контракте не оговорено иное.

К основным обязанностям Арендатора относятся:

• использование и содержание НП в полном соответствии с положениями контракта;
• оплата, произведенная в указные сроки;
• срочное извещение собственника НП об авариях любого рода, вызванных человеческим, техногенным или природным факторами.

Основные права сторон

К правам собственника относятся:

• проведение проверок использования нанимателем переданного ему в пользование НП;
• отслеживание поступления арендных платежей и принятие мер при нарушении сроков их внесения.

К правам Арендатора относятся:

• возможность передачи НП полностью (частично) в субаренду при наличии письменного согласия собственника;
• право на компенсацию затрат по улучшениям объекта, неотделимым без его повреждения, заранее согласованных с владельцем.

Изменение и расторжение договора

Коррекция существующих пунктов договора и внесение новых, а также его расторжение, порождаются различными факторами. При совершении таких действий должны соблюдаться нормы действующего законодательства. Все изменения, в т.ч. по расторжению договора, отображаются в дополнительном соглашении. В случае отсутствия взаимопонимания сторон вопрос решается в законном порядке в ходе судебного разбирательства.

Основания для изменения

Новые условия, изменяющие или дополняющие контракт, вносятся при достижении взаимной договоренности сторон. Необходимость в изменениях возникает, когда появляются новые обстоятельства, которые стороны хотят включить в договор. В частности, это изменение срока аренды, условия сдачи НП в субаренду, условие изменения размера платы за наем, возможность проведения взаимозачетов за оказанные услуги и т.д.

Основания и порядок расторжения

Расторжение договора аренды происходит по инициативе одной из сторон либо по их обоюдному согласию.

Одно из наиболее частых поводов для расторжения договора по требованию Арендодателя — возникновение просроченной дебеторки по арендной плате более чем за два определенных договором периода. Далее по «популярности» идут: несоблюдение условий по содержанию помещения, сдача в субаренду без ведома Арендодателя, устройство перепланировок, отсутствие текущего ремонта либо возникновение у Арендодателя причин, препятствующих сдаче НП в аренду.

Побудить арендатора расторгнуть договор могут следующие причины:

• сбои в бизнесе Арендатора;
• предложение Арендодателем новых, нерентабельных для нанимателя условий;
• нарушение владельцем своих обязательств;
• появление более выгодных для нанимателя предложений.

При расторжении контракта по взаимному желанию сторон оформляется соглашение и передаточный акт на возврат НП собственнику. При долгосрочном договоре понадобится еще пройти процедуру госрегистрации соглашения о прекращении договора.

Контракт прекращается по желанию одной стороны в любое время после письменного уведомления второй стороны не позже, чем за 2 месяца. При долгосрочном договоре извещение направляется за 3 месяца до его расторжения.

Если же одна из сторон хочет расторгнуть договор и вовремя уведомила об этом другую сторону, а та препятствует прекращению договора, спор разрешается в судебном порядке.

Ответственность сторон и разрешение споров

Сторона, нарушающая условия контракта, несет определенную договором и действующим законодательством материальную ответственность.

В контракте стороны указывают величину пени за просрочку оплаты, порядок определения ущерба за повреждение имущества, санкции за непроведение арендатором или собственником ремонта и т.д.

Все разногласия и разночтения по договору аренды разрешаются в ходе диалога между сторонами.

Если в ходе переговоров согласия достичь не удалось, то рассмотрение спорных вопросов переносится в плоскость судебного разбирательства.

Передаточный акт

При передаче НП Арендатору или его возврате из аренды владельцу стороны обязаны подписать передаточный акт. В нем указываются основания для передачи, состояние помещения и т.д.

Количество экземпляров

Договор составляется в количестве экземпляров, равном числу сторон. В случае, если договор заключается на период от одного года и более, он подается на госрегистрацию в Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. И поэтому дополнительный экземпляр договора предусматривается для регистрирующего органа.

Приложения к договору аренды

Договор аренды может не содержать приложений, если все условия были подробно расписаны в тексте контракта. Если же некоторые пункты договора требуют более подробной информации, их отражают в приложениях.

В приложениях к договору указывают к примеру:

• расчет арендной платы и коммунальных платежей;
• технический план помещения;
• выписка из ЕГРН;
• передаточный акт (тоже может оформляться как приложение).

Бизнес по сдаче нежилых помещений в аренду всегда являлся прибыльным. Но в настоящее время, особенно в малых городах, рынок арендной недвижимости перенасыщен пустующими помещениями. Это связано, с одной стороны, с текущей экономической ситуацией в стране, и с другой, большим объемом жилищного строительства, при котором все первые этажи спланированы для размещения нежилых помещений. Тем не менее, растет сегмент рынка оказания услуг (бытовых, медицинских, ветеринарных, аптечных, косметологических и др.), что повлечет увеличение спроса на аренду нежилых помещений.