Особенности сроков договора аренды

Срок договора аренды — один из ключевых моментов при оформлении отношений между собственником и будущим квартирантом. Для каждого случая срок определяется индивидуально, исходя из достигнутых договоренностей устной формы. Закон не ставит ограничений по срокам, собственник имеет право сдать в аренду свое жилище на любой срок.

Однако отсутствие временных ограничений не означает, что закон полностью возложил контроль только на стороны, принявшие участие в сделке. В зависимости от срока аренды, необходимо оформить договор. Важный момент в том, чтобы договор был оформлен правильно и с соблюдением законных требований. В ином случае в суде документ признается ничтожным, не имеющим силы.

Какой может быть срок аренды

Срок аренды квартиры устанавливается по соглашению с будущим квартирантом. В такой сфере сторонам важно обеспечить стабильность. Арендатор стремится пожить подольше в одной квартире, ведь переезды и затратны, и отнимают много сил. Арендодателю нужно стабильно и своевременно получать оплату. Для достижения общих целей договор может быть заключен на разный срок:

• краткосрочный;
• долгосрочный;
• бессрочный договор;
• на неопределенный срок.

На практике чаще всего стороны заключают краткосрочный, поскольку это упрощает последствия, если по неким причинам стороны не смогут найти общий язык. По любому договору всегда оговаривается ситуация, если одна из сторон решает прервать его действие. Чаще всего условием становится предупреждение второй стороны об этом за 2-4 недели до фактического разрыва отношений.

Краткосрочный не превышает срок в 11 месяцев, такой договор не требует обязательной регистрации. Это позволяет большинству собственников не платить налоги и вообще находиться вне внимания налогового органа. По закону, независимо от срока, собственник должен подать декларацию о доходах. Но по факту при краткосрочной аренде арендодатель склонен нарушать закон, не фиксируя полученную прибыль.

Также важно знать, что аренда заключается только с юридическими лицами. Между обычными физическими заключается договор найма. От того, кто именно арендует жилье или снимает, зависит и ставка налога.

Разница в договорах

Если в договоре не указан срок, то он будет считаться бессрочным. Такая форма договора относится к «скользким» формам, поскольку многое будет зависеть от смысла, вписанного в договор. По закону бессрочный договор может подразумевать как срок менее года, так и более. То есть для квартиранта он может стать ловушкой, поскольку может сохраняться риск того, что его выселят в любой следующий месяц.

Для собственника тоже могут быть неудобства, и довольно ощутимые. Прежде всего, редко какой человек захочет снимать жилье с гарантией на месяц, если только это не командировка на небольшой срок. Часто бывает так, что квартирант устраивает препятствия при выселении. Так, собственник приводит нового жильца, а прежний рассказывает всяческие «ужасы» о квартире. И часто именно этим отпугивает конкурента.

Также бессрочный договор дает преимущество первому арендатору. Так, если собственник приводит нового арендатора или нанимателя, поднимая цену или меняя условия, уже проживавший имеет преимущественное право. Такие сроки могут обернуться неприятностями с налоговой, если будет доказано, что договор фактически больше года по действию. При спорных моментах всегда обращаются к смысловой нагрузке.

Суть в том, что определение сроков в данном случае эфемерное, размытое. Если возникает острая ситуация, где требуется доказать срок, обращают внимание на смысл написанного в договоре. Так, если в условиях прописано, что о прекращении аренды собственника надо известить за год, то это автоматом означает, что договор по действию более года. Соответственно, требует однозначной регистрации в налоговой. Пример условный, условия могут быть разными.

Договор с предпринимателями

Часто юридические лица небольшого статуса или просто небольшие конторы, экономя средства, предпочитают арендовать жилую квартиру. В этом случае сроки прописываются всегда, меняются и условия. В действие вступает статья 30 части второй ЖК РФ, согласно которой арендатор оговаривает и сроки, и право субаренды. Субаренда — право арендатора вселять в арендованную им квартиру лиц по своему усмотрению без уведомления собственника.

Владелец квартиры должен быть готов к тому, что все налоговые выплаты предстоит выплачивать регулярно и в срок. Договор с юридическими лицами почти всегда заключается на длительный срок и подлежит регистрации. Однако необходимо понимать, что сфера деятельности арендатора не должна нарушать права окружающих. Закон ограничивает некоторые сферы деятельности, если речь идет о жилом доме. Так, если в квартире будет производство промышленное, это нарушает закон.

Собственник должен учитывать, что соседи не должны беспокоиться или чувствовать дискомфорт. Так, если соседи будут предъявлять претензии по запаху или нарушению спокойствия, безопасности, необходимо принимать меры немедленно.

Вообще для физических лиц, владеющих жилым фондом, безопаснее сдавать объект физическим лицам. Оптимальный срок считается не более полугода, при этом его всегда можно продлить. Однако при любом сроке необходимо уплачивать налог, размер которого зависит от суммы годового дохода.