Ответ на вопрос «Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом?» — да, можно. Если только продавец найдет покупателя, который захочет купить жилье, находящееся пока в залоге у банка. Это непросто. Либо квартира должна быть супер хорошей, либо придется предоставлять какие-то скидки, преференции. Иначе зачем это, если рынок свободного жилья насыщен?
Оглавление
Предыстория
Став счастливым владельцем собственного жилища по ипотеке несколько лет назад, сегодня попали в непредвиденную ситуацию:
- потеряли работу;
- серьезно заболели, а страховки нет;
- развелись;
- жилье не устраивает, или надо срочно расширяться;
- переезжаете в другой город насовсем.
Что делать, если на текущий момент нет никакой возможности оплачивать заем дальше и требуется продать квартиру, находящуюся в залоге? Какие законные схемы существуют для таких сделок и в каких случаях потери должника будут минимальными, попробуем разобраться.
Задолженность по ипотеке
Просроченная задолженность по ипотечному кредиту возникает на следующий день после неуплаты в указанный в графике день. Автоматически, без участия банковского работника, включается механизм штрафов, пеней, предусмотренных кредитным договором за просрочку платежа. Кроме этого, до погашения на них начисляется такой же процент, как по основному долгу.
Поэтому, как только почувствовали, что возникли серьезные проблемы и надо продавать жилье, мобилизуйтесь и сделайте текущий платеж вовремя. И тогда у вас будет хотя бы месяц на совместное с банком решение по выходу из сложной ситуации. Если этого не сделать, то вы почувствуете на себе, что такое сложный процент.
Разрешение банка
Пока квартира находится в залоге, распоряжаться ей без согласия залогодержателя нельзя. Это четко прописано в кредитном договоре и договоре залога.
Поэтому срочно извещаем банк о намерении продать квартиру и просим его согласия на сделку. Т.к. за окном кризис, кредитные организации достаточно спокойно реагируют на продажу объекта залога и предоставляют разрешение.
Должник и кредитор должны обсудить главный вопрос: кто из них будет продавать квартиру? Только после этого можно предпринимать дальнейшие действия.
Что выгоднее заемщику: наблюдать, как банк продает его жилье, или продавать его самому? Чтобы разобраться, нужно ответить на 2 вопроса: какие цели у кредитора, а какие у должника. Они разные.
Если продавец — кредитор
Цель банка — закрыть задолженность заемщика по ипотеке как можно быстрее, т.е. вернуть себе свои деньги. Поэтому объект залога выставляется на продажу по ликвидационной стоимости, установленной оценщиком.
Она определяется как цена, за которую объект залога можно продать очень быстро и с минимальными затратами. Ее размер примерно на 20-25 процентов ниже рыночной. Если квартира по этой цене не продается в течение установленного времени (например, за 1 месяц), ее цену снижают.
В результате продажи квартиры вполне может оказаться, что полученные средства не закрывают долг полностью. Т.е. заемщик потерял жилье и остался еще должен банку какую-то сумму.
Если продавец — должник
В отличие от залогодержателя, цель должника — продать свое жилище так, чтобы полностью закрыть задолженность по ипотеке и вернуть себе большую часть внесенного за нее первоначального взноса. И сделать это как можно быстрее, но не слишком сбрасывая цену. Уплаченные по кредиту проценты потеряны безвозвратно, от этого никуда не денешься. Это прямые убытки.
Продажа объекта залога
Если кредитор и заемщик сошлись на том, что продавать жилье будет сам должник, необходимо срочно искать того, кто ее купит. А лучше это было сделать еще вчера.
Как можно продать квартиру, если она в ипотеке? Есть три законных схемы. Использование каждой из них зависит от того, кто станет покупателем: человек, имеющий собственные средства на покупку, или человек, собирающийся ее купить в кредит.
Схемы реализации жилья
Заемщик может самостоятельно продать квартиру, используя схемы:
- с использованием банковских ячеек при продаже квартиры с большим долгом заемщика перед банковской организацией;
- с использованием аванса при продаже квартиры с небольшой задолженностью перед банком;
- с использованием замены должника при продаже квартиры покупателю, который имеет средства только на погашение долга продавца перед банком.
Рассмотрим подробно все три способа. Но помним, что при любом из них сначала получаем согласие банка-кредитора.
Задолженность большая, используем банковские ячейки
Вы чудом нашли покупателя, у которого есть собственные средства, и ему так понравилась ваша обитель, что он готов купить ее, отдав часть денег в погашение остатка долга заемщика.
