Для осуществления экономической хозяйственной деятельности предпринимателям и предприятиям требуются площадки, на которых они смогут размещать свои услуги или товары, даже при осуществлении ритейла и дистанционном приеме заказов нужны складские помещения или хотя бы небольшой офис.
Чаще всего предпринимательские лица заключают договор аренды недвижимого имущества, но такая процедура требует крайне избирательного подхода к арендодателям, самим помещениям, проверке правомерности прав собственника, наличию или отсутствия ограничений и обременений, а также правильного оформления сделки. Об этом наш материл.
Оглавление
Что такое договор аренды и чем отличается от найма?
Договоры аренды и найма имеют одинаковую суть — передача за оговоренную плату и на определенных условиях недвижимости во временное пользование и владение без полномочия распоряжаться.
Разница — сделка о найме заключается с физическими лицами (обычно речь идет о сдаче в наем жилых объектов), а аренда — с экономическими субъектами о сдаче для пользования нежилых помещений: для осуществления деятельности фирм и ИП.
В любом случае права нанимателей и арендаторов ограничены владением и пользованием — они не могут распоряжаться арендуемым или нанимаемым имуществом (т. е. продавать, дарить, менять, передавать по завещанию и т. д.)
На практике собственники редко заключают сделку о найме — в целях уклонения от подоходного налогообложения. Когда же речь идет об аренде, этот документ обязателен, поскольку арендная плата является существенной статьей расходов предпринимателей и включается в данные налогового учета.
Законодательство
В 606 статье Гражданского кодекса указано, что сторонами договора аренды являются арендодатель и арендополучатель (арендатор). Предмет сделки — передача имущества арендодателем на платной основе арендатору во временное пользование или владение либо пользование с владением.
К недвижимым объектам, которые можно арендовать, относятся:
- земля;
- здания и сооружения;
- помещения;
- имущественные комплексы.
Какой бы доход арендатор не извлек, пользуясь арендованным объектом, эти блага являются его собственностью, арендодатель не может на них претендовать.
Условия договора
Объекты
Объект аренды должен быть таким образом описан в тексте сделки, чтобы ни у кого не возникло сомнений в индивидуальности и уникальности этой недвижимости. Если из описаний имущества возникают сомнения в его идентификации, сделка не признается заключенной.
Стороны
Представляющим недвижимость для пользования могут быть:
- собственник объекта;
- его законный представитель, т. е. лицо, представляющее интересы без специально заверенного документа, — например, родитель несовершеннолетнего ребенка;
- уполномоченный представитель — по оригинальной нотариальной доверенности; можно пользоваться копией, также нотариально заверенной.
Арендатором может выступать любое лицо.
О договоре
Если аренда будет длиться более года или одной из сторон отношений является предприятие, необходимо оформить соглашение в письменном виде.
Все договоры аренды недвижимости регистрируются в Росреестре.
Все операции по государственному признанию прав на имущество возложены на ведомство Министерства экономического развития России — Росреестр (ФСГРКК). В отделения этого учреждения и подаются заявки на новые записи в реестры прав.
В качестве поддержки на всей территории России действуют многофункциональные оперативные центры «Мои документы», которые также занимаются приемом запросов на государственные юридические действия.
В 218 Федеральном законе, принятом в 2015 году 13 июля, содержится регламент со всеми нюансами регистрации. Согласно этому акту, срок рассмотрения и осуществления регистрационных действий зависит от способа подачи документов и оказываемых услуг — отдельная запись права либо одновременно осуществление и кадастрового учета, и запись права собственности.
Срок отсчитывается от момента представления заявления — операционист обязан выдать соискателю расписку с датой и временем приема документации. Если гражданин подал заявку через МФЦ либо отправил почтовым письмом или по электронному телекоммуникационному каналу связи, то также формируется и выдается расписка — в бумажной или компьютерной форме — правило 18 статьи 218 закона.
Стандартные сроки для регистрации нового права собственности или изменения данных в реестре — от 5 до 12 дней без учета выходных и праздников (трудовые дни), т. е. максимальный период ожидания составляет 2 недели.
Обычно 2 недели длится операция по постановке на кадастр и внесению записи в ЕГРН заявлений, поданных через центры «Мои документы», поскольку они являются посредниками между населением и государственными структурами. При обращении непосредственно в структуры Росреестра срок будет меньше.
Период аренды
В некоторых случаях законодательство устанавливает максимальные и минимальные периоды, на которые может заключаться договор аренды.
При общих условиях срок аренды избирается сторонами по своему усмотрению, а также возможно составление соглашения без конкретного срока — с правом в любой момент (за 3 месяца осведомив вторую сторону) прекратить отношения.
Другие особенности
Недвижимость передается во владение и пользование со всеми инвентаризационными документами к ней.
Если на помещении есть ограничения (обременения), то арендодатель обязан сообщить о них до заключения сделки.
Обременение в первую очередь затрагивает право распоряжения недвижимостью, сохраняя за лицом владение и пользование, и подразделяется на категории:
- арест;
- залог;
- аренда;
- найм;
- рента;
- доверительное управление;
- сервитут.
Есть и другие виды ограничения, менее императивные, например, право наследования первой очереди, право на часть совместно нажитых вещей и пр.
Для арендатора важно знать, находится ли помещение под рентой, — к примеру, необходимо содержать рентополучателя по договору пожизненного иждивения, или применяется ли к объекту сервитут — право пользование объектом третьими лицами. Наиболее яркий пример — земельный публичный сервитут, когда частный участок лица необходим другим гражданам для нормальной жизнедеятельности: проложить через него трубопровод, провести коммуникации, выходить к водоему и пр.
Приносит неудобство такое ограничение, как залог. Если собственник получил ипотечный кредит и приобрел на его средства недвижимость, то до полной выплаты задолженности жилье будет находиться под обременением — в качестве гарантии перед кредитором-банком.
В целом, договор аренды недвижимого имущества оптимально заключать либо с помощью компетентных специалистов, либо со строгим соблюдением норм 34 главы Гражданского кодекса России, где указаны все нюансы сделки и документа.
Типовой образец договора можно изучить среди наших материалов.
