Спрос на частные дома в стране с каждым годом растет. Появляется много коттеджных поселков вблизи населенных пунктов, которые строятся не только силами граждан, но и застройщиками. При невозможности приобрести такой домик за имеющиеся средства многие граждане предпочитают получить ипотечный заем. Но в России за последние несколько лет постоянно изменяются процентные ставки по кредитам. В настоящее время они значительно снижены по данному виду кредитования. И такая ситуация наводит многих на мысль о возможности рефинансировать имеющийся кредит под более выгодные условия.
Рефинансирование
Под данным понятием рассматривается процедура получения нового кредита для погашения имеющегося займа на более выгодных условиях для заемщика. Данная банковская операция может происходить как внутри одного банка, так и в разных кредитных организациях. Многие банки предоставляют возможность погасить не только один кредит, а объединить несколько и все их рефинансировать в один.
Важно не путать рефинансирование с реструктуризацией долга, когда договор не перезаключается, а к нему составляется дополнительное соглашение, изменяющее некоторые условия по выплатам, график платежей. Рефинансирование – это всегда заключение нового кредитного соглашения.
При оценке банком предлагаемого к рефинансированию кредита, в первую очередь, важны следующие моменты:
- стоимость недвижимости, которая будет передана в залог;
- ликвидность передаваемого залога, то есть как быстро его можно будет реализовать по указанной в оценке рыночной цене.
Обычно частный дом с земельным участком не считается быстро ликвидной недвижимостью. Поэтому банки предлагают высокие ставки по этому виду кредита, а соответственно, и при рефинансировании подобных видов займов.
Однако тут есть несколько вариантов:
- его можно рефинансировать потребительским займом, но только в том случае, если разница по процентной ставке действительно существенна;
- при рефинансировании ипотечного займа в залог можно предоставить более ликвидную недвижимость, например, жилую квартиру, главное, чтобы она соответствовала по стоимости получаемому займу.
Используя второй вариант, можно добиться следующих результатов:
- Удастся получить более низкую процентную ставку, что поможет существенно сэкономить на переплачиваемой сумме денежных средств.
- Экономия на имущественном страховании. За квартиру стоимость страхового полиса будет значительно ниже, чем стоимость полиса за частный дом.
Учитывая возможную экономию, наиболее выгодным вариантом является при рефинансировании ипотеки на дом оформить в залог банку квартиру.
Требования к недвижимости
При подаче заявки в кредитные организации с просьбой рефинансировать ипотеку на частный дом нужно руководствоваться следующим:
- земельный надел и возведенный на нем частный дом являются неделимыми, поэтому должны рассматриваться как единый объект при оформлении их в залог;
- банк не может реализовать с торгов только дом или земельный надел в случае, если заемщик не будет отвечать по своим обязательствам;
- если в банк был заложен земельный надел, а впоследствии на нем был возведен дом, то кредитная организация сможет реализовать землю с торгов только вместе с домом;
- при кредитовании частных домов банк всегда рискует остаться без залогового имущества по не зависящим от собственников причинам: пожар, стихийное бедствие.
Учитывая все эти особенности, банки предъявляют следующие требования к залоговой недвижимости:
- Жилой дом должен быть оформлен и зарегистрирован в государственном реестре положенным образом и иметь все необходимые документы.
- На землю и на дом не должно быть наложено никаких иных обременений, кроме оформляемого залога.
- Если требуется предоставление денежных средств на строительство нежилых объектов к дому, то они кредитуются не ипотечным займом, а другими банковскими услугами.
Если заемщик предоставляет вместо частного дома другую квартиру, то к ней предъявляются следующие требования:
- Она должна иметь рыночную стоимость по проведенной экспертной оценке не ниже, чем сумма, выдаваемая к рефинансированию.
- Квартира не должна иметь никаких обременений.
- Жилой дом, в котором расположена квартира, не должен входить в перечень аварийных домов, а также готовящихся под снос.
С учетом данных требований предоставление квартиры под залог банка при рефинансировании будет намного выгоднее и проще. В первую очередь, квартира обладает более высокой ликвидностью, за счет чего банк может предоставить вполне приемлемые и даже выгодные условия рефинансирования. В то же время существенно облегчится процедура снятия одного обременения и наложения нового на другое жилье.
Требования к заемщику
При рассмотрении заявки банки предъявляют примерно одинаковые требования, хотя некоторые кредитные организации могут иметь более строгие или широкие рамки. К основным требованиям относятся:
- Возраст заемщика, который должен быть не менее 21 года и не старше 65 лет. В зависимости от срока, на который оформляется заем, верхняя граница возраста может быть занижена или завышена.
- Хорошая кредитная история, отсутствие просрочек по платежам, в том числе за коммунальные услуги, налоги и прочие обязательные платежи.
- Наличие стабильного высокого дохода, а также трудоустройство на последнем месте работы не менее 6 месяцев.
Также могут быть предъявлены и другие требования на усмотрение банка и в зависимости от определенной ситуации.
Документы
Для проверки всех предъявляемых требований к недвижимости и самому заемщику каждый банк при рассмотрении заявки на рефинансирование просит предоставить ему следующие бумаги:
- Выписка из ЕГРН об объекте, передаваемом в залог, а также о том, который был приобретен по ипотечному займу. При наличии возведенной постройки выписка предоставляется также и на нее. Этот документ отражает фактического собственника недвижимости, а также содержит сведения об имеющихся обременениях.
- Кадастровый план участка.
- Техническая документация на жилые помещения.
- Правоустанавливающие бумаги, на основании которых было оформлено и зарегистрировано право собственности.
- Экспертная оценка закладываемой в залог банка недвижимости.
- Личный паспорт заявителя.
- Его ИНН, СНИЛС.
- Копия трудовой книжки, где зафиксировано последнее его место работы.
- Ипотечный договор с другим банком, оформленный ранее.
- Справка об остатке задолженности по этому займу.
- Заявление на рефинансирование имеющегося ипотечного займа с указанием необходимой суммы, срока действия договора, а также залоговой недвижимости.
- Бумаги, свидетельствующие о семейном положении гражданина.
- Оформленное у нотариуса согласие супруга или других долевых владельцев недвижимости, передаваемой в залог.
Также могут потребоваться и некоторые бумаги на усмотрение банка. На основании полученной заявки банк принимает решение о возможности рефинансирования имеющегося ипотечного займа. Далее подписывается новое кредитное соглашение, целью которого является обязательное погашение имеющегося займа.
Залог обязательно подлежит имущественному страхованию в момент подписания данного договора и должен страховаться на протяжении всего срока действия соглашения. После подписания всех документов новый банк перечисляет денежные средства на расчетный счет первой кредитной организации, а заемщик пишет заявление туда о полном досрочном погашении займа. В таком порядке происходит процедура рефинансирования.
Совершая данный вид банковской операции, важно помнить, что в ходе нее заемщик обязательно должен получить выгоду с учетом всех затрат на страхование и оценку. Если прибыли не получилось, то смысла в совершении данной операции не было. Поэтому важно просчитать все заранее перед оформлением.
