Бесплатная юридическая консультация
Москва и область (круглосуточно)
+7 (499) 350-44-92
Бесплатно по России
8 (800) 555-67-55 доб. 225

Может ли собственник продать квартиру, которую завещал

Моя свекровь больше десяти лет назад завещала свою квартиру сыну, т. е. моему супругу. Но недавно она познакомилась с мужчиной и решила продать свою недвижимость и уехать за границу к новому супругу. В результате мой муж обратился к юристу за консультацией, чтобы узнать, может ли собственник продать квартиру, которую завещал. Я расскажу, что правомерно для завещателя и потенциального наследополучателя.

Оглавление

Можно ли продать уже завещанное жилье

Владелец волен распоряжаться своей собственностью по личному усмотрению, даже если ранее он уже завещал ее кому-либо. Собственник имеет полное право недвижимость, завещать ее, либо продать другим людям.

  1. В рамках ГК ст. 1118 завещание юридически начинает действовать лишь после кончины человека, его составившего. Но пока наследодатель жив, его наследополучатели никаких юридических прав на завещанную недвижимость не имеют и препятствовать сделкам с ней не правомерны.
  2. Завещание составляется только по заверению нотариуса. Но информация, содержащаяся в завещании, нотариусом никуда и никому не передается.
  3. При этом в Едином Госреестре информации об установлении обременения квартиры не будет, как, например, при покупке по ипотеке.
  4. Завещатель не обязан сообщать кому-либо содержание завещания, об изменениях или отмене подобного документа.

Мало того, законодательство никак и ничем не обязывает завещателя реализовать намерения и передать недвижимость потенциальному наследнику. Законный владелец жилья правомерен аннулировать либо поменять условия завещания, исходя из личных интересов, в любое время. Более того, в рамках ГК ст. 1130, спрашивать у потенциальных наследников согласия на подобные действия завещатель не обязан.

Согласно ГК 1120, завещатель правомерен составить завещание с распоряжением в отношении любого его имущества, даже того, которое он планирует в будущем приобрести. Более того, завещатель может составить сразу несколько завещаний с распоряжением о своем имуществе.

Аннулирование завещания – надо ли?

Если собственник решил продать недвижимость, то он может не отменять прежнего завещания. Законодательство никак не обязывает владельцев аннулировать завещание. Если в документе указывается только квартира, то после продажи завещание будет автоматически аннулировано. Если же в документе содержится и другое наследуемое имущество, то квартира после фактической продажи прост будет исключена из общей наследственной массы. Подобные нормы регулируются ГК ст. 1114 и ст. 1112.

Но если завещатель желает, он может отменить завещание одним из способов ГК ст. 1130:

  1. Составив новое завещание. При этом обратиться можно к любому нотариальному лицу, не обязательно снова идти к прежнему нотариусу. В среднем стоимость такого документа обойдется в 2,5-3 тыс. рублей.
  2. Посредством распоряжения об отмене завещания, которое стоит порядка 500 рублей и также оформляется у любого нотариального лица.

В результате факт существования завещания, никак не может ограничить либо ущемить права собственника на прижизненную продажу жилья. В целом особых рисков для сделки завещания не несет.

Можно ли оспорить продажу завещанного жилья

Сам факт продажи оспорить, руководствуясь лишь завещанием, потенциальный наследополучатель не может. Просто при жизни лица, написавшего завещание, документ никакой юридической силой не обладает. Если же о продаже собственности станет известно после гибели завещателя, то завещание утратит действие с момента совершения сделки.

Но в подобной ситуации наследник может попытаться оспорить саму сделку, сославшись на ее ничтожность. По статистике, порядка 5-15% подобных сделок удается оспорить в суде, как недействительные. Но добиться подобного результата наследники смогут, если предоставят суду неоспоримые и весомые доказательства, что завещатель недееспособен, не мог отдавать отчет своим действиям, к примеру, принимал сильнодействующие препараты, лежал в клинике, наблюдался у врачей и пр.

