Приобретение квартир по ипотеке давно уже вышло на первое место среди банковских продуктов. А раз имеется спрос, значит, есть и предложение, то есть продажа по ипотечному займу. Но процедура пока не получила такого распространения. И все из-за того, что многие продавцы просто боятся реализовать свое жилье данным способом. Настолько, что это даже отдельным пунктом оговаривается с риелтором.
В статье ниже мы постараемся дать советы по продаже квартиры по ипотеке с пошаговой инструкцией для продавца.
Оглавление
Последовательность продажи: пошагово
Как показывает практика, продавцы в большинстве своем просто не представляют саму суть процедуры. И все сведения об этом у них от риелторов. А они, не желая терять неплохую прибыль, всячески усложняют процедуру, по крайней мере, в глазах продавца. Ведь здесь они остаются не у дел. Между тем, процесс строго регламентируется законодательством, а в его алгоритме разберется даже человек, не имеющий опыта в продаже недвижимости. Итак, вот как выглядит сам процесс:
- Между продавцом и покупателем происходит обсуждение всех имеющихся деталей будущей сделки. Достигается соглашение, что процедура купли-продажи будет происходить посредством ипотечного кредита.
- Для закрепления достигнутых соглашений между сторонами обычно заключается предварительный контракт. Продавец получает оговоренный задаток, о чем свидетельствует расписка, что передача средств состоялась.
- Стороны договариваются о проведении оценки стоимости жилья. Обычно обращаются к независимому оценщику. Показатель, выставленный им, должен совпадать со стоимостью, указываемой в основном контракте.
- Продающая сторона должна передать оппоненту всю документацию, затребованную финансовым учреждением, в виде оригиналов или заверенных копий. Этим устраняется возможность обмана от первого.
- После одобрения финансовой организацией стороны заключают основной договор, условия которого необходимо оговорить заранее.
- Далее требуется регистрация данного контракта в регпалате. Можно посетить непосредственно представительство, а можно документы отправить через МФЦ.
- Далее покупатель берет в регпалате справку о том, что данная недвижимость теперь принадлежит ему. Это служит доказательством того, что перерегистрация прав произошла.
- Оба участника процедуры вместе с этими бумагами приходят к кредитору, его специалисты проверяют бумаги, и, если все в порядке, продавцу переводится вся оговоренная сумма. С покупателем же банк заключает стандартный ипотечный договор.
Способы расчета
Их несколько, все зависит от совместного решения обеих сторон процедуры. Но финансовые эксперты признают наиболее оптимальными следующие два способа:
- Безналом. Финансовая организация самостоятельно переводит оговоренную сумму напрямую продающей стороне, но после получения подтверждения сделки. Последнему нужно открыть счет.
- Через банковскую ячейку. Покупающая сторона обналичивает выданный заем и кладет их под «замок». Продавец допускается к ним после предоставления доказательств сделки – выписки из Росреестра о том, что теперь жилье принадлежит покупателю, и подписанного обеими сторонами договора купли-продажи.
По словам специалистов, описанные меры гарантированно исключают попытки обмана.
Требуемые для сделки документы
Банк потребует от продающего предоставить пакет документаций. Все бумаги обязаны быть достоверными и юридически чистыми. Вот какие бумаги потребуются:
- Копия удостоверения личности продавца.
- Техпаспорт на жилье.
- Кадастровый паспорт, в нем указывается инвентарная стоимость жилья и экспликация квартиры. Данные не старше 5 лет, иначе данные необходимо обновить.
- Свидетельство о праве собственности. Вместо нее может быть выписка из Росреестра.
- Документ-основание, по которому продающий стал собственником жилья. Это договор купли-продажи, завещание, ордер на жилье и другие бумаги.
- Выписка из Росреестра, подтверждающая, что на жилье не имеется обременений.
- Выписка из жилконторы для подтверждения, что на площади не прописаны так называемые «проблемные» жильцы. К примеру, несовершеннолетние или пребывающие под арестом.
- Оценочная стоимость.
Все документацию необходимо сдать – таковы условия. Но если продающая сторона боится обмана со стороны оппонента или кредитного учреждения, то он может поступить следующим образом:
- Для начала предоставить заверенные копии.
- Лично сопроводить сдачу предоставленных бумаг в банк. Допускается присутствовать при этом вместе со своим юристом.
- Не подписывать ничего, исключая, конечно, основной договор купли-продажи.
Имеются ли риски для продавца
Принято считать, что в основном риски продавца связаны с тем, что он не получит оговоренных денег после подписания контракта. По словам экспертов, такое невозможно при продажах через ипотеку:
- Все сделка проходит под полным контролем банка.
- Лишь только деньги будут переведены на счет или положены после обналичивания в ячейку, то их владелец уже продающий. Последнему остается только подтвердить факт передачи прав на жилье.
- Если оплата по каким-то причинам не поступает продающему, то сделка признается недействительной. Жилье возвращается продавцу, покупатель остается без него, а у банка снижается деловая репутация. На это последний не пойдет.
Также не стоит бояться того, что с продавцом расплатятся поддельными средствами. При безналичном переводе продавец сам их будет снимать. При получении платы наличкой ей можно провести проверку в кредитном учреждении на машинке.
Единственный существенный риск для продающего – кредитор откажется от процедуры, и ему нужно вернуть залог. Поэтому рекомендуется до подписания договора последний не трогать.