Бесплатная юридическая консультация
Москва и область (круглосуточно)
+7 (499) 350-44-92
Бесплатно по России
8 (800) 555-67-55 доб. 225

Главные нюансы и подводные камни при подписании договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве регулируется законодательным актом ФЗ № 214, но при его подписании стороны должны знать подводные камни, которые не учтены данным законом. Как и во многих нормативно-правовых актах, в данном законе есть некоторые неучтенные нюансы, которыми периодически пользуются застройщики в целях мошенничества. Но зная все нюансы, граждане смогут сделать свою сделку максимально безопасной.

Законодательство

Для того чтобы не позволить себя обмануть, дольщики обязаны знать основные законы, которыми регулируются отношения в данной сфере. Все федеральные законы не должны противоречить основополагающему Гражданскому кодексу. После него важно знать следующие федеральные законы: 214, 215, 122.

Первый из них основополагающий для соглашений долевого участия (ДДУ), второй регламентирует отношения в жилищных кооперативах, а третий устанавливает порядок регистрации полученных прав на данную недвижимость.

В случае возникновения вопросов нужно обращаться к данным законодательным актам.

Согласно последним изменениям 2015 года, строительная компания может заключать только 3 вида договоров со своими дольщиками:

  • с помощью приобретения жилищного сертификата на свою долю;
  • с помощью участия в кооперативе;
  • с помощью соглашения долевого участия.

Для заключения таких договоров к строительной компании предъявляется требование о наличии правоустанавливающих бумаг на землю. К ним может относиться документация, подтверждающая право собственности, либо договор аренды.

Для борьбы с мошенничеством два года назад всех застройщиков обязали предоставлять детальную отчетность о затратах с учетом полученных долевых средств. Этот отчет позволяет своевременно определить нехватку средств у компании на раннем этапе. И наряду с этим отчетом обязателен бухгалтерский отчет.

Законодательством предусмотрены штрафные санкции за нецелевое использование долевых средств в размере:

  1. Для физических лиц до 50 тысяч рублей.
  2. На юридических лиц до 1 миллиона рублей.

Таким образом, законодательством устанавливается регулирование отношений между участниками такого строительства.

Порядок действий

Законодательством установлен общий алгоритм действий сторон, заключающих данный договор и действующих в его рамках. Последовательность действий будет следующая:

  1. Первоначально перед строительством компания должна получить разрешительную документацию на строительство конкретного многоквартирного объекта. Без данного документа ввести дом в эксплуатацию невозможно.
  2. Получить правоустанавливающие документы на земельный участок под дом.
  3. Далее застройщик обязан разработать и опубликовать проектную декларацию и все предыдущие указанные документы. Только после этого возможно заключение ДДУ.
  4. Договор можно будет зарегистрировать в установленном порядке только после того, как будет подписан акт передачи помещения. Для этого дом должен быть полностью построен, введен в эксплуатацию, а жилое помещение соответствовать стандартам и описанию в акте.
Такие договоры получили свое распространение еще с 2004 года, с того периода было выявлено множество мошеннических схем. Законодательство ежегодно вносило определенные поправки и дорабатывало основные законы, регулирующие эти правоотношения. Однако с каждым годом мошенники умудряются придумать новые способы обхождения закона.

Подводные камни

Несмотря на ежегодное регулирование нормативной базы, направленное на защиту интересов дольщиков, в настоящий момент до сих пор остаются некоторые подводные камни и риски для вкладчиков. Полностью застраховать себя от них невозможно, но частично попробовать предостеречь себя от них можно. Наиболее частыми конфликтными ситуациями бывают следующие моменты:

  1. Составление самого договора строительной компанией с нарушениями законодательства. Конечно, при судебном рассмотрении дела эти пункты, которые нарушают обязательные требования, перестают иметь юридическую силу.
  2. Увеличение стоимости договора, который уже подписан. Этот пункт может быть предусмотрен договором, согласно ему, при определенных условиях стоимость может вырасти. Такое соглашение желательно не подписывать и стараться выбирать сразу фиксированную цену.
  3. Вероятность нецелевого использования застройщиком средств. Несмотря на прямую ответственность застройщиков, многие все равно умудряются направить средства в другую сторону. Если данное нецелевое расходование средств будет доказано в суде, то пострадавшая сторона вправе требовать компенсацию понесенных убытков и иных положенных по закону и договору выплат.
  4. Более позднее выполнение работ относительно установленных договором сроков. Тогда дольщик может сразу обращаться в строительную компанию с претензией о выплате ему неустойки за просроченные дни. Если дом не сдан позднее 2 месяцев с момента планируемого дня, дольщик может расторгнуть подписанный договор, а также требовать полный возврат средств по договору.
  5. Риск изменения назначения строящегося объекта и его проекта. В судебном порядке дольщик может потребовать расторжение договора.
  6. Построенный объект может оказаться несоответствующим договору и законодательным требованиям. Дольщик может потребовать устранение недочетов либо уменьшение цены договора, либо компенсации потраченных средств. Если ни один из данных пунктов строительная компания не выполнила, то дольщик может расторгнуть договор.
  7. Непредвиденная гибель строительного объекта или причинение ему существенных повреждений. Вся ответственность до момента передачи лежит на строительной компании.
  8. Отказ от выполнения своих обязательств застройщиком при просрочке платежа дольщиком. Если оплата задержана на срок более двух месяцев, а также при постоянных нарушениях сроков расчетов.
  9. Строительная компания всегда имеет риск обанкротиться. Это может произойти до того момента, когда им будут исполнены свои обязательства в полном объеме. Тогда дольщик может получить свои денежные средства либо жилое помещение в порядке конкурсного производства.

Рекомендации

Помимо данных рисков, которые несет дольщик, нужно помнить и о рисках, связанных с несвоевременным исполнением обязательств самими дольщиками. В случаях нестабильной экономики страны может произойти ситуация, когда большая часть дольщиков окажется не в состоянии выплатить полную сумму взноса, в связи с чем финансовое состояние строительной компании может пошатнуться. В этом случае дольщики должны будут компенсировать не только основную сумму платежа, но и проценты и неустойку.

Практичные советы

Для того чтобы не попасть на мошенников, нужно выбирать проверенные строительные компании. Важно проверить следующую информацию:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • учредительные документы юридического лица;
  • проектную декларацию;
  • документацию, подтверждающую государственную регистрацию компании и постановку ее на учет;
  • заключение аудиторских проверок за прошлые годы, желательно за последнюю пару лет;
  • разрешение на строительство;
  • баланс дебиторской и кредиторской задолженности, а также годовой отчет.

Проверив самую элементарную информацию и документацию, можно быстро выявить сомнительные строительные компании и принять выбор в пользу надежного застройщика. При этом важно прочитать полностью весь договор и изменить необходимые пункты в свою пользу.

Важно обращать внимание на цену договора, так как некоторые застройщики специально привлекают клиентов низкими ценами, а перед сдачей дома в эксплуатацию завышают итоговую стоимость. И эта вероятность прямо прописана в соглашении. Поэтому лучше иногда сразу выбрать чуть завышенную, зато фиксированную стоимость договора.

Поделитесь с друзьями или сохраните для себя:

Оценка статьи:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий