Впервые с оценкой недвижимости я столкнулась при продаже своей квартиры. Это был опыт, заставивший меня изучить все тонкости оценочной стоимости. Благодаря ему, приобретение нового жилья прошло для меня гораздо проще и быстрее. Хочу поделиться полезной информацией с теми, кто стоит на пороге сделок с недвижимым имуществом.
Оглавление
Основные отличия рыночной и кадастровой стоимости
Рыночная стоимость напрямую зависит от условий, существующих в сфере недвижимости. Размер цены на квартиру диктуется потребительским спросом. Кадастровое заключение основано на анализе и оценке объектов региональными или муниципальными властями.
Данные величины имеют существенные различия. Основные из них приведены в таблице сравнения.
| Вид | Необходимость и цель оценки | Кто назначает и устанавливает | Особенности процедуры | Где фиксируется информация |
| Рыночная | Осуществление купли или продажи недвижимости. | Назначенный собственником оценщик или сам собственник по согласованию сторон, участников сделки. | Учитываются все нюансы и особенности объекта недвижимости, включая обременение и ограничения. | Договор о купле-продаже. |
| Кадастровая | Установление размера налога на недвижимое имущество и от его продажи. | Местная администрация назначает инженера-оценщика. | Общая оценка, не включает индивидуальные особенности объекта оценки. | Запись в Госреестре или сведения на сайте ЕГРН. |
Преимущество рыночной оценки заключается в определении действительной стоимости объекта недвижимости с использованием сведений о спросе, состоянии рынка и платежеспособности населения. Кадастровая стоимость подобной информации не учитывает и может быть необоснованно завышена.
Разобраться в тонкостях описанных величин поможет подробное изучение особенностей каждого вида.
Рыночная стоимость квартиры
Сделка купли-продажи недвижимости процедура ответственная, требующая соблюдения всех норм и правил, регламентируемых законодательством. Понимание нюансов, связанных с данной частью рыночных отношений упростит процесс оформления необходимых документов.
Сумма денег, за которую владелец жилья готов его продать, а покупатель приобрести, является рыночной стоимостью. Она устанавливается свободно, согласно договоренности между продавцом и покупателем и указывается в заключенном договоре.
Как рассчитывается рыночная стоимость
Процедура оценки зависит от нескольких факторов.
- Количество и метраж отдельных помещений в квартире, ее общая площадь.
- Количество и расположение подсобных помещений, балконов, лоджий с учетом их состояния на момент сделки.
- Тип санузла, его расположение и функциональность.
- Отсутствие или наличие газопровода, электрики, водопровода, канализации, и системы отопления, их исправность.
- Общее состояние квартиры с учетом проводимого ремонта и наличия мебели.
- Год постройки дома, этажность и состояние, в котором находится подъезд.
На стоимость квартиры влияет удаленность от центра населенного пункта. Несогласованная перепланировка, залог на объект продажи или возможность появления претензий на жилье третьих лиц значительно снижает цену и затрудняет совершение сделки.
Необходимость процедуры
Выводы, сделанные в ходе установления цены объекта, могут использоваться в следующих случаях:
- жилье передается в залог при оформлении ипотеки
- определение реальной цены при продаже или покупке
- определение стоимости в случае банкротства
- для оспаривания кадастровой стоимости
В перечисленных ситуациях оценщиком делается заключение о действительной стоимости на данный период времени. Рыночная цена напрямую зависит от региона, платежеспособности населения и существующего в нем спроса на недвижимость.
Кадастровая стоимость квартиры
Данный вид стоимости – это величина, определяемая уполномоченным лицом в процессе государственной оценки. Заключения кадастра и сведения об установленной рыночной стоимости отличаются. Причиной тому служат разные методы, используемые назначенным представителем.
Факторы, влияющие на оценку
Процедура проводится квалифицированным специалистом, кадастровым инженером. Целью работы является определение итогового результата с занесением его в Госреестр. При оценке учитываются несколько факторов.
- Место расположения объекта продажи.
- Время использования с учетом даты постройки и ввода в эксплуатацию.
- Степень изношенности при эксплуатации.
- Размеры и планировка квартиры.
- Материалы, из которых простроен объект оценки.
- Уровень доходов в регионе.
При таком методе оценки не берутся во внимание индивидуальные особенности квартиры, связанные с наличием ограничений, перепланировок и запретов. Специалист делает выводы на основании существующих документов и сведений, полученных из имеющихся ресурсов.
Необходимость кадастровой оценки
Установление стоимости имущества с привлечением государственных органов потребуется в следующих случаях:
- проведение расчетов для налогообложения имущества
- осуществление выплаты налога от продажи квартиры
- оформление ипотеки
- назначение и получение пособий и субсидий
- передача имущества в наследство
Данный вид оценки проводят один раз в три года. На момент осуществления сделки необходимо заказывать свежую выписку из Гостреестра.
Кадастровая стоимость земельного участка
Государственная оценка земель проводится каждые пять лет. Результат кадастра будет зависеть от категории и качества земли, размеров участка и возможности получения потенциальной прибыли от использования в будущем.
Необходимость получения оценки
Заключение, сделанное уполномоченным лицом, будет использовано для определения:
- размера подоходного налога при продаже
- налога на землю
- арендной ставки на участки, принадлежащие государству
Кроме того без результатов кадастра не обойтись при делении совместно нажитого имущества и при оформлении наследства с участием нескольких наследников.
Рыночная стоимость земельного участка
Осуществляя продажу земли, собственник имеет полное право устанавливать цену по договоренности с покупателем. Ее величина может быть изменена в ходе прохождения сделки. В случае удовлетворения обеих сторон, заключается договор, в котором указывается стоимость участка. Перед этим продавец проводит самостоятельную оценку участка своей земли, или приглашает независимого специалиста.
При расчетах учитываются:
- размеры участка
- качество земли
- наличие построек
- затраты на обустройство
- наличие инфраструктуры
Выводы о реальной стоимости делаются на основании исследований ситуации на земельном рынке. При продаже или покупке территории участники сделки могут ориентироваться на данные Госреестра. В таком случае важно учитывать, что указанная в нем стоимость может превышать рыночную оценку.
Вывод
- Кадастровая оценка недвижимости проводится государственными органами. Ее основная цель определение величины налога на имущество.
- Рыночная стоимость зависит от состояния сферы недвижимости и является реальной ценой в определенном регионе на время совершения процедуры. Она устанавливается на усмотрение сторон, участвующих в сделке.