В свое время мы сделали в квартире популярный несколько лет назад евроремонт с перепланировкой. Были молодыми и не позаботились об оформлении соответствующих документов, не узаконили произведенные изменения. Около месяца назад решили продать квартиру и осознали, сколько дополнительных документов нам придется оформлять для проведения сделки. Данная статья полностью посвящена теме, связанной с перепланировкой. Здесь я дам ответы на такие важные вопросы, как:
- Что такое перепланировка?
- Как продать квартиру с неузаконенными изменениями?
- Последствия от покупки квартиры с не оформленной перепланировкой;
- Какая перепланировка считается законной?
- Перепланировка и ипотека.
Оглавление
Что такое перепланировка?
Перепланировка в квартире – это изменение общей конфигурации помещения. Для проведения данного процесса необходимо предварительно получать специальное разрешение.
Изменения, полученные после перепланировки, в обязательном порядке вносятся в технический паспорт.
Существуют определенные виды работ, которые запрещается проводить по установленному российскому законодательству. Если собственник нарушает их, он не сможет узаконить ранее изменения, проведенные в помещении. Перепланировка бывает двух видов:
- Простая – перенос несущих перегородок, выполнение проемов, заделка дверных проемов.
- Сложная – здесь работы проводятся по специальному проекту. Допускается увеличение жилой площади посредством присоединения дополнительных помещений.
Если не оформить и не получить на руки специального разрешения и не узаконить конструкционные изменения, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.
Продажа квартиры с незаконной перепланировкой
Если изменения никому не мешают, если есть все требуемые документы, и представители БТИ прекрасно знают о перепланировке, сделка осуществляется в стандартном порядке.
Продажа жилья с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости примерно на 10% выше от средней по рынку.
Если изменения не оформлены, стоимость, наоборот, снижается примерно на 10%. Если покупателя устраивают проведенные изменения, он может приобрести квартиру. Здесь будет осуществлена покупка жилого объекта с обременениями.
Современное законодательство не запрещает заключать сделки с жилыми помещениями такого плана.
При этом контролирующий орган имеет право признать проведенную ранее сделку недействительной.
Чтобы продать квартиру с осуществленной перепланировкой в обычном порядке, продавец должен выполнить следующие действия:
- Регистрация перепланировки.
- В БТИ нужно запросить выписку из кадастровых бумаг и справок.
- Получаются копии кадастрового плана и справок с техническими характеристиками.
- Собранные бумаги передаются в такие административные организации, как ЖЭУ и СЭС.
- Оплачивается штраф.
- Получение в БТИ нового официального кадастрового паспорта.
Перед проведением сделки, связанной с продажей квартиры, нужно подготовить такие бумаги:
- Документы на жилое помещение;
- Паспорта участников сделки;
- Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
- Акт по приему-передаче объекта недвижимости.
Покупка жилья с незаконной перепланировкой – последствия
Обязанность оформлять перепланировку лежит исключительно на собственнике. Он может выполнить переустройство без оформления документов и жить с подобными не оформленными изменениями сколько угодно. Но в будущем это обязательно даст о себе знать.
Все самые важные характеристики жилого помещения должны быть обозначены в паспорте БТИ и кадастровых документах. Данные документы обязательно должны быть оформлены в процессе вступления в права собственности.
Если в квартире проводится перепланировка, меняются общие характеристики квартиры, это делает документы недействительными. Соответственно, собственник, желая тем или иным образом распорядиться недвижимостью, окажется в достаточно затруднительном положении.
Если же оставить все, как есть, в будущем квартиру не получится продать, заложить или передать по наследству. Единственным выходом в подобной ситуации будет продажа жилья со значительной скидкой. Она дается покупателю для того, чтобы он самостоятельно провел необходимые согласования и оформил положенные документы.
Штрафы и санкции
Невозможность провести сделки с жильем – это не единственная проблема, вытекающая из отсутствия оформления перепланировки. Как было сказано выше, за данное нарушение собственнику может быть назначен штраф:
- Частное лицо – 2-2,5 тысячи рублей;
- Должностное лицо – 4-5 тысячи;
- Юридическое лицо – 40-50 тысяч.
Если проведенные изменения нанесли материальный или физический ущерб иным лицам, штрафы автоматически увеличиваются в несколько раз. Обычному человеку может быть выписана сумма до 5 тысяч, должностному до 50 тысяч, а юридическое лицо может получить штраф суммой до 300 тысяч рублей.
Если в суде будет доказано, что жильцы квартиры или соседи серьезно пострадали от незаконного переустройства, может наступить уголовная ответственность.
Как и когда оформлять перепланировку?
Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения. Проводить оформление ранее проведенного незаконного переустройства сложно, но это реально.
Порядок проведения легализации после выполненного переустройства мало, чем отличается от того, что проводится в стандартном порядке. Чтобы узаконить ранее проведенное преобразование жилья, потребуется собрать следующие документы:
- Заявление на оформление переустройства;
- План и экспликация комнат в жилом помещении;
- Правоустанавливающие документы на недвижимость и заверенные у нотариуса копии;
- Согласия лиц, проживающих в помещении;
- Техпаспорт на квартиру;
- Официальное разрешение на изменения, полученное в органе надзора за архитектурными и историческими памятниками.
