Прошлым летом мой сосед по земельному участку предложил мне купить у него землю. Мы с супругом решили, что это очень интересное предложение, так как теперь мы сможем расширить наш дачный участок, и у нас будет много свободного места. При регистрации сделки, сотрудница МФЦ предложила нам объединить два участка в один, чтобы он был цельным и документы на него были едиными. Мы согласились, что так было бы удобнее, и провели объединение участков. И сейчас я расскажу вам, как это делается.
Понятие
Сама процедура подразумевает под собой появление нового участка в кадастровом реестре. Границами такой земли будут границы двух объединенных территорий, а площадь будет складываться из площадей обоих участков. При этом сами земли потеряют свой индивидуальный статус в кадастре. И с момента регистрации объединенной территории, по раздельности они уже не будут числиться. Поэтому в случае необходимости передачи прав собственности на один из них, переход прав будет осуществляться целиком на две земли.
В качестве объединяемых территорий могут выступать не только два участка. Это может быть неограниченное количество земель, которые обязательно должны граничить друг с другом.
Российским законодательством установлено, что в случае объединения нескольких участков, принадлежащих разным владельцам, владение новой территорией считается совместным. Но в этом случае есть исключение. Невозможно объединить несколько земель, принадлежащих разным владельцам, если они получили данную землю:
- без указания сроков, ограничивающих право пользования;
- при пожизненном наследовании;
- а также при получении прав на пользование территорией безвозмездно.
В перечисленных случаях, когда нет права собственности на участок, основанного на другом основании, объединить земли можно, только если у них один собственник.
Условия
Российским законодательством также установлены определенные требования к участкам, которые можно объединить:
- обязательное требование смежности между объединяемыми территориями;
- установление новых границ получившегося участка в строгом соответствии с требованиями законов;
- если у одного или нескольких земель будут неточно определены границы, потребуется дополнительное проведение межевания;
- все участки, попадающие в объединение, по документам должны иметь общую категорию, иногда собственник получает право самостоятельно определить будущий вид использования участка;
- земли должны принадлежать единому муниципальному образованию и территориально располагаться в одном населенном пункте;
- процедура объединения не должна ограничивать возможность использования недвижимости, присутствующей на этих землях;
- объединение не должно создавать других неудобств при использовании земель, предоставлять местности недостатков или нарушать требования охраны земли и недр.
Помимо перечисленных ограничений законами устанавливается и максимальная площадь, которую может иметь один участок.
Регистрация
Для оформления новой территории необходимо составить его межевой план. Этим занимаются специальные государственные и частные компании. Перед юридическим оформлением прав на новый участок, необходимо проверить соблюдение следующих положений:
- Первоначально внесенные в кадастр изменения о получившейся территории, считаются временными.
- Все имеющиеся ограничения на один из участков автоматически передаются на новую землю. То есть на нее распространяются залоговые обязательства, сервитуты.
- Присваивается новый адрес. Если он не был указан, при регистрации необходимо указать подробное описание территориального расположения новой получившейся территории.
В случаях, когда строения на земле отсутствуют, адрес удобнее получать адрес сразу после проведения межевания, и перед постановкой объединенной территории на учет. В этом случае можно сэкономить значительно больше времени и получить меньше хлопот с оформлением. Хотя закон не запрещает присваивать адрес и после регистрации участка в кадастре.
Итоговым результатом объединения территорий считается официальная государственная регистрация законных прав владельца на вновь образованный участок. А информация о ранее образованных землях, попавших под объединение, переходит в статус «архивной». Для регистрации прав требуется обязательное оформление новообразованного участка в кадастре. При этом владельцу должны быть выданы соответствующие бумаги, подтверждающие данный факт.
Документы
Для получения прав собственности на новую территорию вам понадобится:
- Правоустанавливающие бумаги. Вы должны подтвердить ваше законное право владеть участком. Это может быть свидетельство или выписка из реестра, а также иные документы, подтверждающие данное право. В них обязательно должен быть прописан кадастровый номер земельного объекта.
