Процедура изъятия земель государством

В законодательстве России государством предусмотрено изъятие земель из частной собственности в пользу государственных органов. Но для этого должны быть очень веские основания. Все они перечислены в Земельном законодательстве. Также установлен определенный порядок изъятия территорий.

Основания

Самым основным критерием для изъятия земли из частного владения являются исключительные случаи, которые вынуждают государственные органы так поступить. И при этом не должно быть других альтернатив. Основания могут быть следующие:

• строительство объектов энергетики государственного значения;
• расположение и строительство оборонных комплексов для создания безопасности государства;
• установка коммуникационных сооружений с целью защиты государственных границ;
• потребность в выполнении условий соглашений международного масштаба;
• необходимость для строительства любых транспортных узлов, развязок и дорог;
• строительство коммунальных объектов для обеспечения данными ресурсами отдельные регионы и в целом всю страну;
• строительство линейных сооружений для обеспечения деятельности естественных монополистических организаций.

Законодательством могут быть внесены поправки и для других оснований изъятия недвижимого имущества.

Обязательно обращать внимание, что при принятии решения у государства действительно не должно быть иных вариантов. Все решения принимаются исполнительными органами. Решения принимаются самостоятельно или по ходатайству отдельных предприятий, нуждающихся в данной территории.

Условия

Кроме перечисленных оснований, обязательно должно выполняться хотя бы одно из условий. Перечень их следующий:

• для создания особой охранной зоны;
• для выполнения условий международных соглашений;
• для строительства объектов государственного назначения;
• если многоквартирный дом на данной земле признан аварийным;
• для организации работ с недрами земли.

Из всех территорий, подлежащих изъятию, особое исключение составляют охраняемые территории, которые предоставлены в частную собственность предприятий.

Процедура

Вся процедура представляет собой длительный процесс, который обязательно должен быть соблюден. В противном случае данные действия всегда можно будет оспорить в суде. Алгоритм действий представляет собой следующие этапы:

1. Документальная разработка оснований для изъятия. Сюда относится территориальное планирование, создание проектов.
2. Подача заявлений от заинтересованных предприятий в государственные органы для принятия решения. К заявлению должно быть приложено необходимое обоснование и документальное подтверждение отсутствия альтернатив.
3. Процедура выявления непосредственных собственников участков, а также размещенных на них объектов, которые планируется изъять. Данный процесс представляет собой объявление в СМИ, на сайтах исполнительных органов о планируемом решении по поводу определенных территорий. Все собственники, которые получили запрос на подтверждение ими прав на недвижимость, должны представить правоустанавливающие документы в указанный уполномоченный государственный орган.
4. После окончания процедуры выявления собственников, которая не может длиться менее 60 дней, государственный орган выносит соответствующее решение об изъятии конкретных территорий. Данное решение обязательно публикуется на сайте государственного органа и направляется на регистрационный адрес собственника либо по адресу расположения изымаемых зданий. Решение отправляется в виде заказного письма, к которому прикладывается уведомление.
5. Разработка и подписание соглашения между исполнительным органом и собственником имущества. Все оценочные и кадастровые работы по установке границ оплачивает и организует ходатайствующий орган. На основании полученной оценки осуществляется разработка договора.
6. Прекращение действующего права собственности и переход его в пользу уполномоченного органа. Данная процедура может быть произведена на основании подписанного соглашения либо вынесенного решения суда.

Каждый этап имеет установленные сроки, которые должны  выдерживаться. Так, этап выявления собственников не может длиться меньше 2 месяцев. Отсчет срока начинается с момента публикации о планируемом решении. Если выявить собственников не удалось, то подается обращение в суд. В дальнейшем происходит изъятие недвижимости на основании судебного решения. При этом фактический собственник имеет право в дальнейшем объявиться, доказать, что он имел право на имущество, и получить от государства положенную компенсацию.

После принятия окончательного решения об изъятии оно должно быть опубликовано не позднее 10 дней. Решение действует 3 года. Если оно не было использовано, то по прошествии срока необходимо будет заново проводить данную процедуру принятия решения.

При составлении соглашения важно указать следующие сведения в документе:

• кадастровые номера всех изымаемых объектов недвижимости;
• цель и законные основания данных действий;
• реквизиты документа, послужившего основанием для принятого решения, здесь может быть номер судебного решения либо государственного органа;
• виды правоустанавливающих бумаг и их реквизиты;
• перечень сервитутов, которые обязательны для сохранения;
• порядок компенсации владельцу за изъятое имущество.

На подписание соглашения собственнику предоставляется 90 дней. Если он избегает подписания этого документа, то суд может принять решение о принудительном изъятии земли. Поэтому нет необходимости игнорировать полученный проект соглашения. Собственник имеет право направить уведомление о внесении изменений в договор и приложить документальные обоснования своих требований.

Последствия договора

С момента подписания соглашения с собственником, а также в случае вступления в силу принятого судебного решения начинают действовать следующие последствия:

• осуществляется документальный и фактический переход прав;
• происходит досрочное расторжение действующих соглашений и иных договоров пользования, включая пожизненные соглашения;
• сносятся объекты, расположенные на этой территории;
• осуществляется регистрация прав нового фактического собственника участка;
• допускается перераспределение земельных участков и возникновение новых прав собственности;
• прекращаются права оперативного управления землей.

Все перечисленные последствия могут возникать только после осуществления фактической компенсации, исходя из произведенных расчетов. Компенсация может быть оказана в денежном эквиваленте исходя из рыночной стоимости объектов. Существует возможность предоставления аналогичного участка, равному по стоимости изъятому.

Расчет компенсации

Все расчеты должны производиться профессиональными оценщиками, имеющими соответствующие лицензии. С ними государственные органы должны заключить договоры на оказание данных услуг. При расчете компенсации учитывается:

• рыночная стоимость объектов, расположенных на данной территории, в том числе и ее стоимость;
• для владельцев, имеющих права постоянного пользования, компенсация определяется в качестве стоимости прав аренды, при этом расчет производится на максимальный период 49 лет;
• для владельцев, которые имели право получения в собственность, выкуп осуществляется по рыночной стоимости;
• для арендаторов рассчитывается компенсация по рыночной стоимости на оставшийся срок действия договора;
• в определенных случаях упущенная выгода;
• убытки, связанные с ограничением возможности выполнения своих обязательств по причине потери прав на землю.

У государства, муниципалитета есть законные основания для изъятия земли, и они смогут осуществить это даже против воли собственника. Поэтому нет смысла оспаривать данное решение, а нужно попытаться получить из этого как можно больше выгоды.