Для суда основания признания сделки недействительной заключаются в следующем:

  1. Договор купли-продажи квартиры подписан без согласия мужа/жены завещателя, либо продажа прошла в обход преимущественного права выкупа.
  2. Завещатель на момент подписания ДКП не осознавал, что творит, находясь в состоянии аффекта, алкогольного или наркотического опьянения от препаратов, путающих сознание (ГК ст. 177).
  3. Документы подписаны владельцем под угрозой физической расправы, насилия или обмана.
  4. Если бумаги по сделке подписаны с гражданином, имеющим ограниченную дееспособность, без согласия его попечителей (ГК ст. 176).
  5. Завещатель подписал документы по сделке под влиянием заблуждения, т. е. он не понимал, что подписывает договор о продаже квартиры (ГК ст. 178).

Если у наследополучателя имеется подтверждение одного из указанных обстоятельств, то он может обратиться с соответствующим иском в суд. При этом шансы признания несостоятельности сделки достаточно высоки.

Риски завещанной недвижимости для покупателя

Обычно риски сделок с завещанным жильем обусловлены не завещанием, а пожилым возрастом завещателей. Этот факт повышает шансы на признание недействительности сделки по причине недееспособности собственника недвижимости.

Защититься от суда по оспариванию подобной сделки на 100% невозможно. Но некоторые действия помогут покупателям максимально оградиться от подобных тяжб:

  1. Попросить у пожилого собственника справку из ПНД. Но суд может не учесть эти бумаги при разбирательстве.
  2. Попросите продавца сходить к врачу на психиатрическое медосвидетельствование, при этом у специалиста должна быть соответствующая лицензия.
  3. Запросить выписку из ЕГРН с подтверждением дееспособности собственника недвижимости. Но лишить владельца дееспособности наследники могут позже, либо сослаться на то, что он не осознавал совершаемых действий при подписании бумаг.
  4. Сохранить все свидетельства, способные доказать серьезность намерений собственника о продаже жилья. Это могут быть объявления о продаже, документы о приеме-передаче квартиры, записи телефонных разговоров, видеофиксация сделки или прочих встреч с продавцом и пр.
  5. ДКП нужно заверять у нотариуса. Обычно подобные сделки не требуют нотариального участия, но при покупке недвижимости у пожилого лица это дополнительная подстраховка. Многие нотариусы заверяют сделки с видеофиксацией, чтобы в дальнейшем подтвердить осознание происходящего и последствия сделки обеими сторонами во время подписания документов.
  6. Для расчета лучше обратиться к безналичному и безопасному способу, переводя деньги на депозит нотариального лица или счет собственника.
  7. Не соглашайтесь подписывать договор, сумма в котором расходится с реальной. Если наследникам удастся оспорить продажу, придется доказывать, что реальная сумма покупки была значительно выше прописанной в договоре.

Эти действия хоть и не гарантируют стопроцентную защиту сделки, все же дают определенные гарантии спокойствия покупателю.

Видео по теме:

Заключение

Что следует запомнить:

  1. Составление нотариально заверенного завещания на квартиру еще не является основанием для обременения. Завещание действует только после смерти наследодателя.
  2. До наступления смерти завещатель является законным владельцем недвижимости, потому вправе распоряжаться ею по личному усмотрению. Он может ее продать, подарить или завещать другим лицам. При этом после продажи квартира будет исключена из наследственной массы.
  3. Если завещатель решил продать недвижимость, то нет необходимости аннулировать завещание.
  4. Оспорить сделку по продаже завещанного жилья можно, доказав ее недействительность или ничтожность.

Получается, что завещание не обладает юридической значимостью, пока его составитель не умер. Более того, завещатель правомерен многократно менять свое мнение, потому никаких гарантий наследнику при жизни наследодателя подобный документ не дает.

Поделитесь с друзьями или сохраните для себя:

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Добавить комментарий