- Первичные документы, на основании которых возникло право собственности. В качестве них может быть договор купли-продажи, дарения, а также иные бумаги, предоставляющие данное право.
- Личные документы владельца. Он должен подтвердить свою личность паспортом. Если владельцем выступает юридическое лицо, потребуется свидетельство, ОРГН и копия устава.
- Документы на недвижимость. При наличии любых возведенных объектов недвижимости на земле, необходимо представить документы на них.
- Документы, в которых прописан адрес участка. Необходимы во всех случаях, кроме тех, что предназначены для сельского хозяйства.
- Документы товарищества, если участок расположен в СНТ или кооперативе.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Подробно для каждого случая можно уточнить перечень документов в МФЦ.
Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.
Порядок объединения
В целом порядок объединения будет происходить следующим образом:
- составление согласия владельца участка об объединении и заверение его нотариусом, а также подписание договора с землеустроителями;
- изготовление необходимой документации и оформление новой территории в кадастре;
- получение выписки из кадастра, подтверждающей право собственности на вновь образованный участок.
С одной стороны процедура достаточно простая, если следовать установленному порядку при соответствии земель обязательным требованиям. Но с другой стороны, зачастую бывает необходимо привести земли к данным требованиям.
Если у земель различный вид использования, объединить их не получится до тех пор, пока не будет изменен вид одного из участков. А это иногда возможно, если:
- если вновь получившаяся территория не будет пересекать границы других населенных пунктов или других муниципалитетов;
- полученный участок не помешает использованию ранее построенными объектами недвижимости;
- само объединение не будет противоречить другим требованиям и нормам закона и не предоставит неудобств окружающим землям.
Официальная регистрация нового участка должна быть произведена на собственника в течение 5 лет. Если он не сделает это самостоятельно, данное объединение будет зарегистрировано по истечении 5 лет государственными органами самостоятельно. А аннулировать такое образование новой земли возможно только в соответствии с законодательством или путем разделения участков.
Стоимость
Определить точную сумму денежных средств, которая потребуется на объединение земель, сложно, так как она будет зависеть от многих факторов и индивидуально от каждого участка. Существует несколько критериев, из которых складывается общая сумма затрат:
- сложность работ, необходимых для проведения межевания нового участка;
- площадь объектов, так как от общей площади зависит и сложность работ;
- доступность подъезда техники, чем удаленнее объект, тем дороже будет стоимость выполненных специалистом работ;
- необходимость в дополнительных затратах для получения некоторых услуг, в связи с определенными обстоятельствами;
- отсутствие обязательных документов и необходимость в их получении или восстановлении.
Назвать точную сумму предстоящих затрат вам сможет специалист после непосредственного выезда на участок и его осмотра.
Заключение
В большинстве случаев удобно объединить несколько земель в один большой участок, особенно когда один владелец. При объединении необходимо учитывать следующее:
- Законом установлены обязательные требования к объединению земель, поэтому предварительно необходимо проверить соответствие вашей территории каждому пункту.
- В случае объединения нескольких территорий с разными владельцами, новый участок будет передан в собственность всем этим собственникам. А само владение землей будет совместное.
- При наличии какого-нибудь обременения на один из участков, объединенная территория автоматически получает данное обременение.
- Если объединяемые земли имеют разный вид использования, совместить их не получится в единый участок до тех пор, пока одна из них не будет переведена в одинаковый вид использования.
- Стоимость объединения будет в каждом случае разная, так как стоимость определяется с учетом разных факторов. И точную стоимость вам смогут сказать специалисты после непосредственного осмотра территории.
Если нет особой необходимости в объединении земли, можно этим не заниматься. Но в большинстве случаев намного удобнее иметь документы на один участок, чем на несколько. Право выбора в любом случае остается за собственником. А законодательством предусматривается право владельцев объединять земли в случае необходимости.