Регистрация права собственности на квартиру является обязательной процедурой подтверждения и учета государством возникшего права собственности. В радостной суматохе от покупки можно забыть, что именно госрегистрация права венчает сделку с квартирой. Про эту несложную, но одну их самых важных процедур, поговорим сегодня.
Оглавление
Основания приобретения
Жилье в собственность можно приобрести следующим образом: приватизировать, купить, через долевое строительство, вступить в наследство, получить в дар или по судебному решению.
Приватизация
Квартиры в жилфонде государства или муниципалитета, занимаемые гражданами РФ по договору соцнайма, безвозмездно переходят им в собственность.
Приватизация проводится по заявлению граждан, прописанных в квартире на постоянной основе.
Заявление и требующиеся документы направляются в орган власти, уполномоченный заключать договоры приватизации квартир.
Заявление и документы, подтверждающие право на приватизацию, проходят проверку уполномоченными лицами. Если нарушений и препятствий для приватизации нет, то до истечения 2 месяцев с подачи заявления с гражданами заключается договор приватизации.
Правоустанавливающий документ– Договор приватизации.
Покупка
Квартира переходит в собственность чаще всего по договору купли-продажи. Остановимся на всех этапах сделки подробнее.
Выбор
Некоторые квартиры следует покупать с осторожностью, проводя тщательную проверку документов:
- квартира, имеющая «богатую» историю смены собственников;
- квартиры, приватизированные менее 15 лет назад;
- квартиры, собственниками которой являются дети (до 14 лет), инвалиды, ограниченные в дееспособности или недееспособные;
- квартиры с большим количеством сособственников на момент продажи;
- квартиры с перепланировкой;
- квартиры с обременениями;
- продавец настаивает на большом задатке.
Проверка документов
При встрече с хозяином понравившейся квартиры необходимо убедиться, что это действительно собственник или лицо, имеющее полномочия от собственника по доверенности.
Далее рассмотрим документы на квартиру:
- соответствует ли показываемая квартира ее адресу по документам;
- сколько собственников;
- как они стали собственниками (сделка, наследство, приватизация, решение суда).
Обсуждение условий сделки
С продавцом необходимо обсудить условия сделки, включая:
- стоимость квартиры (торговаться обязательно);
- предварительный договор (нужен обязательно при ипотечной или нотариальной сделке);
- независимая оценка стоимости (нужна при ипотечной или нотариальной сделке);
- распределение затрат при оформлении сделки;
- форма договора;
- размер предоплаты;
- срок заключения основного договора;
- порядок расчетов;
- кто зарегистрирован в квартире на постоянной основе и когда выпишется.
Предварительный договор
ПДКП рекомендуется заключать всегда, и тем более в случае, если стороны не могут подписать основной договор сразу. Если сделка нотариальная или ипотечная – заключение ПДКП обязательно. В него включают все существенные условия основного договора, в т.ч. условие о внесении задатка.
Основной договор
Основной договор подписывается сторонами, когда все для сделки готово. Если сделка ипотечная и есть несколько собственников, договор подготовит нотариус. Предварительный договор отдают нотариусу заранее, чтобы он успел все сделать к намеченному дню сделки.
Стороны могут подготовить основной договор сами (или поручить риэлтору), если сделка не подлежит нотариальному оформлению.
Порядок расчетов
Обычно расчет производится в день подписания договора купли-продажи, если в нем не оговорен другой порядок расчетов. Не забудьте, что предоплата уже была внесена.
При ипотечной сделке способ расчетов один – через аренду банковской ячейки. В других случаях возможны варианты:
- передача наличных под расписку;
- банковская ячейка;
- депозит;
- замораживание средств на карточке продавца;
- другие, более сложные способы.
Правоустанавливающий документ– Договор купли-продажи.
Строим квартиру
Долевое строительство – очень популярный вид приобретения квартиры. Безусловно, жалко людей, теряющих деньги и квартиры, вступая в отношения с недобросовестным или преступным застройщиком. Но все же объемы продаж в долевом строительстве растут.
Чтобы как-то обезопасить свои вложения, проверяйте информацию о застройщике во всех доступных источниках: его репутацию, количество сданных в эксплуатацию домов, какими банками аккредитовано строительство, выкупает ли застройщик землю под строительство (хороший показатель).
По договору долевого строительства участник вносит оплату за свою будущую квартиру по составленному графику.
Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации.
Стоимость квартиры оплачивается полностью до окончания строительства. Только после сдачи дома в эксплуатацию застройщик может передавать квартиру дольщику по передаточному акту.
Правоустанавливающий документ– прошедший регистрацию договор долевого участия и передаточный акт.
Дарение
Дарение – это прижизненная, безвозмездная и безусловная передача квартиры в собственность одаряемому.
Для совершения дарения готовят договор, в котором описывается не только квартира, но и условия, при которых дарение будет отменено.
В договоре четко конкретизируются дар и одаряемый.
Одаряемый может отказаться от принятия дара.
