Процедур, проводимых с объектами недвижимости, великое множество. И если с некоторыми из них все вроде понятно — продажа, покупка, аренда, передача в наследство, то некоторые вызывают вопросы — например, процедура отчуждения.
Отчуждение — это передача самого объекта и прав на него другому лицу, однако и в данном процессе существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать для удачного совершения сделки и просто понимания самого процесса.
Оглавление
Понятие «отчуждение»
Проще говоря, отчуждение — это дарение. Однако используется данный термин, так как в юридических документов такого термина, как «дарение», просто не существует, его заменяет понятие «отчуждение». Хотя используется данное понятие не только в случае подобных взаимоотношений.
Итак, в понятие «отчуждения» входят следующие случаи:
- Добровольный отказ от права на имущество.
- Предоставление временного права на употребление имущества одним лицом в пользу другого лица.
- Утрата права на использование имущества.
- Утрата имущества или его гибель, что ведет к утрате прав на имущество.
- Невозможность использовать свои права на имущество по решению суда.
Существуют и другие ситуации, которые могут реализовать данное понятие. Важно — отчуждение считается произведенным в момент, когда имущество переходит в собственность другого лица на основании приобретенного им права и произведенной регистрации этого права в реестре.
Сторона, передающая права, может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом, а также муниципальным объектом. Сторона, которая эти права получает, может быть представлена также как физическим лицом — гражданином РФ, имеющим дееспособность, так и юридическим лицом, ведущим деятельность любого рода — как коммерческую, так и не коммерческую.
Важно также отметить, что процесс может считаться совершенным лишь при регистрации права на владение имуществом. Данный процесс оформляется документально по законодательно оформленным правилам. Регистрируется право в специальном государственном реестре учета недвижимого имущества.
Принудительное и добровольное отчуждение
Вообще процесс передачи прав может происходить несколькими путями, среди которых различаются способы, относящиеся к добровольному отчуждению и к принудительному. Например:
- Договор купли-продажи — это добровольное отчуждение с получением материальной выгоды.
- Договор дарения — добровольное отчуждение без получения материальной выгоды, то есть на безвозмездной основе.
- Совершение процесса обмена — добровольное отчуждение с приобретением некоторой материальной выгоды.
- Передача государственными органами права одного лица другому (например, конфискация) — принудительное отчуждение без приобретения какой-либо материальной выгоды.
Важно лишь то, что под добровольным принуждением понимается операция, которая происходит при желании стороны, отдающей права, а при принудительном, как правило, данная сторона не высказывает желания лишаться данных прав.
Сторона, приобретающая права на имущество, может их приобрести в результате следующих видов сделок:
- При заключении договора дарения на имя данного лица.
- При указании лица в завещании.
- При заключении договора приобретения того или иного вида имущества.
- При изготовлении (строительстве) материального имущества.
- При совершении обмена.
- В случае присвоения найденной вещи.
Важно также учитывать, что отчуждение может применяться лишь к материальным объектам, оно не распространяется на услуги и объекты интеллектуальной собственности.
Отчуждение доли квартиры
Существуют такие ситуации, когда объект недвижимости не находится в полной владении лишь одного собственника, несколько лиц имеют права на один объект. В таком случае все процедуры, связанные с данным объектом, слегка усложняются. Процедура отчуждения не является исключением.
В первую очередь, согласно Гражданскому кодексу, стоит учитывать, что права на приобретение долей имущества имеют другие владельцы этого объекта, вернее, его частей. То есть если гражданин изъявляет желание продать, сдать в аренду или совершить иные действия с недвижимостью, ему необходимо для начала предложить сделать это другим собственникам. И лишь в случае их отказа совершить данное действие, можно смело распоряжаться данной долей имущества.
Для оформления такой сделки желательно воспользоваться одним из предложенных способов действия:
- Заявления от долевщиков, что они не против производимых действий, подаваемые вместе с ксерокопиями паспорта для сравнения подписей и исключения факта подделки документов.
- Личная явка всех лиц, имеющих права на собственность и подтверждение у нотариуса их согласия с производимыми действиями.
Данный момент очень важен, так как в случае, если после заключения договора другой долевой собственник окажется недовольным процедурой и обратится в суд, суд окажется на его стороне и вполне может признать договор недействительным.
Если несовершеннолетний является одним из долевщиков
Этот случай является еще более щепетильным, чем предыдущий. Права несовершеннолетних граждан очень жестко регламентируются законодательством, а за их исполнением следит опекунский совет. Поэтому если квартира или иной вид недвижимого имущества, часть прав которого принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, планируется к участию в сделке купли-продажи, аренде или иных действий, то придется выполнить несколько условий.
Во-первых, родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны перед совершением сделки найти жилье, имеющее параметры благоустройства на уровне не ниже того, которым обладает продаваемый объект. В случае, если покупка вообще не планируется совершаться, опекунский совет не одобрит сделку. А если она будет произведена без этого разрешения, то данная инстанция может обратиться в суд и признать сделку недействительной.
Во-вторых, стоит учитывать, что после достижения 14-летнего возраста такой гражданин может прийти в опекунский совет и написать заявление об отчуждении. Оформлено он обязательно должно быть в письменном виде, если ребенок не соглашается это делать по любым причинам, никто заставить его не может, и сделка не будет произведена.
Ну и наконец, в-третьих, при выборе новой жилой недвижимости учитываться должны не только технические параметры самой квартиры, но и внешние благоустройства — благоустроенность двора, удаленность от учебных и образовательных заведений, пунктов медицинских услуг.
Документы для оформления отчуждения
Для произведении данной операции, чтобы она считалась официальной и была признана на законодательном уровне, стороне, передающей права, необходимо подготовить следующие документы:
- Документ, подтверждающий право владения данным объектом недвижимости.
- Заявления долевых владельцев о том, что они не против производимых действий, если имущество находится в долевой собственности.
- На момент отчуждения в некоммерческой недвижимости не должны быть зарегистрированы граждане, все они должны быть заблаговременно выписаны из квартиры.
- Необязательным, но желательным документом будет справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.
Итак, отчуждение — это передача прав на собственность одним лицом в пользу другого. Причем данная операция может носить как добровольный характер, так и принудительный; она может производиться на взаимовыгодных условиях и на безвозмездной основе.