Каждый человек, имеющий постоянное или долгосрочное жилье, через определенное время желает изменить его и сделать более комфортным, причем не только переставить мебель и сменить обои, а заняться радикальным ремонтом. Но переустройство и перепланировка жилого помещения требуют соблюдения строгих законодательных норм, а своевольные изменения ведут к жестким санкциям. Поэтому важно знать, какие действия подпадают под указанные понятия, и заранее определиться с масштабами перемен. Подробнее на эту тему поговорим в статье.
Оглавление
Законодательство
Основные нормативно-правовые положения в вопросе реконструкции жилья содержатся в Жилищном кодексе России и территориальных правовых документах.
Согласно 25 статье кодекса, переустройством жилья признается монтаж, демонтаж, смена, перестановка электрических, технических и других приборов и оборудования, инженерных систем, при которых изменяются сведения в техническом паспорте объекта.
Во второй половине указанной статьи утверждено, что перепланировка жилого объекта — это внесение изменений, добавление и убавление конструкций помещений, которые также необходимо отразить в техническом паспорте.
Разница
Когда осуществляется перепланировка, функциональность и предназначение помещений сохраняются, но вносятся существенные поправки в конфигурацию, структурные элементы объекта, его наружные части и внутреннее содержание. Пример — изменение положения дверей, добавление, удаление и передвижение окон, остекление балкона, изменение размера одной комнаты за счет другой, объединение санузлов (туалета и душевой), постройка, увеличение и изменение тамбура, монтаж и демонтаж межкомнатных проходов и перегородок и т. п.
Переустановка связана с более узким кругом действий:
- передвижение газового оборудования и сантехнических, кухонных приборов;
- изменение расположения и переделка водоотводных узлов, стояков, сантехнических систем;
- переоборудование плиты из газовой в электрическую;
- изменение конфигурации полов (установка системы «теплый пол», стяжка и пр.);
- установка и переустановка электрических сетей и т. п.
Некоторые мероприятия существенно не влияют на технический план БТИ, однако требуют такого же строго согласования, что и более капитальный ремонт.
Перепланировка и переустройства могут осуществляться совместно — при соединении санузлов, т. е. туалетной и ванной комнат, обычно происходит и изменение расположения сантехнического оборудования и систем.
Не относится к переустройству и перепланировке:
- монтаж дополнительной двери в стену;
- замена одностворчатой двери на двустворчатую;
- смена вектора движения дверей;
- обновление технического, санитарного и прочего оборудования и приборов;
- перестановка мебели, гарнитуров.
Запрещенные действия
Не всякие перепланировка и переустройство допускаются жилищным законодательством.
Что делать нельзя:
- проводить капремонт без согласия или вопреки несогласию остальных жильцов и собственников в доме;
- не соблюдать технические, санитарные, гигиенические, строительные и эксплуатационые нормы безопасности;
- ухудшать условия проживания других граждан;
- ухудшать эксплуатационные условия дома для других жителей МКД;
- менять внешнюю архитектуру жилья;
- изменять межкомнатные несущие перегородки таким образом, при котором возникают отдельные помещения без доступа систем отопления и дневного света;
- удалять вентиляционную систему и ее элементы;
- встраивать газовые каналы в стены;
- объединять лестничные площадки и коридоры;
- перекрывать доступ к инженерным системах и приборам отключения коммуникаций;
- изменять назначения помещений для кухни и туалетной комнаты (переносить их в другие помещения, менять местами).
Причина запретов — вред, риск и опасность для других жильцов многоквартирного дома. Что касается частного жилья, то в нем возможны многие виды капитальных изменений.
Как согласовать?
Для тех видов реконструкции, которые разрешены, обязательным условием проведения является согласование. Если переделать жилье без согласования, гражданин будет привлечен к суровым санкция вплоть до придания помещениям прежнего вида и выселения из дома.
На текущий момент существуют два варианта согласования:
- проектный;
- эскизный (осведомительный).
В любом случае необходимо представлять комплект документации в территориальную жилищную организацию для получения разрешения, а после осуществления запланированных ремонтных работ — допустить сотрудников инспекции по жилью для проверки на соответствие.
Эскизное согласование
Этот путь используется при следующих действиях:
- перенос отопительных устройств и элементов, например, радиаторов;
- снос межкомнатных стен, не являющихся несущими;
- передвижение водоснабжающих и водоотводных узлов туалета, ванной и кухни;
- удаление дверей в стенах, не являющихся несущими;
- замена или переустановка коммуникаций, инженерных сетей, отключающих приборов.
Таким образом, метод эскиза применяется чаще при переустройстве и небольшой перепланировке.
Проектное согласование
Для более «серьезного» капитального ремонта требуется применять схему осведомительного согласования.
Какие действия относятся к проектному методу:
- монтаж лестничных пролетов;
- установка окон и дверей в несущих перегородках;
- остекление лоджии, балкона;
- инсталляция приборов и оборудования, которые значительно повысят потребление ЖКУ;
- замена газового оборудования на электрическое;
- встраивание стен, других конструкций, которые увеличивают общую нагрузку на МКД;
- пр.
Проект перепланировки гражданин не может составить самостоятельно, здесь необходима работа лицензированных специалистов из технических организаций. Для формирования проекта инженер осматривает помещение, составляет заключение и на его основании создает проект.
Документы
Для получения разрешения комплект документации подается в государственную жилищную инспекцию на территории либо центр «Мои документы»:
- заявление о получении разрешения на перепланировку или переустройство (либо их одновременное выполнение);
- документы, утверждающие права на жилье — собственность или социальный наем;
- технический паспорт;
- письменные согласия всех жильцов помещения (прописанных в объекте);
- эскиз или проект.
Какие-либо иные документы жилищная служба не вправе требовать, согласно 26 статье Жилищного кодекса.
Приняв документы, регистрирующий орган выдает заявителю расписку о приеме. Через 5 рабочих дней инспекция дает ответ на заявление. Если ответ положительный, то через еще 3 рабочих дня гражданину направляется согласованное решение.
После осуществления ремонта производится проверка на предмет соответствия плану или эскизу, по результатам которой инспекция составляет акт приемочной комиссии и направляет его в государственные органы учета для внесения изменений в план БТИ.