Невозможно совершить дарение от имени несовершеннолетнего или недееспособного.
Договор дарения совершается в простой письменной или нотариальной форме, в зависимости от вида собственности продавца на квартиру (единоличная, долевая, совместная).
Правоустанавливающий документ — Договор дарения.
Наследование
Наследуют квартиру по завещанию или по закону.
В течение 6 месяцев после смерти собственника потенциальный наследник извещает о своем праве нотариуса. Тот заведет наследственное дело. Наследнику выдадут справку и перечень требуемых документов для принятия наследства.
Через полгода наследнику выдается свидетельство о праве на наследство.
За услуги нотариуса взимается госпошлина и оплата за услуги технического характера.
Правоустанавливающий документ– Свидетельство о праве на наследство.
Квартира в собственность по решению суда
При отсутствии возможности оформить право на квартиру в обычном порядке или для разрешения споров с иными претендентами придется обращаться с иском в суд. Обращаться в суд следует, только если все иные предпринятые действия не принесли желаемого результата.
Составить исковое заявление поможет адвокат. Он же сможет проконсультировать о перспективах дела по признанию права на квартиру.
В случае положительного решения суда оно вступает в силу через 1 месяц.
Правоустанавливающий документ– Решение суда.
Госрегистрация
Когда на руках есть все правоустанавливающие документы, надо зарегистрировать возникшее право на квартиру в ЕГРН.
Куда обращаться
Для регистрации права можно обратиться в любые отделения Росреестра или МФЦ на территории России.
Также можно подать документы через почту России или вызвать регистратора на дом (за отдельную плату).
Документы
В место подачи документов надо прийти со своим паспортом, с правоустанавливающими документами, указанными в предыдущих разделах.
Вначале работником, принимающим документы, проверяется их состав и личности граждан. Затем работником заполняется и распечатывается электронный бланк заявления о регистрации, который подписывают заявители.
Кроме правоустанавливающих, для регистрации потребуются некоторые документы, зависящие от основания возникновения права.
Дополнительные документы при приватизации:
- договор соцнайма;
- решение о передаче квартиры;
- отказ от участия в приватизации (при необходимости);
- согласие органов опеки (при необходимости);
- справка о зарегистрированных лицах;
- госпошлина — не взимается.
Дополнительные документы при долевом строительстве:
- справка о расчетах;
- квитанция об оплате госпошлины – 2000 руб.
Дополнительные документы при покупке:
- правоустанавливающие документы продавца;
- передаточный акт;
- кредитный договор и договор залога (при ипотеке);
- справка о зарегистрированных лицах;
- квитанция об оплате госпошлины – 2000 руб. + 1000 руб. (при ипотеке)
Дополнительные документы при дарении:
- правоустанавливающие документы дарителя;
- справка о зарегистрированных лицах;
- квитанция об оплате госпошлины – 2000 руб.
Дополнительные документы при наследовании:
- квитанция об оплате госпошлины – 2000 руб.
Дополнительные документы при решению суда:
- квитанция об оплате госпошлины – 2000 руб.
Госпошлину оплачивает новый собственник.
При окончании приема выдается расписка, в которой указывается срок готовности документов.
Что делает регистратор
После приема документов у заявителя документы передаются в работу регистратору прав. Он производит:
- проверку наличия в ЕГРН сведений об объекте;
- проверку актуальности прав передающей квартиру стороны;
- отсутствие ограничений, обременений, препятствующих переходу права;
- проверку состава представленных документов;
- проверку правоустанавливающих документов;
- вычитку представленных документов;
- проверку правильности оплаты госпошлины;
- вносит запись в ЕГРН о регистрации права;
- проставляет отметки о госрегистрации на правоустанавливающих документах;
- формирует Выписку из ЕГРН для выдачи новому собственнику.
После выполнения регистрационных действий документы передаются на выдачу.
Сроки
Государственная регистрация перехода права на квартиру осуществляется в срок от 3 до 9 рабочих дней. Срок зависит от места подачи документов и характера регистрируемой сделки.
Приостановка и отказ
При работе регистратора с представленными документами может оказаться, что есть препятствия для регистрации права.
В этом случае регистратор в установленном порядке оформляет приостановку регистрационных действий, уведомляет заявителей о ее причинах и предлагает устранить данные причины в течение 3 месяцев.
Заявитель может устранить данные причины в указанный срок, попросить о продлении срока. Если же причины не устраняются в оговоренный срок или вовсе не могут быть устранены, регистратор подготавливает и направляет заявителю отказ в проведении госрегистрации.
Получение документов
Если регистратор провел проверку документов и внес запись в ЕГРН о переходе права, то в указанный в расписке срок заявитель получит Выписку из ЕГРН и оригиналы правоустанавливающих документов. С даты регистрации права он — полноправный собственник квартиры.
Госрегистрация права собственности на квартиру является подтверждением законного владения ей. Хозяин получает законную возможность осуществлять все права собственника квартиры.