Для понимания лучше использовать конкретные цифры. Предположим, рыночная цена квартиры составляет 4 млн. руб. Непогашенный остаток – 1,9 млн. руб. Задолженность очень большая.
Пошаговая инструкция такой сделки:
- с разрешения залогодержателя заемщик и покупатель заключают договор купли-продажи с условием о возможности досрочного погашения залога;
- деньги, уплачиваемые продавцом, закладываются в две банковских ячейки: в первую закладывают сумму задолженности перед банком по кредиту – 1 900 000 руб., во вторую – сумму стоимости квартиры за вычетом долга – 2 100 000 руб.;
- стороны подают заявление и необходимые документы в МФЦ для регистрации перехода права на квартиру к новому собственнику;
- после регистрации перехода права кредитное учреждение получает денежные средства из первой ячейки – 1 900 000 руб. в счет досрочного погашения задолженности по кредиту;
- вернув свои средства, банк дает новому собственнику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с объекта;
- покупатель снимает залог с квартиры и становится полноправным ее собственником;
- продавец получает доступ к ячейке, в которой находится 2 100 000 руб.
Минимальный срок проведения всей операции – от 3 недель.
Задолженность небольшая, используем аванс
Рыночная стоимость квартиры, как и в предыдущем примере – 4 млн. руб. Но непогашенный остаток составляет только 400 000 руб.
Пошаговая инструкция такой сделки:
- с разрешения банка залогодатель и покупатель заключают предварительный договор купли–продажи с условием внесения аванса в счет стоимости квартиры в размере 400 000 рублей;
- стороны вместе идут в банк и производят досрочное погашение кредита;
- банк, получив свои деньги, дает заемщику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с квартиры;
- после снятия залога стороны подписывают обычный ДКП и направляются в МФЦ, где подают заявление на регистрацию перехода права собственности.
После проведения госрегистрации покупатель станет полноправным собственником квартиры, в подтверждение чего ему выдадут ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН.
Минимальный срок проведения всей операции– от 3 недель.
Замена ипотечных заемщиков
Эта схема используется, если собственных денежных средств у покупателя мало, но достаточно, чтобы погасить долги продавца перед кредитором.
Пошаговая инструкция такой сделки:
- покупатель собирает и подает в банк необходимые документы для одобрения его кандидатуры в качестве нового заемщика;
- пока происходит одобрение по будущему заемщику, старый должен исправно выплачивать кредит. Если возникнет просроченная задолженность, банк не разрешит замену заемщиков до ее ликвидации;
- после получения разрешения банка на сделку стороны переходят к переоформлению займа;
- старый заемщик подает в банке заявление о досрочном погашении ипотеки переданными ему для этой цели средствами покупателя. Будущий заемщик подает заявку на получение ипотечного кредита в размере, составляющем разницу между стоимостью квартиры и переданной бывшему заемщику суммой;
- кредитное учреждение производит операции по смене заемщика и выдает предыдущему должнику справку о закрытии ипотеки, а вновь испеченному — кредитный договор с графиком платежей;
- стороны подписывают ДКП;
- сумма полученного новым заемщиком займа закладывается в ячейку;
- оформляется договор о залоге с новым заемщиком;
- стороны производят перерегистрацию права собственности на квартиру к новому собственнику.
При смене заемщика нет необходимости снятия обременения с квартиры, чтобы ее продать. Она все равно будет находиться в залоге у банка, только по новой закладной.
Минимальный срок проведения всей операции по продаже квартиры – от 1 месяца.
Сложности при продаже квартиры, находящейся в ипотеке
Рассмотренные схемы – это только схемы, действующие при удачном стечении обстоятельств и в идеальных условиях. На практике возникает множество разных препятствий, «неудобных» сделок, затягивающих весь процесс. Возникают они, как правило, в самый неподходящий момент и на любом этапе.
Но самым главным препятствием является отсутствие желающих купить вашу ипотечную квартиру.
Что же, кроме этого, может замедлить процесс:
- использование покупателем маткапитала;
- покупатель – военный ипотечник (такая сделка может вообще не состояться);
- с трудом найденный покупатель не устраивает банк (при замене заемщика);
- продажа требует нотариального удостоверения;
- квартира покупается несколькими покупателями;
- в квартире первым заемщиком произведена перепланировка, о которой узнал банк (при замене заемщика);
- требуется согласие органов опеки;
- покупатель на каком-то этапе отказался от покупки или выдвинул новые условия;
- и пр.
Несмотря на трудности реализации залоговой квартиры, не доверяйте это делать банку, продавайте сами. Иначе лишитесь и жилья, и денег. А если будете продавать сами, есть шанс на вырученные деньги купить квартиру подешевле