Данный перечень бумаг регулируется современным жилищным кодексом РФ, ст. 26.
Вместе с собранными документами требуется обратиться в специальную городскую жилищную инспекцию и дождаться визита инспектора. Профессионал засвидетельствует фактическое несоответствие квартиры с вариантом, который прописан в паспорте.
Через определенное время сотрудники жилищной инспекции могут дать согласие и внести изменения в план или отказать, приведя веские аргументы.
Сроки официального согласования, стоимость процедуры и ее объем напрямую зависят от вида проведенной перепланировки. Простой вариант переустройства осуществляется на основании эскиза и технического паспорта. Сложный разрабатывается специалистами в нескольких разных инстанциях.
Разрешенные перепланировки
Есть несколько видов перепланировок, которые могут быть разрешены без проблем. Быстро и просто согласовать можно такие работы:
- Расширение жилых комнат на вспомогательные помещения и коридоры. Данное разрешение не распространяется на кухни и на санузлы.
- Перенос перегородок, которые не относятся к категории несущих.
- Устройство кухни в виде ниши.
- Замена ранее установленной сантехники на аналогичное. Допускается перенос подобного оборудования только в рамках «мокрой» зоны.
- Устройство проема в перегородке, которая не является несущей, проведение ее демонтажа.
- Утепление и остекление балкона.
- Изменение конструкция напольных покрытий.
Немного сложнее согласовать такие изменения в квартире, как:
- Проем в стенах, которые относятся к категории несущих;
- Демонтаж подоконных блоков;
- Объединение нескольких квартиры;
- Обустройство проема в перекрытии;
- Устройство второй ванны или туалета в жилом помещении;
- Обустройство отдельного входа в квартиру.
Эскиз или проект по перепланировке
В прямой зависимости от сложности выполненных работ, одни виды перепланировки согласуются по проекту, какие по эскизам. Если планируется провести сложные переустройства, дополнительно может потребоваться официальное техническое заключение.
В этом документе сотрудники специальных организаций дают ответы на вопросы, можно ли проводить запланированные работы, не будет ли причинен урон важным конструкциям. Вот несколько отличий между эскизами и проектами по перепланировке:
- Эскиз – выполненный от руки рисунок, в котором отражаются проведенные или запланированные изменения. Рисуется он на копии ранее полученного поэтажного плана БТИ;
- Проект не выполняется самостоятельно. Это настоящая брошюра, которая состоит из нескольких разделов, пояснительных записок и чертежей.
Если эскиз просто отражает изменения, то главной целью проекта является показать, как было проведено переустройство и не нанесло ли оно ущерба соседям или зданию.
Составление проекта по перепланировке требуется доверять профессионалам специальных компаний. У них должна быть лицензия на проектирование сооружений 1 и 2 уровня сложности.
Сложные профессиональные проекты обязательно нужно составлять в таких случаях:
- Изменение функционального расположения помещений. Например, перенос кухни в гостиную.
- Создание дополнительного санузла.
В подобном проекте должны быть прописаны особенности прокладки труб, вентиляции и канализации. Обозначаются особенности проведенных или запланированных гидро- и звукоизоляционных работ.
Перепланировка и ипотека
Если человек планирует по ипотеке приобрести перепланированную квартиру, он должен обратить внимание на то, чтобы характеристики объекта совпадали с той информацией, что отражается в инвентаризационной и правоустанавливающей документации.
Несмотря на подобную согласованность, не все банки желают давать кредиты на недвижимость, где была проведена и не узаконена перепланировка. Причина в том, что всегда присутствует риск не пройти согласование в уполномоченным службах.
Кроме того, заемщик может не исполнить положенные обязательства по причине возникновения дополнительной нагрузки материального плана. Еще одним фактором является то, что страховщик в подобной ситуации автоматически увеличивает взносы по страхованию. Это важное и обязательное правило, которое соблюдается при оформлении ипотеки.
Если жилая недвижимость куплена в кредит, собственник не имеет права проводить ремонтные работы, напрямую связанные с перепланировкой до полной выплаты займа.
До выплаты ипотеки собственником является кредитор. Положенные изменения можно будет осуществлять только с согласия банка. Для его получения нужно выполнить следующие действия:
- Подготовить грамотный проект;
- Схему нужно предоставить в банк для согласования;
- Заранее готовится запрос на переустройство.
Если выполнить все правильно, финансовая организация быстро одобрит проведение в жилом помещении запланированного переустройства.
Заключение
- Изменения, полученные после перепланировки вносятся в техпаспорт.
- Если не получить специального разрешения и не узаконить переустройство, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.
- Продажа жилой недвижимости с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости выше от средней по рынку примерно на 10%.
- За проведение незаконного переустройства положен денежный штраф. Сумма зависит от того, кто и в каком помещении провел разные изменения.
- Если в суде будет доказано, что жильцы или соседи серьезно пострадали от незаконных изменений, может наступить уголовная ответственность.
- Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения.