Как происходит рефинансирование кредитов под залог недвижимости

Практически ежедневно изменяющиеся ставки по кредитам – одна из ключевых причин, по которым заемщики прибегают к рефинансированию. Многие поступают проще, не пользуясь, по сути, программой рефинансирования, получают новый кредит на более выгодных условиях и погашают имеющийся. Но такой способ перекредитования актуален для небольших сумм потребительских кредитов и ставших в тягость кредитных карт. Определенные тонкости и сложности имеет рефинансирование кредита под залог недвижимости.

Особенности рефинансирования кредитов под залог недвижимости

Сбербанк и ряд крупных российских банков запустили специальные программы рефинансирования залоговых кредитов, включая ипотечные программы.

Общие условия рефинансирования определяются самими банками. Перекредитовать можно любой действующий кредит, полученный на покупку жилой недвижимости или на строительство дома, а также займы, взятые на проведение капитальных ремонтов таких объектов. Примечательно, что нельзя рефинансировать ипотеку, полученную в Сбербанке, по такой программе в этом же банке.

Так, по условиям Сбербанка допускается объединить в один по программе рефинансирования до 5 действующих кредитных программ:

• Потребкредиты.
• Автомобильные кредитные программы.
• Кредитные карты.
• Долги по дебетовым картам с овердрафтом.

Естественно, взяты они должны быть в других банках. Иными словами, действует простое правило: Сбербанк свои кредиты не рефинансирует. Кстати сказать, это правило актуально и для ряда других банков. Примечательно, если платежеспособность клиента позволяет, сумма по рефинансированию может быть одобрена больше требуемой на погашение старых кредитов и использована клиентом на прочие цели.

Прибегают к рефинансированию собственных кредитов банки, имеющие большой объем просроченной задолженности. Но в этом случае клиент рискует получить новый большой кредит на не менее невыгодных условиях, а вот начисленные проценты по просроченным платежам банк узаконит новым договором. Нередко банки подменяют понятия, предлагая вместо рефинансирования программы реструктуризации при условии внесения первоначальных взносов, предлагая при этом списать определенные суммы начисленных процентов. Выгодность такого рефинансирования для клиента весьма сомнительна.

Условия и требования к соискателям рефинансирования

Участие в такой программе возможно при выполнении определенных условий:

• Наличие недвижимого объекта, который заемщик готов предоставить в залог.
• Минимум, который могут одобрить, равен 500 тысячам рублей.
• Максимум, который можно запросить для погашения ипотеки, от 5 до 7 -8 млн. руб. на прочие кредиты до 1 млн. руб.
• Средства могут быть выданы на 30 лет под 10.9% в год.

Требования к личности заемщика стандартны:

• Российское гражданство.
• Возраст от 21 до 75 лет.
• Официальная работа.

Особенности процентных ставок

В рамках действующих ставок на рефинансирование можно выделить ставки для ипотечных программ, потребкредитов и комплекса кредитных продуктов.

Так, минимальная ставка для перекредитования ипотеки находится в пределах 10.9-11,2-5%. Для потребительского кредита она редко превышает 11.15%, но зависит от его суммы. Автокредиты в отдельности или в комплексе с кредитками рефинансируют под 11.65% в год. Процентная ставка может возрасти на 1%, если клиент не согласен на страхование.

Требования к залоговому имуществу

К залогу также предъявляются требования. Так, объектом залогового обеспечения может выступить:

• Квартира в пределах обычной высотки или таунхауса.
• Доля в квартире в виде отдельной изолированной комнаты или нескольких комнат.
• Комната в пределах общежития.
• Частный дом.
• Иное строение с прилегающим земельным участком.

Заложенное по ипотеке жилье для этих целей не подойдет, так как уже имеет обременение. В этом случае лишь после погашения ипотеки его можно предоставить в качестве залога.

Предъявляются требования и к качеству залога, последним определяется степень его ликвидности:

• Отсутствие обременений и юридическая чистота объекта.
• Максимальный предел износа – 55%.
• Удовлетворительное состояние инженерных и коммуникационных систем.
• Соответствие нормам санитарных требований.
• Близость социальной инфраструктуры.
• Ремонт и удовлетворительное жилое состояние.

Преимущества и недостатки программ рефинансирования

Яркие рекламные проспекты и ролики делают акцент на преимуществах перекредитования, рассказывая о возможностях:

• Получения единого платежа вместо нескольких по разным кредитам.
• Снижение процентной ставки и возможность сэкономить.
• Сократить срок выплаты кредита.

Из вышеперечисленных моментов реальными можно обозначить лишь возможность объединения нескольких кредитов в один, с одним ежемесячным платежом, а также снизить процентную ставку.

Что касается срока кредитования, то для ипотеки и автокредита это не всегда актуально.

Между тем, стоит выделить и ряд недостатков таких программ:

• Необходимость залога, а иногда и его переоценки, что сопряжено с затратами.
• Сбор вновь пакета документов.
• Ужесточение требований к заемщику в части доходов.
• Риск получить при перекредитовании скрытые комиссии.

Кроме того, заявки на рефинансирование рассматриваются с большой тщательностью. Во внимание берется кредитная история. Не стоит подавать заявки, если по кредиту образовалась большая задолженность или имеется несколько просрочек. Последние моменты могут гарантировать отказ или предоставление нового кредита под залог имущества по высокой процентной ставке.

В завершение стоит отметить, что изначально программы рефинансирования преследовали несколько иные цели и рассматривались клиентами как возможность смены банка-партнера, если его условия и сервисы не устраивали. В дальнейшем некоторые банки стали использовать перекредитование как способ расширения клиентской базы.