Переуступка права аренды земельного участка (ЗУ) – добровольное предоставление арендатором всех своих прав и обязанностей по аренде земли иному заинтересованному лицу. Как оформлять передачу, нужно ли согласие собственника, чем отличается от субаренды, сколько это стоит, каковы взаимоотношения сторон? Будем искать ответы на все поставленные вопросы.
Оглавление
Понятие об аренде ЗУ
Переуступка – сделка, производная от первичного договора аренды, при совершении которой у ЗУ появляется новый арендатор.
Поэтому для понимания переуступки сначала следует рассмотреть понятие аренда.
Собственник может как сам использовать участок, так и передавать его в аренду с целью извлечения прибыли.
Договор аренды – это соглашение, письменно закрепляющее права и обязательства сторон при временном и возмездном использовании земли, являющейся предметом аренды. Стороны соглашения именуются арендодатель (владелец) и арендатор (временный пользователь).
Стороны договора
Арендный договор совершается между:
- властными органами и юридическими или физическими лицами;
- двумя юр. лицами;
- двумя физ. лицами;
- юр. лицом и физ. лицом.
Иногда арендатор или арендодатель могут быть представлены множественностью лиц.
Предмет аренды
Участок, передаваемый в аренду, четко и детально описывается в договоре. Называют все его идентифицирующие признаки, как-то:
- адрес местоположения участка или указание направления и расстояния его до объекта, являющегося ориентиром;
- уникальный номер в кадастре;
- земельная категория;
- площадь;
- наличие строений, сооружений;
- наличие любых ограничений/обременений.
Условия договора
В документе прописывают главные регламентирующие пункты:
- как может арендатор использовать ЗУ;
- стоимость аренды и порядок оплаты;
- срок действия;
- права и обязанности при арендных отношениях;
- степень ответственности и разрешение споров.
Дополнительные пункты включаются в договор при необходимости или важности их для сторон. Среди таких условий может указываться возможность или запрет на переуступку права аренды.
Цена договора
Величина платы за использование ЗУ устанавливается одним из перечисленных способов:
- по итогам торгов;
- исходя из кадастровой стоимости с применением корректировочных коэффициентов;
- при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
- при достижении согласия сторон.
Срок договора
С учетом срока действия соглашение причисляется к краткосрочным (менее одного года), к долгосрочным (от одного года) и к неопределенным по сроку.
Передача ЗУ
Согласно ст. 556 ГК РФ, ЗУ передается во временное пользование по передаточному акту с подробным описанием его состояния. В современных договорах в качестве приложения к акту стали использовать фотоматериалы.
Вступление договора в силу
Начало действия документа приходится на день его подписания. Исключение составляет договор со сроком аренды от одного года. Действие такого договора начинается с даты госрегистрации.
Учитывая, что земельные правоотношения чаще всего носят продолжительный характер, практически все договоры аренды регистрируются.
Переуступка права
Все вышесказанное о первичной аренде будет касаться нового арендатора после перехода к нему права аренды на основании договора уступки. К нему перейдут все права и обязанности по первичному договору аренды.
Людям, не сталкивающимся с арендой, не всегда легко заметить смысловую разницу в сочетаниях слов субаренда и уступка права. Оба эти понятия прочно привязаны к арендным отношениям. Несмотря на некоторую общность возникновения этих прав, их суть и правовые последствия значительно отличаются.
Что происходит при субаренде
При субаренде основной арендатор предоставляет за плату арендуемый им самим ЗУ во временное пользование некоторому третьему лицу (субарендатору). Такая сделка может заключаться только с разрешения владельца ЗУ. Разрешение на субаренду обычно выдается при условии перечисления доли субарендной платы в пользу собственника земли.
Первичный арендатор и субарендатор закрепляют договоренность подписанием договора субаренды. Одним из вариантов подтверждения согласия арендодателя может являться его подпись в этом договоре.
Всю ответственность по первичному договору перед основным арендодателем несет основной арендатор, даже когда в субаренду передан полностью весь участок.
Субарендатор делает регулярные отчисления в пользу арендатора в сумме, указанной в субарендном договоре.
Что происходит при переуступке
При переуступке арендатор полностью отказывается от притязаний на пользование земли и делегирует свои права и обязанности по действующему договору новому арендатору.
С началом действия соглашения о переуступке у бывшего нанимателя ЗУ все договорные отношения с арендодателем прекращаются. У нового же арендатора они, соответственно, возникают.
Сведения о переуступке права поступают арендодателю в порядке уведомления. Это применяется, если в договоре нет других связанных с переуступкой условий. При этом в согласии собственника нет необходимости. Уведомление производится уже после начала действия переуступки. Но арендатор должен убедиться, что уведомление получено.
Бывший арендатор вправе получить отступные за отказ от аренды участка. В отличие от субарендных платежей, этот платеж является единовременным и единственным. Размер его устанавливается по договоренности сторон.
Порядок оформления
Переуступка прав аренды на землю совершается в несколько этапов. Надо понимать, что переуступка может быть произведена только в отношении всего участка в целом.
ВАЖНО! Если целью уступки права является передача прав аренды на часть ЗУ, сначала с разрешения собственника производится раздел участка на два самостоятельных. Вновь образуемые участки должны быть сформированы и поставлены на кадастровый учет.
Переговоры
Между старым и новым арендаторами ведутся переговоры, при которых обсуждаются все значимые аспекты переуступки.
Предыдущий арендатор предоставляет новому пользователю для изучения функционирующий договор аренды ЗУ. Тому следует пристально изучить пункты договора и сосредоточиться на следующем:
- кто собственник участка;
- кто временный пользователь земли;
- учтен ли ЗУ, есть ли у него кадастровый номер;
- срок действия;
- наличие регистрации права аренды (при длительном сотрудничестве);
- назначение ЗУ;
- под какие цели его можно использовать;
- стоимость аренды и порядок оплаты;
- есть ли ограничения в пользовании ЗУ.
Также при первичных переговорах обсуждается и стоимость переуступки, которую надо оплатить предыдущему пользователю. Стоимость договорная, но в качестве базы обычно применяют размер арендной платы. Например, плата за уступку может составлять сумму ежемесячной/трехмесячной/годовой арендной платы.
Оформление уступки
В собственных интересах новому арендатору до совершения уступки нужно проверить в справочной информации на сайте Росреестра данные о ЗУ, кто собственник, кто арендатор, наличие/отсутствие обременений. В ЕГРН аренда ЗУ регистрируется как обременение права собственности.
Переход права временного возмездного пользования к новому арендатору оформляется письменным договором/соглашением об уступке права.
Этот документ содержит сведения об обоих пользователях, о собственнике участка, об основном договоре аренды, адресные ориентиры ЗУ, его характеристики, стоимость уступки, место и дата его совершения.
Договор об уступке берет начало с подписания его сторонами, за исключением уступки по долгосрочному варианту. Он вступает в действие со дня его госрегистрации.
Ссылка на образец договора уступки дана в конце статьи.
Госрегистрация договора
Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.
Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.
Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:
- заявление о регистрации;
- договор аренды;
- договор о переуступке;
- нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
- нотариальное согласие супруги физ. лица;
- полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
- учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
- документ об оплате госпошлины.
После проведения регистрации в ЕГРН появится запись о новом арендаторе. Со дня внесения записи у участка появляется субарендатор.
Отношения с собственником участка
Собственник считается извещенным о смене арендатора при получении зарегистрированного договора о переуступке права.
Арендодатель не может поменять условия договора аренды из-за смены арендатора. Изменения в документ вносятся в порядке, установленном его условиями, либо по решению суда.
По договоренности сторон (закон этого не требует) может заключаться новый договор аренды либо допсоглашение к существующему.
При переуступке права положение владельца ЗУ тоже не должно быть ухудшено. Он продолжит осуществлять права собственника и может расторгнуть сделку при несоблюдении новым арендатором своих обязательств.
Отдельные особенности и нюансы
Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:
- переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
- уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
- уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
- уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
- право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.
Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.